- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Влияние экономической конъюнктуры:
- падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации (учитываемой при налогообложении) ведут к росту цен на жилье, увеличению объемов нового строительства, росту чистых инвестиций;
- рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство связан с увеличением затрат на строительство, уменьшением чистых инвестиций, ростом арендной платы, цен на рынке недвижимости;
рост доходности государственных ценных бумаг вызывает относительное снижение доходности инвестиций в недвижимость, падение цен на недвижимость, снижение объемов строительства, чистых инвестиций, рост арендной платы.
Влияние государственной политики на ситуацию на рынке:
-дотирование арендной (квартирной) платы ведет к ее искусственному завышению, следовательно, искажается информация, поступающая на рынок недвижимости как в сферу обращения капитала. Это способствует завышению цен на рынке.
- государственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) ведет к превышению объемов строительства над теми размерами, которые «востребованы» рынком. В конечном счете это обусловливает снижение арендной платы, цен на недвижимость, падение объемов частных инвестиций в недвижимость и строительство (частные застройщики «выталкиваются с рынка»).
Исследование взаимосвязи отдельных сегментов рынка позволяет представить его как единое целое, увидеть, какие последствия может иметь изменение тех или иных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости,
Контрольные вопросы
1.Каковы первые симптомы наступающего спада на рынке недвижимости?
2. Что такое «чистые инвестиции» на рынке недвижимости?
З. Верно ли утверждение: чем больше норма капитализации, тем выше соотношение «цена -арендная плата»?
4.Если известно, что в последнее время сроки экспозиции на рынке устойчиво сокращаются, то снизятся или возрастут цены в ближайшее время?
5.Какие выводы должны сделать для себя продавцы, покупатели, брокеры по недвижимости?
4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
Цели
После изучения материалов главы 4 вы сможете:
• объяснить, что стоит за понятием «оценка недвижимости»;
• изложить методические принципы оценки;
• раскрыть основное содержание методов;
• научиться основам их применения.
Определение стоимости недвижимости - необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при совершении операций с нею.
Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение (продажа, мена) или внесение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача в залог либо сдача в аренду - в любом случае возникает необходимость решения следующих задач: какую цену необходимо назначить, чтобы не продешевить и не завысить; как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимости? Все это разновидности одной и той же проблемы - сколько же стоит недвижимость?
Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются средства приобретателя ее объектов, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом.
Оценка недвижимости является, таким образом, условием принятия экономически рациональных решений при совершении операций с нею.