Доходный подход (метод капитализации дохода)

Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение.

Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве доходов от недвижимости могут выступать:

- средства от ее эксплуатации;

-поступления от перепродажи.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходной недвижимости.

Суть метода состоит в перерасчете потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

- величины будущих доходов,

- периода получения доходов,

- времени получения доходов,

-рисков неполучения дохода.

В основе ДП лежит простая и известная формула - доход равен стоимости, умноженной на ставку

капитализации:

I=VR.

Из этого, в свою очередь, следует:

V=I:R.

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула лежит в основе всех разновидностей доходного метода.

ДП может быть реализован в трех основных вариантах:

- метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность,метода сравнительного ана­лиза продаж);

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов основывается на предположении, что объект недвижимости явля­ется источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.

Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохо­да, а, следовательно, и точности получаемого результата.

Метод валовой рентысостоит в определении соотношения между ценой и потенциальным вало­вым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

 Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных пла­тежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность МСП).

Например, есть следующие данные:

Сопоставимые объекты	Цена продажи	Годовая арендная плата	Отношение «цена-арендная плата» (мультипликатор)
1-й объект 2-й объект 3-й объект	120000 100000 110000	20000 20000 20000	6,0 5,0 5,5

Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения щена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier -GRM).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо так же воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов. Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость рав­на годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на мультипликатор:

V=R. GRM

Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоковпредполагают более тщательное изучение доходности объекта .

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД, или N01 -netoperatingincome) и ставки капитализации-R(rate).

Следовательно, прежде всего задача оценщика состоит в определении чистого операционного до­хода от объекта недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо вспомнить о таких понятиях, как потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные издержки.

Потенциальный валовой доход (ПВД) -суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) -потенциальный валовой доход, скоррек­тированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

Операционные издержки -расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в со­ответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) -действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого операционного дохода - операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП). Далее следуют различия. Метод прямой капитализациипредполагает использование формулы:

V=ЧОД:r,

где r -ставка капитализации.

Для применения МПК необходимо:

- определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);

- вычислить величину ставки капитализации;

- применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

 Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки ка­питализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незаня­тых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и т.д. Кроме того, не учитываются и возможные изменения в стоимости самого недвижимого имущества, что влияет на величину ставки дисконтирования.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде и времени получе­ния дохода, стоимости имущества, применяется метод дисконтирования денежных потоков,в основе которого лежит понятие сложного процента.

 Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денег, вложенных в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:

FV=PV(1+r)ⁿ

где FV -будущая стоимость,

PV -текущая (настоящая) стоимость,

r -ставка капитализации,

п -число периодов получения дохода.

Соответственно этому:

PV=FV{1+r}ⁿ или FV  l:(l+r)ⁿ.

Применение МДДП предполагает пересчет будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость (которая и рассматривается как его стоимость) и позволяет учесть: а) изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени; б) доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи; в) изменение стоимости недвижимости во времени.

где PV-настоящая стоимость (presentvalue),

CFi- денежный поток в i-й период,

п -число периодов,

r –ставка дисконтирования.

Применение МДДП предполагает правильный учет величины ставки дисконтирования (учиты­вающей как доход на капитал, так и возврат инвестированных средств). Здесь применяются следую­щие методы.

Метод рыночной выборки -фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации - изучается рынок, находится информация о до­ходности аналогичных объектов и используется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.

Примером безрисковой ставки может служить ставка дохода по государственным ценным бумагам в США. В России это является сложной проблемой. Практически используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR(ставка по межбанковским кредитам Лондон­ской межбанковской биржи).

Премия за риск включает следующее:

- премию за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;

- компенсацию за низкую ликвидность актива;

- компенсацию за возможное неэффективное управление;

- поправку на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

Например: безрисковая ставка - 9°/о, дополнительный риск - 5, поправка на управление - 2, .поправка на лик­видность- 4%.

Итого норма доходности на капитал должна быть равна- 19%,или 0,19.

Помимо этого нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то при линейном износе нужно добавить ставку возврата капитала, равную 5°/о. Следовательно, общий уровень ставки дисконтирования будет равен 0,24.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Как нетрудно понять, этот метод применяется в случае, если для приобретения (создания) объекта используются заемные средства.

В этом случае у нас фактически есть две ставки капитализации - для собственного и заемного ка­питала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обес­печивается заемными средствами, есть величина данная (задана условиями кредита), а величина ка­питализации для собственного капитала определяется нашими интересами.

В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться так:

R=M-Ri+{l-M)R_s

где R -ставка капитализации,

М -отношение кредита к стоимости недвижимости.

Ri - ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его величине),

R_s -ставка капитализации для собственного капитала.