4.1. Что такое оценка недвижимости?

Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать сле­дующим образом:

Оценка недвижимости - определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

При этом оценка недвижимости всегда выступает как:

- адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружени­ем) - оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

- процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);

- процесс, привязанный к определенным участникам - заказчику и оценщику;

- процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны

лишь в пределах ограниченного периода.

Стоимость недвижимости - функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как харак­тер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возмож­ных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многооб­разие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оцен­ки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).

Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.

Стоимость в использовании -ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим ис­пользованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).

Разновидностью стоимости в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость -величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стои­мость) опирается на следующие понятия.

Восстановительная стоимость(затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

Стоимость замещения(затраты на замещение) - расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и т.п.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физиче­скими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степени привязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся следующие.

Ликвидационная стоимость —цена, которую владелец может получить за недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

Страховая стоимость -величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стои­мости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Однако если мы имеем ситуацию, когда на рынке встречаются два независимых друг от друга ли­ца - например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой об­щей основы, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость -наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собст­венность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы

В этом (типичном) определении выделены основные условия, для которых справедливо утвержде­ние о рыночной стоимости.

• Рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие дос­таточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов.

 Например, невозможно при Определении рыночной стоимости ориентироваться на цены, которые сознательно формулируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имущества в процессе его приватизации.

• Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

• Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и т.д., т.е. должным образом проконсультированы.

• Имущество было представлено на рынке в течение достаточного времени, чтобы потенциаль­ные покупатели имели возможность ознакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

• Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при за­ключении сделки.

• На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

Таким образом, для того, чтобы рыночная цена отражала точно рыночную стоимость, необходи­мо соблюдение целого ряда условий.

В реальной действительности достигнуть этого практически невозможно - на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой на основе анализа рыночной информации оценщиком выносится суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта.

Из сказанного вытекают следующие простые, но важные выводы.

• О рыночной стоимости имеет смысл говорить только там, где есть рынок: нет рынка недви­жимости - нет и рыночной стоимости.

• Рыночная стоимость - это абстракция, но она дает возможность определить основу цены.

• Определение рыночной стоимости всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут полу­читься и разные суждения об ее величине.