- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в общих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.
Для получения банковского кредита возводимые объекты должны отвечать следующим требованиям: достаточно проработанная законодательная база в области операций с данным видом недвижимости; возможность контроля за использованием кредитных ресурсов; наличие у заемщика значительного объема собственных финансовых ресурсов; не вызывающая сомнения коммерческая привлекательность объекта кредитования.
В то же время девелоперы также не склонны обращаться в банки за кредитами под строительства ввиду двух важнейших обстоятельств: слишком высокий уровень процентов и необходимости надежного обеспечения для получения кредита. В связи с этим кредитование применяется лишь на завершающих стадиях строительства и на короткие сроки (3-6 месяцев).
Товарные кредиты и «зачеты»
Наряду с долевым участием эти способы «финансирования» инвестиционно-строительных проектов играют сегодня ведущую роль. Эта роль настолько значительна, что без них мало проектов имели бы шанс на реализацию. По некоторьм проектам они обеспечивают девелоперам до 70-80"/о необходимых ресурсов.
Товарный кредит предполагает поставку строительных материалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой в течение определенного срока, который определяется, главным образом, временем начала поступления средств от дольщиков по данному или иным объектам застройщика.
«Зачетная» схема отличается тем, что расчет с подрядчиками производится «натуральным» способом - квартирами во вновь построенном здании.
С точки зрения девелопера товарный кредит предпочтителен, поскольку в этом случае девелопер может определить цены на вновь построенные квартиры «без оглядки» на подрядчика, который в ином случае становится его конкурентом на рынке продаж. Эта конкуренция весьма ярко проявила себя в период финансового кризиса 1998 г., когда подрядчики (получающие квартиры от девелоперов по ценам, соответствующим договорам, заключенным в начале года) продавали квартиры (часто в том же доме, что и застройщик) по ценам на 20-30%, а иногда вдвое ниже, чем сам застройщик.
Как мы видим, отечественная практика финансирования недвижимости сегодня существенно отличается по источникам, способам и конкретным механизмам от международной практики.
Контрольные вопросы
1. Какие источники собственных средств имеются у девелопера для финансирования развития недвижимости? В чем их плюсы и минусы?
2. Что такое «налоговый» щит?
3. Каким условиям должен отвечать проект для привлечения внешнихинвестиций?
4. В чем особенности российской классификации источников инвестирования и отличия от зарубежной?
5. В чем принципиальное отличие российской практики финансирования девелопмента от международной?
6.Что такое краткосрочное и долгосрочное финансирование? По каким параметрам они различаются?
7. Что такое секьюритизация рынка недвижимости?
8. Какие способы финансирования девелопмента наиболее развиты в России? В чем их особенности?