14.Расчет ставки капитализации: учитываемые факторы, ставка дисконта, модели ставки.

Коэффициент / ставка капитализации — параметр, преобразующий бу­дущие доходы в текущую стоимость оцениваемого объекта мо­жет учитывать как сам доход от его деятельности, так и возмеще­ние основного капитала, затраченного на покупку данного оцени­ваемого объекта. Коэффициент, учитывающий обе упомяну­тые составляющие, называется общим коэффициентом капитали­зации (или общей ставкой капитализации). Он выражает зависи­мость между доходом и рыночной стоимостью объекта оценки, но не учитывает издержки.

Ставка капитализации для предприя­тия может выводиться из ставки дисконтирования путем вычета ожида­емых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зави­симости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической позиции ставка капитализации — это делитель, при­меняемый для преобразования величины дохода или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент;

•      поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчи­тать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них: модель оценки капитальных активов; метод кумулятивного построения; модель средневзвешенной стоимости капитала. (не знаю надо ли их здесь раскрывать подобно. Они раскрыты в вопросах 8-10)

При известной ставке дисконтирования ставка капитализации в общем виде:

R_k= R_e- g,

где R_e — ставка дисконтирования;

g — долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми метода­ми для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудова­ние и т.д.).

Что касается поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности, то порядок их при­менения подробно рассматривается в следующих лекциях.

Существует ряд методик расчета коэффициента капитализации.

Наиболее часто применя­емые методы:

• методика прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);

• методика связанных инвестиций — заемного и собственного капитала;

• методика связанных инвестиций — земли и здания;

• кумулятивная методика;

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

• метод коэффициента покрытия долга;

• метод рыночной экстракции.

15.Методики прямой капитализации (рыночной выжимки).

Определение коэффициента капитализации с использованием методики прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости аналогов и их доходах. Поэтому методу коэффициент капитализации определяется следую­щим образом:

Ставка капитализации, определенная по этой формуле, называ­ется общей ставкой капитализации (или нормой капитализации).

Методика прямой капитализации (или методика прямого сопоставле­ния) заключается в сравнении оцениваемого объекта и аналогов.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где ЧОД_i – чистый операционный доход i-го объекта аналога ; С_i – цена продажи i-го объекта-аналога.

(из интернета) Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации.

Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).

Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:

Откуда

М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход.

(из лекции) В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.

(нечего тут больше на страницу писать!)