12. Способы определения поправок в методе сравнения продаж сравнительного подхода в он. Правило внесения поправок.

В цену продажи сопоставимого объекта вносят поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналога. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки цен продажи (предложения) сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому (объект-аналог приводится в сопоставимый вид с оцениваемым объектом).

Особенность внесения поправок состоит в том, что различие в характеристиках объектов оценивается с точки зрения типичного покупателя (рынка). Поэтому поправка по какой-либо характеристике не обязательно стоит столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

• сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае использования метода попарного сопоставления сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. Парными называют продажи двух идентичных объектов недвижимости, отличающихся одной характеристикой, которую надлежит оценить и использовать затем в качестве поправки к фактическим ценам сопоставимых объектов.

Поправки могут быть выражены

1. абсолютными величинами (в денежных единицах),

2. относительными величинами (процентами, коэффициентами).

Поправки в процентах вводятся тогда, когда отсутствуют абсолютные величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

13.Затратный подход. Понятие воспроизводства и замещения. Методы оценки стоимости строительства нового объекта.

Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть заменители.

При этом принимается во внимание, что затраты и стоимость - не одно и то же.

Идея - стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение является словесным описанием базовой модели затратного подхода.

V = LV+IV-D,

V - стоимость объекта недвижимости, LV - стоимость земельного участка, IV - стоимость зданий и сооружений (улучшений), D - накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Сферы применения затратного подхода:

• - оценка недвижимости специального назначения;

• - технико-экономический анализ для нового строительства;

• - определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

• - оценки недвижимости на пассивных рынках;

• - для проверки результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

• - в целях поимущественного налогообложения;

• - наложение ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

• - в целях подоходного налогообложения: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода.

• -если совершенно отсутствуют рыночные данные, т. е. налицо пассивный рынок, то затратный подход является единственно возможным вариантом.

Хорош для контроля: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем дали 2 других подхода, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет еще в течение какого-то времени. Если же наоборот, то конкуренция есть, и цены в любой момент могут резко упасть.

Этапы применения затратного подхода:

1. - оценка стоимости земельного участка;

2. - оценка полной стоимости «замещения» или «воспроизводства» (восстановительной стоимости) улучшений (зданий и сооружений);

3. - оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений);

4. - к стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) прибавить стоимость участка земли и получить общую стоимость единого объекта недвижимости.

Использование затратного подхода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства.

Полная стоимость замещения улучшений-стоимость строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Полной стоимость воспроизводства улучшений- стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.

Методы определения стоимости строительства нового объекта (восстановительной стоимости)

1. - количественное обследование или составление полноценной сметы: является наиболее точным методом, позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат и др.

2. - метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости), менее точен, чем предыдущий; как правило, используется для проверки затрат на строительство, когда это необходимо.

3. - метод сравнительной единицы:основан на определении стоимости 1 кв. м или 1 куб. м типичного сооружения. В нее вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта (отличия в конструктивном и архитектурно-планировочном решении, инженерных системах, отделке и т.д.).

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений состоит из

• сметных затрат на строительные и монтажные работы,

• сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель.

Сметная стоимость включает:

1. Прямые затраты

• расходы на заработную плату рабочих, занятых на производстве строительно-монтажных работ;

• затраты на строительные материалы, изделия и конструкции; з

• затраты на эксплуатацию строительных машин, механизмов и строительного оборудования (включая заработную плату рабочих, занятых на строительных машинах).

2. Косвенные затраты

• платежи за юридическое обслуживание;

• проценты;

• налоги;

• управление (менеджмент);

• накладные расходы

• расходы на продажу.

Износ:

1 Физический(устранимый и неустр) 2ункциональный(моральный) 3 Внешний