Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
4 курс-Пособие Недвиж..doc
Скачиваний:
105
Добавлен:
18.04.2015
Размер:
666.11 Кб
Скачать

2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики

Цели

После изучения материалов главы 2 вы сумеете:

  • объяснить особенности экономико-правового оборота недвижимости и вытекающие отсюда характерные черты бизнеса в данной сфере;

  • показать роль трансакционных издержек на рынке недвижимости;

  • понять несовершенство рынка недвижимости и сформулировать выводы, следующие из этого.

2.1. Понятие рынка недвижимости

Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в ка­честве объекта.

В литературе под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на не­движимость.

Так, например, Дж.Фридман и Н.Ордуэй дают следующее понятие: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и свя­занные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Безусловно, это определение фиксирует весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недви­жимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком подходе из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, эксплуатацией существующих объектов.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Развернутое содержание рынка недвижимости может быть дано через описание операции, осуще­ствляемых с недвижимым имуществом.

Представление об их многообразии дает приведенная ниже систематизация, разбивающая все операции на три основных класса:

со сменой собственника;

с частичным или полным изменением состава собственников;

без изменения собственника.

Класс 1 [со сменой собственника]:

1.1. Купля-продажа.

1.2. Наследование.

1.3. Дарение.

1.5. Мена.

1.6. Обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенного имущества).

Класс 2 [с частичным или полным изменением состава собственников]:

2.1. Приватизация.

2.2. Национализация.

2.3. Акционирование.

2.4. Изменение состава собственников , в том числе с разделом имущества.

2.5. Внесение в уставный капитал.

2.6. Банкротство (ликвидация) индивидуальных предприятий и юридических лиц (с удовлетворе­нием требований кредиторов, в том числе за счет частичной реализации имущества собственников).

Класс 3 [без смены собственника]:

3.1. Инвестирование в недвижимость. 3.2. Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция и др.).

3.2. Изменения (направления использования, названия и торговой марки, юридического адреса и др.).

3.3. Управление, эксплуатация. 3.4.Залог.

3.5. Аренда.

3.6. Передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование.

3.7. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

3.8. Передача в доверительное управление.

3.9. Введение (снятие) сервитутов и иных обременении.

3.10. Страхование (различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании разви­тия недвижимости),

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Как же влияют отмеченные выше особенности недвижимого имущества на функционирование рыночных механизмов в сфере недвижимости?