- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров длительного пользования.
Известное, хотя и упрощенное представление о месте рынка недвижимости в экономике, дает следующая схема .
Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы, рост оборота влечет за собой спрос населения на товары и т.д.
В то же время рынок недвижимости и сам испытывает на себе мощное влияние смежных рынков, прежде всего, финансового, являющегося в странах с развитой рыночной экономикой основным источником ресурсов для сферы недвижимости.
Доходность иных финансовых активов, уровень рисков при инвестировании в них, состояние банковской системы - все это прямо влияет на состояние рынка недвижимости. Но об этом чуть далее.
Сейчас же остановимся на проблеме взаимодействия рынка недвижимости и реальной экономики.
В современной экономической литературе существуют разные позиции по вопросу о влиянии инвестирования в недвижимость на развитие экономики.
Упрощенно весь спектр позиций может быть сведен к следующему.
Апологеты рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в недвижимость, рост активности на рынке недвижимости стимулируют развитие экономики.
Апологеты «реальной экономики» считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение финансовых ресурсов из других секторов экономики, следовательно, ведут к экономическому спаду.
Анализируя проблему, обратим внимание на следующее.
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики (см. рис. 3).
Спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике. Существуют различные варианты объяснения этого явления с позиций монетаристского и кейнсианского подходов к анализу экономических процессов.
Правильными, по мнению автора, являются такие соображения.
Рынок недвижимости ранее, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.
Увеличение стоимости денег (рост ставки процента) и уменьшение денежной массы заставляет потребителей, в первую очередь, отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости. Однако значительная часть средств оказывается действительно «замороженной» в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно-строительного цикла, что не дает возможности использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики.
Предложение не может быть быстро уменьшено на рынке недвижимости в силу длительности создания объектов недвижимости. Возникает избыток предложения над спросом, что в дальнейшем оказывает влияние и на ситуацию в смежных отраслях: производство строительных материалов, оборудования и т.д. Волна превышения предложения над спросом проходит по ряду отраслей экономики. В нижней точке цикла происходит «перестройка» рынка недвижимости: изменение технологий, мест развитая недвижимости и пр.
Затем, с ростом доходов, массы денег в обращении и соответствующих ожиданий спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается и на состоянии экономики в целом. Именно в данный момент рынок недвижимости начинает играть роль «локомотива» экономического роста, вызывая рост спроса на смежных рынках - финансовом, подрядных работ и др.
Рис. 3. Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом, и в то же время он является индикатором этого состояния: если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения состояния в экономике в целом; если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то за этим следует и подъем в реальной экономике.
Из сказанного выше следует, что по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденции в экономике в целом. А что является показателем состояния рынка недвижимости? По каким показателям можно оценить происходящие на нем изменения?
Очевидно, что к числу наиболее явных показателей изменений в состоянии рынка относятся изменения в количестве сделок на рынке и в сроках экспозиции объектов на рынке. Увеличение сроков экспозиции, сокращение числа сделок являются первыми симптомами спада на рынке недвижимости.
В свою очередь, приближающееся падение объемов сделок весьма наглядно показывает, например, снижение числа заявок на покупку или продажу недвижимости (снижение числа открываемых сделок).
Учитывая эти особенности взаимодействия рынка недвижимости с реальной экономикой, перейдем теперь собственно к проблеме анализа рынка недвижимости.
Взаимодействуя с экономической системой, рынок недвижимости воспринимает полученные сигналы, и их воздействие трансформируется во внутренние процессы, происходящие уже собственно на рынке недвижимости.