- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка.
Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу внедрения проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.
© Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов по ряду причин:
• большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
• «первоклассные» проекты (в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по oпределению являющиеся, в основном, консервативными) составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
• по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
• девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.
В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Во-первых, девелопмент, по определению, является процессом создания ценности, которой еще не существует при предоставлении займа, а, во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта.
В связи с этим ставка процента, по которой банки предоставляют кредит под строительство существенно выше, чем при долгосрочном финансировании; кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (в размере от 70 до 80°/о от себестоимости проекта) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но обычно его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.
Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) коммерческий банк, но чаще всего такими инвесторами являются пенсионные фонды, страховые компании и т.п. - так называемые «институциональные инвесторы».
Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.
По сравнению с сочетанием краткосрочного кредитования строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера в том, что уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства.
Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:
• увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска;
• инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;
• если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.
Механизм использования метода сводится к следующему. Девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности». Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор предполагают доходность и базовую арендную плату, которые равняются среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50/50.
При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная» или базовая ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.
Опыт форвардного финансирования интересен прежде всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на быстрое увеличение инфляции на рубеже 1970-80-х годов и связанное с этим сокращение ипотечного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, он уменьшает для него риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.
Применение метода форвардного финансирования основано на том, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, однако часто эксплуатацию объекта осуществляет девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимостью.
Близок к форвардному финансированию метод, который можно назвать продажей с обратной арендой.При его применении независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект коммерческой недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой даст возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.