- •1.Кадастровое деление территории, единицы кадастрового деления. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам.
- •2. Назначение и содержание адресной идентификации он в н.П.
- •3. Цели, задачи и функции Росреестра. История создания Росреестра.
- •4. Государственный кадастр недвижимости: понятие, цели и задачи
- •7.Назначение и содержание кк и кпт.
- •6. Разделы государственного кадастра недвижимости.
- •5. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости
- •8. Порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости
- •9. Кадастровый учет: понятие, основания, сроки и порядок осуществления
- •10. Состав необходимых для кадастрового учета документов.
- •11. Приостановление и отказ в осуществления кадастрового учета.
- •12. Кадастровая деятельность: понятие, формы организации, основания
- •17. Понятие, порядок проведения и основания государственной регситрации прав.
- •13. Межевой план: понятие, содержание, разделы и порядок составления
- •14. Согласование местоположения границ земельных участков: порядок и акт.
- •15. Кадастровый паспорт земельного участка здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения: содержание и назначение
- •16. Технический план: понятие, содержание, разделы. Акт обследования здания, сооружения.
- •18. Структура Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •19. Государственная кадастровая оценка земель поселений: понятие, цели, задачи, результаты.
- •20. Земельный налог: объект налогообложения, налогоплательщики, налоговая база, налоговая ставка.
- •1. Формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления и участия населения в его осуществлении
- •2. Типология мо и принципы территориальной организации местного самоуправления
- •3. Пзз назначение, состав, содержание, особенности утверждения. Отличие пзз от документов территориального планирования (градостр зонирование)
- •1. Пзз разрабатываются в целях:
- •4.Понятие стоимости, затрат и цены, используемые в оценке недвижимости. Рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость.
- •5. Теория капитализации. «Капитализация» и «коэффициент капитализации». Дисконтирование и ставка дисконта.
- •7.Доходный подход в оценке недвижимости. Виды доходов. Расчет чистого операционного дохода.
- •2 Осн метода:
- •8. Документы территориального планирования: виды документов, их содержание, особенности утверждения.
- •2. Документы территориального планирования подразделяются на:
- •9.Принципы оценки недвиж: при-п остатпродук-ти
- •10. Метод прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости доходным подходом.
- •12. Способы определения поправок в методе сравнения продаж сравнительного подхода в он. Правило внесения поправок.
- •13.Затратный подход. Понятие воспроизводства и замещения. Методы оценки стоимости строительства нового объекта.
- •14. Виды износа недвижимости, используемые в затратном подходе. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки износа.
- •15. Методы оценки зу.
- •16. Документы по планировке территории: назначение и виды, содержание, особенности утверждения.
- •1)Основной части, которая подлежит утверждению,
- •2) Материалы по обоснованию проекта планировки территории (материалы в графической форме и пояснительную записку)
- •3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).
- •1.Метод остатка для земли.
- •20. Омс: состав, особенности формирования, функции и полномочия.
- •1)Представительный орган мо
- •1. Торги по продаже зу или права их аренды.
- •2. Правовая характеристика вещных прав на землю.
- •2) Право пожизненного наследуемого владения
- •3)Право постоянного (бессрочного) пользования
- •1)Из чилагос и мун земель
- •2)Из числа частных земель
- •3)В виде служебного надела
- •4)Религиоз организациям
- •3. Право собственности на землю.
- •4. Юридическая ответственность за земельные правонарушения
- •5. Государственный земельный надзор.
- •6. Порядок перевода земель из одной категории в другую
- •8. Купля-продажа земельных участков.
- •9. Аренда земельного участка.
- •10. Плата за землю.
- •11. Ипотека земельных участков.
- •12.Особенности наследования зу.
- •13. Прекращение прав на землю
- •14. Особенности оборота замель с/х назначения.
- •15. Государственная регистрация прав на землю и сделок с ним.
- •16. Правовой режим земель н.П.
