2. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный пе­риод приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дис­конта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогноз­ного периода.

При применении в оценке метода дисконтирования денежных пото­ков (ДДП) необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный пери­од, и текущую стоимость в постпрогнозный период, которая ожидается в будущем.

Предварительная величина стоимости бизнеса включает две составля­ющие:

• текущую стоимость денежных потоков в течение прогнозного периода;

• текущее значение стоимости в постпрогнозный период.

Заключительные поправки и выведение итоговой стоимости бизнеса в рамках метода дисконтирования денежных потоков.

12.Экономическое содержание метода: «Капитализация дохода»: место в классификации оценочных подходов, условия применения, формулы, достоинства, недостатки, ограничения использования, учитываемые факторы, база капитализации.

Экономическое содержание метода: «Капитализация дохода»

Метод «Кап. Дохода» относится к доходному подходу. Доходный подход регламентируется в ФСО 1. глава III. Подходы к оценке. Согласно ФСО «13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки». Место доходного подхода в российской практике: метод капитализации доходов (доходный подход) — 19%

Метод капитализации доходов основан на базовой по­сылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предпри­ятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Капитализация — это превращение денежного потока в сто­имость путем деления или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или муль­типликатор.

Базовые формулы:

Другая формула : ,

где: Vm — оцениваемая стоимость. Д — доход, М — мультипликатор.

Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капита­лизации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании.

Метод капитализации дохода в наибольшей степени подходит для си­туаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного сро­ка будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянными). Данный метод используется в тех случа­ях, когда доход от эксплуатации оцениваемого объекта стабилен. Метод капитализации дохода применяют для оценки крупных объектов недвижимости с большим количеством арендных договоров, имеющих различные условия договоров аренды (проводится эксперсс-оценка).

В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса данный метод применяется реже из-за значительных колебаний величин при­былей или денежных потоков по годам.

Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле

где R - общий коэффициент капитализации;

Y_анал – чистый операционный доход аналога;

V_анал – продажная цена аналога.

 Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле

где V- вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Y – ЧОД; (также может обозначаться как Аср)

R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Метод капитализации используется, когда чистый доход от функционирования оцениваемого объекта прогнози­руется стабильным и в будущем периоде. Предполагается, что капи­тализируя этот стабильный чистый доход по общей ставке капита­лизации, мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Для приблизительной и предварительной быстрой оценки (экспресс-оценки) долгосрочных бизнесов часто используют следующий прием, который и называется методом прямой капитализации дохода или просто капитализацией дохода (в данном случае не важно, измеряется ли ожидаемый с бизнеса доход денежными потоками или прибылями).

При этом делаются два допущения:

1. Ожидаемые от бизнеса доходы постоянны; практически это означает, что их берут на уровне средних в год (квартал, месяц) Аср стабилизированных величин.

2. Считают, что срок получения таких доходов - неопределенно длительный («стремится к бесконечности»).

Оценка бизнеса по приведенной формуле может использоваться не только как сугубо предварительная оценка тогда, когда изложенные выше допущения действительно отвечают реальному характеру уровня и динамики доходов с бизнеса» Так, она вполне приемлема для определения стоимости привилегированных, с гарантированными постоянными дивидендами, акций, срок жизнедеятельности которых не определен. Кроме того, действительно могут существовать реальные бизнесы, обеспечивающие постоянный доход на неопределенно длительное время. Однако в основном капитализация постоянного дохода - это приблизительная или предварительная его оценка. Она особенно разумна, если величина Аср представляет собой хорошую среднюю по уже стабилизированным денежным потокам установившегося бизнеса.

Достоинства доходного подхода:

• в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;

• через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки доходного подхода:

• сложность составления прогноза;

• субъективность расчета ставки дисконтирования

Потери при использовании метода определяются на при обработке /на основе:

• рыночных данных;

• ретроспективной информации.

Данный метод не следует использовать, если (рекомендации специфические по недвижимости):

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Пример – российская сеть магазинов – комплексов удалённых от центра города в каждом из городов, что затрудняло сдачу в аренду и нарушало сбытовой цикл.

В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость объекта оценки, например недвижимости, обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

При реализации данной методики оценки эксперту-оценщику необходимо решить две задачи:

1) определить базу для расчета чистого дохода и спрогнозировать величину годового чистого дохода;

2) определить коэффициент капитализации.

Выбор базы капитализации: прибыль, дивиденды, денежный поток.

