- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
2.2. Структура рынка недвижимости
Разнообразие объектов недвижимости, возможность совершения с ним целого спектра операций и сделок обусловливают ряд оснований для структуризации рынка недвижимости.
Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности.
В зависимости от функционального назначения все объекты недвижимости могут быть разделены на два основных типа: жилая и коммерческая недвижимость. В свою очередь коммерческая недвижимость включает в себя недвижимость, приносящую доход (собственно «коммерческая недвижимость»), и недвижимость, создающую условия для хозяйственной деятельности (индустриальную недвижимость).
При этом один и тот же объект может выполнять разные функции. Например, конторские помещения на предприятии - часть индустриальной недвижимости. Эти же конторские помещения, сдающиеся в аренду, рассматриваются как коммерческая недвижимость.
Практически разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные (иногда выделяется недвижимость специального назначения, рекреационная недвижимость и пр.) типы имеет значение:
- с точки зрения инвестиционной привлекательности;
- с точки зрения налогообложения;
- с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости.
Так, объекты жилой и коммерческой недвижимости отличаются друг от друга, в частности, по следующим параметрам (см. табл. 1).
Таблица 1. Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости
Характеристики
|
Жилая недвижимость
|
Коммерческая недвижимость
|
Соотношение «размер кредита –стоимость»
|
Высокое
|
Низкое
|
Ликвидность
|
Относительно высокая
|
Относительно низкая
|
Зависимость от состояния региональной экономики
|
Низкая
|
Высокая
|
Риск
|
Низкий
|
Относительно высокий
|
Основной тип операций
|
Купля-продажа
|
Аренда
|
Возможность привлечения финансирования
|
Относительно высокая
|
Относительно низкая
|
Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них может быть основанием для выделения особого сегмента рынка.
Однако важнейшее значение среди всего спектра возможных операций имеют те из них, которые связаны с оборотом прав на недвижимость. В соответствии с наиболее распространенными видами операций по обороту прав в рамках всего рынка недвижимости могут быть выделены:
- рынок продаж;
- рынок аренды;
- рынок доверительного управления и т.д.
Следует отметить при этом, что для рынков отдельных типов недвижимости характерно и преобладание разных видов сделок. Так, традиционно на рынке коммерческой недвижимости доминирует рынок аренды; на рынке жилой недвижимости, как правило, рынок продаж.
Помимо этого существенно и еще одно обстоятельство - чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.