16. Документы по планировке территории: назначение и виды, содержание, особенности утверждения.

Виды документации по планировке территории:

• - проект планировки территории (без проекта межевания)

• - проекты планировки территории (с проектом межевания территории и градостроительными планами зу)

• - проект межевания территории (всегда с генпланами ЗУ)

• -Градостростроительный план ЗУ

Подготовка документации по планировке территорий

1. Осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры

2. Осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

3. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства зу подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

4. В случае, если по инициативе правообладателей зу осуществляются разделение земельного участка на несколько зу, объединение зу в один зу, изменение общей границы зу, подготовка документации по планировке территории не требуется.

5. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов зу.

- содержание проектов планировки и межевания (цель разработки, состав, их отличия);

Проект планировки территории состоит из

1)Основной части, которая подлежит утверждению,

• чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

  • а) красные линии;

  • б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

  • в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

• положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, и о характеристиках планируемого развития территории, материалов по ее обоснованию.

2) Материалы по обоснованию проекта планировки территории (материалы в графической форме и пояснительную записку)

Графические

• схему расположения элемента планировочной структуры;

• схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;

• схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;

• схему границ территорий объектов культурного наследия;

• схему границ зон с особыми условиями использования территорий;

• схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

• иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

Пояснительная записка,

• определения параметров планируемого строительства, систем обслуживания и инженерно-технического обеспечения

• защиты территории от чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности;

• иных вопросов планировки территории.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий. 

Проекты межевания территорий

1. Подготовка осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям,

• Подготовка проектов межевания застроенных территорийосуществляется в целях установления границ застроенных зу и границ незастроенных зу.

• Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорийосуществляется в целях установления границ незастроенных зу, а также границ зу, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

2Размеры зу в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

3Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

• красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

• линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

• границы застроенных зу, в том числе границы зу, на которых расположены линейные объекты;

• границы формируемыхзу, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

• границы зу, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

• границы территорий объектов культурного наследия;

• границы зон с особыми условиями использования территорий;

• границы зон действия публичных сервитутов.

4 В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов зу

№17. Валовый рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу. Этот показатель определяется для гомогенных территорий для различных объектов недвижимости.Гомогенные территории – территории примерно равной ценности, квартиры на этой территории приблизительно равной ценности. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий. Первое - оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; второе - определить отношение цены продажи объекта сравнения к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок (валовой рентный мультипликатор); третье - умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. Чтобы рассчитать ВРМ для какой то тер-рии проданные об-ты и аналог.об-ты, сдаваемые в аренду. Цена про-жи об-в аналога делится на цену аренду, взымаемой за эти же об-ты и получается ВРМ=цена продажи/цена аренды.

ВРМ не корректируется на удобства и другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Ограничения на применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов на основе приносимых ими валовых доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектами; не чувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.

ся

№18 Расчет коэффициентов капитализации при прогнозировании изменения стоимости актива к концу прогнозного периода.

Капитализация дохода - совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом

Метод «кумулятивного построения» (суммирования) делит общий коэффициент капитализации на составные части:

• процент на капитал (процентная ставка, ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) – «on»

• норма возврата капитала – «of».

Таким образом, коэффициент капитализации можно записать следующей формулой:

R_o= «on» + «of».

Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из

• безрисковой ставки

• ряда поправок:

«on» = (R_{безриск.}+ R_{надбавка за риск} + R_ликв.+ R_{инвест. менеджм}) + ежегодное

снижение (увеличение) стоимости актива.

Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то коэффициент капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).

Известны три способа возмещения инвестированной суммы.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодноравными частями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет производится по формуле:

2.Равномерно-аннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда)

ищем процент в строчке на год, прибавляем 9вычитаем) к ставке дисконта

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации = фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям.

• Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, то есть доход на инвестиции.

• Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.

В случае 100%-ой амортизации капитала часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет точно до первоначальной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.

Расчет производится по формуле (для условия предыдущего примера):