Вопрос 8, 10. Понятие договоров социального и коммерческого найма жилья, их отличия.

Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.

Сфера применения договора социального найма определена в ст. 19 ЖК РФ — это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:

1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;

2) нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц:

1) иностранные граждане;

2) лица без гражданства.

Однако при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами) указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.

(10) Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях содержатся в ст. 51, вопросы предоставления жилья — в ст. ст. 57, 58 ЖК РФ.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Правила ст. 52 ЖК РФ, регулирующей принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, адресованы как малоимущим, так и гражданам иных категорий, о которых говорилось выше. Принятие указанных граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений на условиях социального найма осуществляет орган МСУ. Согласно ч. 2 ст. 52 ЖК РФ, если гражданин имеет право состоять на таком учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то такой гражданин по его выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган местного самоуправления по месту жительства. Учет не по месту жительства возможен только в случаях и в порядке, установленных законодательством (ст. 58 ЖК РФ). К заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять в качестве нуждающегося в жилищном помещении. Орган местного самоуправления, принявший заявление гражданина, выдает расписку с указанием перечня принятых документов и даты их поступления.

В течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом. Если принято положительное решение, то орган местного самоуправления обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения выдать заявителю на руки либо направить ему по почте или с курьером документ, подтверждающий решение о постановке гражданина на учет.

В ст. 54 ЖК РФ установлены правила отказа в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Решение об отказе может быть принято только в трех случаях, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье. Решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ признает значимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Ее необходимость обозначается ст. ст. 679, 680, 685 ГК РФ. Вместе с тем это понятие в ЖК РФ не используется, и конкретный размер учетной нормы не указывается. На основании ч. 5 ст. 50 ЖК РФ учетная норма площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или быть меньше указанного размера. Например, в соответствии с п. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» учетная норма площади для коммунальной квартиры составляет 15 кв. м на человека.

Правила о сохранении за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях предусмотрены ст. 55 ЖК РФ, которая гарантирует гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, что они не могут быть произвольно лишены права состоять на указанном учете. Такие граждане могут быть сняты с учета только тогда, когда им фактически предоставлены жилые помещения по договорам социального найма (ст. 57 ЖК РФ) либо выявлены основания для снятия их с учета, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится по правилам ст. 56 ЖК РФ.

Правила и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, сгруппированные в ст. ст. 57—59 ЖК РФ, имеют обязательное значение для всех региональных и муниципальных органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению граждан жильем. По общему правилу жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Однако из указанного правила предусмотрены исключения — вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления, которое выдается или направляется гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия.

Жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется. Одновременно учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома, предназначенные для проживания одной семьи). Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в исключительном случае (ч. 4 ст. 59 ЖК РФ).

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т.п.). В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения — 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. При этом выделяют краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), причем «благоустроенность» — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Стороны договора — наймодатель, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо и наниматель, которым может быть только гражданин.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. Однако соглашением сторон конкретного договора коммерческого найма, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться иное распределение обязанностей. Корме того, в целях защиты прав нанимателей ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

Отличительным признаком договора коммерческого найма является его срочность. предельный срок его действия - пять лет. Тогда как социальный найм - без установления срока его действия.