- •17. Земельные споры.
- •18. Зу как объект земельных правоотношений.
- •1) Раздел зу
- •2) Выдел зу
- •3)Объединение земельных участков
- •4)Перераспределение земельных участков
- •19. Содержание земельных правоотношений.
- •20. Порядок предоставления зу для целей строительства.
- •1)Порядок предоставления зу для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:
- •2)Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:
- •Под гискартографированием понимается автоматизированное составление и использование карт на основе геоинформационных технологий и баз географических знаний.
- •2. Подвинуть в юго-западный угол
- •3. Привязка по двум точкам с масштабированием
- •4. Поворот без масштабирования
- •5. Привязка по двум точкам с масштабированием и поворотом
- •6. Горизонтальное выравнивание
3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).
В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной.
Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой «безрисковой» процентной ставке процента.
Полученные тремя методами, коэффициенты капитализации различаются по величине.
Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому
расчеты по рекапитализации наиболее рисковых вложений следует производить по методу Ринга,
наименее рисковые - методу Инвуда.
Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то имеет место частичная рекапитализация.
При частичной рекапитализации предполагается, что часть средств будет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих доходов.
Норма возврата капитала в этом случае будет составлять только часть полной ставки.
R = on + of
On= ставка дисконта
Of= норма возврата капитала. Процесс возврата капитала называется рекапитализацией, которая проводится в зависимости от изменения стоимости собственности во времени.
Пояснения к рисунку:
Случай 1. Если стоимость объекта недвижимости по сравнению с ценой его приобретения (красная линяя) уменьшается, то норму возврата капитала необходимо включить в коэффициент капитализации со знаком плюс:
Ro = on + of
Случай 2. Если стоимость не меняется (голубая линяя) (за сколько купили, за столько и продали), пользуются только ставкой дисконта, т.к. прогнозируются поступления равновеликих доходов и перепродажа площадей по цене равной сумме вложенных средств: Ro =оn
Случай 3. Стоимость собственности в конце периода увеличивается. В этом случае повышается стоимость собственности при определении коэффициента капитализации, надбавка на будущий рост капитала вычитается из ставки процента. Ro =оn-of, V = I \ RO
В данном случае мы делим чистый операционный доход на коэффициент капитализации для получения рыночной стоимости объекта недвижимости.
№19. Оценка недвижимости путем капитализации дохода методами физ. Остатка.
Капитализация дохода – совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать ст-ть О.Н. на основе его способности приносить доход. Базовой моделью доходного подхода явл-ся ф-ла: V=I/R.
Методы остатка используют девелоперы для своей работы
1.Метод остатка для земли.
При применении метода остатка для земли должны быть известны
доход, приносимый единым об нед-ти,
стоимость зд и сооруж, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.
улучшения дб сравнительно новыми или еще не построенными, в этом случае ст-ть улучшений опред с высокой точностью (затратным подходом).
известна также экон жизнь улучшений.
Метод остатка для земли — вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности.
Этапы:
-опред ЧОД;
-опредст-ть замещения улучшений;
-опредкоэф капитализации для улучш (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) и зу;
-опредст-тьзу.
Используется следующая расчетная формула:
где VL — стоимость земельного участка; Vb — стоимость улучшений; R L — коэффициент капитализации для земельного участка; Rb —коэффициент капитализации для улучшений. NOI-ЧОД
Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый з уч, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэф кап-ции и доходов.
Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:
здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить возврат инвестированного в здание капитала;
требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной, (предположим, для арендаторов путем корректировки ставок)
2. Метод остатка для зданий - используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.
Используется следующая расчетная формула:
; где VL - стоимость земли; Vb - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земли; Rb - коэффициент капитализации для улучшений.
Если при использовании метода остатка для здания получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:
1) внести изменения в управление объектом;
2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.
Помимо рассмотренных в методы остатка входят также
м о для собств капитала,
м о для заемного капитала