4.3. Методы оценки недвижимости

Методы оценки - это конкретные способы применения принципов оценки.

В настоящее время оценщики в России в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским условиям. В соответствии

с этим мы остановимся на трех методах оценки: сравнительного анализа продаж, затратном и до­ходном.

Затратный метод

В основе настоящего метода лежит принцип замещения.

Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого здания (сооружения) с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимо­сти для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Алгоритм применения затратного метода.

1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.

Оценка может проводиться с использованием различных методов.

Метод количественного анализа (сметный метод)состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, тру­дозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирова­ние, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).

Поэлементный метод(метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.

 Например, есть данные об общей величине затрат насооружение аналога и доле затрат на создание от­дельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 кв. м, общие затраты - 300000 долл., в том числе затраты на сооружение фундамента - 3%. Оцениваемое здание - 500 кв. м. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: 300000 • 0, 03 : 2 = 4500 долл.

Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, получим полную стоимость.

Метод сравнительной единицы.При использовании этого метода за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания.

 Если известна общая площадь (объем) здания-аналога И общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 кв. м, 1 куб. м.

В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:

СЗ=З.П(0)

где СЗ - стоимость замещения здания, 3 - величина затрат на единицу сравнения,

П(0) -площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод сравнительной единицы предпо­лагают правильный способ выбора аналогов - одного типа, примерно такой же величины (иначе возможны су­щественные искажения).

2 этап. Определение износа здания.

 Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ - процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.

В оценке износ - фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости.

(Износ рассчитывается по отношению к текущим затратам, определенным на первом этапе применения за­тратного метода).

В оценке различаютсятри метода определения величины износа:

-метод разделения;

- метод срока жизни;

- рыночный метод.

Метод разделенияпредполагает разделение износа на три составляющих: физический износ;

функциональный износ; внешний износ.

Физический износ - утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации их естественных (природных) факторов.

Функциональный износ - утрата объектом своих потребительских качеств с позиции требований его потребителей (с точки зрения рынка). Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).

Внешний износ - утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.

 Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении мало совместимых объектов - например, бензоколонки спальном микрорайоне.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.

Неустранимый износ -такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

 Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2000 долл., а стоимость квартиры при этом возрастет на 3000 долл. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя изв величины затрат, которые необходимы для проведения этих работ.

Таким образом, оценщик должен оценить объект, учитывая проведение соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ -тот, при котором либо ликвидация износа невозможна, либо затраты по его устранению выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размер— утрачиваемой стоимости.

Метод срока жизни.

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни - срок, в течение которого здание физически возможно использован».

Срок экономической жизни - срок, в течение которого здание может приносить прибыль (дом от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст - возраст, который соответствует физическому состоянию здания на «момент оценки,

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика - определить эффективный возраст здания и на этой основе - степень износа: износ=эффективный возраст : срок экономической жизни.

Рыночный метод -сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Корректировка производится по простой формуле:

ТС=СЗ-И

где ТС - текущая стоимость,

СЗ - стоимость замещения,

И - износ.