Существует ряд разновидностей метода в зависимости от принятой базы дохода. Различают капитализацию:

• чистой прибыли (дохода (после уплаты налогов));

• прибыли (дохода до уплаты налогов);

• фактически выплаченных дивидендов;

• потенциальных дивидендов и т.д.

• использование мультипликаторов: цена/прибыль, цена/выруч­ка и др.

Чистый доход — это годовая прибыль плюс амортизационные отчисления по основным фондам и нема­териальным активам (если нематериальные активы учитываются в расчетах). При этом прибыль определяется по отчету о финансовых результатах или по другим финансовым документам.

Если к прибыли (до налогообло­жения, выплаты процентов и капитальных вложений) прибавить полные амортизационные отчисления по основным фондам и не­материальным активам, то получится величина чистого дохода до налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат.

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельно­сти, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может вы­бирать между несколькими вариантами:

• прибыль последнего отчетного года;

• прибыль первого прогнозного года;

• средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3—5 лет).

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой ве­личины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Методики капитализации фактических и потенциальных дивидендов

 Данные методики оценки используются для оценки, как правило, открытых предприятий, так как необходимую исходную информа­цию для расчетов по этим методам можно найти лишь на фоновом рынке. Однако с соответствующими поправками на ликвидность и контроль эти методики можно применять и для оценки закрытых предприятий.

Суть методики капитализации фактических и потенциальных ди­видендов заключается в анализе рыночной информации о диви­дендной отдаче в сопоставимых предприятиях данной отрасли и использовании этой информации для определения стоимости оце­ниваемого предприятия. При этом дивидендная отдача рассчиты­вается как отношение ежегодных дивидендов на одну акцию к ры­ночной цене этой акции, взятое в процентном отношении.

Для определения величины потенциальных дивидендов необхо­димо знать дивидендную политику отрасли и оцениваемого объекта и процент ежегодной прибыли (прибыли после налогообложения и выплат по процентам сверх учетной ставки Централь­ного банка РФ) обычно выплачивается в качестве дивидендов — 30, 50 или другой процент. Причем закрытые организации, как правило, выплачивают в качестве дивидендов меньший процент прибыли, чем открытые организации той же отрасли экономики.

Потенциальные дивиденды более важны при оценке контроль­ного пакета акций, чем при оценке неконтрольного пакета.

В зависимости от особенностей, целей и функций оценки пред­приятия используется методика потенциальных или фактических ди­видендов.

Методики использования мультипликаторов цена/прибыль и цена/выручка

 Эти методики оценки, как и рассматриваемые выше, применяют при стабильных доходах. Для расчетов мульти­пликаторов цена/прибыль и цена/выручка в обоих случаях используются параметры дохода предприятия:

• в первом случае – прибыль до налогообложения, выплаты про­центов и прибыль после налогообложения и выплаты процентов;

• во втором случае – выручка (нетто) от реализации продукции (услуг).

Суть этих методик состоит в том, что анализируются сделки купли-продажи по сопоставимым предприятиям отрасли и выявля­ются на дату оценки значения мультипликаторов цена/прибыль и цена/выручка; затем известные значения прибыли или выручки оцениваемого предприятия умножают их на тот или другой выявленный мультипликатор.

Сделки по сопоставимым предприятиям должны быть как можно бли­же к дате оценки.

Мультипликатор цена/выручка рассчитывается как отношение прибыли организации, выраженной в процентах от ее вы­ручки, к коэффициенту, по которому следует капитализировать эту прибыль.

Мультипликатор цена/прибыль используют для оценки пред­приятия как такового, а также для оценки его акций. Однако в этом случае надо иметь в виду: если количество акций в обраще­нии меняется по годам, то мультипликатор цена/прибыль, рассчи­танный для предприятия за ряд лет как среднеарифметическая ве­личина, будет отличаться от аналогичного мультипликатора для ак­ций этого предприятия, рассчитанного как средневзвешенная ве­личина числа акций в различные периоды.

Качество оценки предприятий с использованием мультиплика­торов зависит от количества и качества соответствующих парамет­ров предприятий-аналогов.

Мультипликатор цена/выручка обычно применяется для оценки предприятий сферы услуг, например, консалтинговых, в том числе оценочных фирм, страховых, рекламных, туристических агентств и т.д.

При использовании этого мультипликатора не­обходимо учитывать функцию (цель) оценки. Например, если оценка предприятия, производящего услуги (эффективность кото­рого зависела от бывшего владельца — управляющего), произво­дится для дарения или наследства, то применять данный мульти­пликатор нельзя, так как неизвестно, будет ли в будущем такой же стабильный доход как при прежнем владельце.