5. Теория капитализации. «Капитализация» и «коэффициент капитализации». Дисконтирование и ставка дисконта.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом.

Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.

капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента..

Под общим коэффициентом капитализации понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости.

Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих:

• ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции,

• ставки возмещения или нормы возврата инвестиций.

Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и может состоять из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.

Дисконтирование — это приведение всех денежных потоков в будущем (потоков платежей) к единому моменту времени в настоящем. Дисконтирование является базой для расчетов стоимости денег с учетом фактора времени.

Доход на инвестиции - денежная сумма, которая получена инвестором за пользование его деньгами, за риск не возврата инвестиций, называется отдачей.

Различают два вида отдачи:

- текущая отдача - отношениедохода за определенный период к сумме инвестиций;

- конечная отдача - отношение суммы дохода за весь прогнозный период проекта к сумме инвестиций.

Ставка возмещения или норма возврата капиталахарактеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости. По существу - это норма окупаемости капиталовложений. Она применяется только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности бесконечным сроком пользования

Отличие капитализации от ДДП

При капитализации-доход приводим в стоимость с учетом возврата капитала

При ДДП поток дохода приводим в текущую стоимость при помощи ставки дисконта (нет возврата капитала). Возврат считаем за последний год, еще там реверсия. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Метод прямой капитализации. V=I/R

Метод ДДП.

6. Градостроительный регламент зу и объектов капитального строительства: назначение, состав, особенности формирования. Роль градостроительного регламента в инвестиционной привлекательности земельного участка.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим зу, равно как всего, что находится над и под поверхностью зу и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении ЗУ и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования ЗУ и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1. фактического использования зу и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2. возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования зу и объектов капитального строительства;

3. функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4. видов территориальных зон;

5. требования охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Градостроительное зонирование

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все зу и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонированию

Градостроительные регламенты не устанавливаются:

• земли лесного фонда

• земли, покрытые поверхностными водами

• земли запаса

• c/х угодья

• зу в границах особых зон

Градостроительные регламенты не распространяются:

• в границах объектов культурного наследия

• в границах территорий общего пользования

• занятые линейными объектами

• предоставленные для добычи полезных ископаемых

Иcпользования таких территорий определяется органами власти соответствующего уровня

Зу и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования и (или) соответственно предельные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких зу и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья людей,

Инвестор м/самост-но в рамках видов использвыбир тот вид, кот наиб привлекат. Без согл с чиновниками (наиб эф-ноеиспольз). Критерий – рыночнаястом-ть ЗУ.