21. Обмен жилой площади.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квар­тирах).

Обмен жилого помещения не допускается:

• если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

• если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

• если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

• если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

• если помещение является служебным или находится в общежитии;

• если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным;

• если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;

• по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, обмен совершен под влиянием насилия, обмана, недееспособным лицом и др.).

21. Договор мены жилых помещений.

В отличие от договора обмена сторонами (стороной) договора мены являются не наниматели, а собственники обмениваемых жилых помещений. Если одна из сторон (продавец или покупатель) не является собственником жилого помещения, договор признается не меной, а обменом.

Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

Мена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

21. Пользование жилыми помещениями в коммунальных квартирах.

Действующим законодательством под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживает несколько семей или отдельных людей вне зависимости от их родственных или иных отношений. Каждая семья или отдельный человек занимают одну или несколько комнат, вместе пользуются общей ванной и кухней.

Исходя из того, что собственники комнат в коммунальной квартире обладают объектами общего имущества в данной квартире на праве общей долевой собственности, их доли в общем имуществе не обязательно являются равными. Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли в общем имуществе определяются пропорционально размеру общей площади комнаты собственника.

В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.

В случае продажи комнаты в коммунальной квартире собственники остальных комнат в этой коммунальной квартире обладают правом преимущественной покупки (правом преимущества).

Если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение в такой квартире в порядке очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Для передачи в поднаем жилого помещения (комнаты), находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех остальных нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех остальных собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.