Вопрос 41. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

Понятие товарищества собственников жилья. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (ст. 135 ЖК РФ).

К общему имуществу относятся предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши и т.д.. Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.

Основной целью создания ТСЖ не может быть извлечение прибыли.

Деятельность товарищества регулируется ГК РФ, Жилищным.

Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе заочным голосованием. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. С момента государственной регистрации оно становится юридическим лицом, имеющим печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

В соответствии со статьей 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домов;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них...

Государственная регистрация ТСЖ проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Основой формирования оптимальных взаимоотношений между ТСЖ и управляющей организацией служит качество эксплуатации жилищного фонда при наилучшей цене. В связи с этим существует два блока услуг, предоставляемых при эксплуатации жилищного фонда.

Первый блок связан с необходимостью поддержания безопасности дома как единой и сложной инженерной системы. Он включает техническое обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций, несущих конструкций и технических помещений строения. Эти работы могут быть обеспечены силами специализированных организаций, имеющих разрешения и лицензии. Действующие в настоящее время ставки правительства Москвы предусматривают долевое участие бюджета в расходах на обеспечение описанных выше нормативных требований. Таким образом, государство несет основное бремя расходов в виде бюджетных дотаций.

Второй блок оказываемых услуг носит дополнительный характер и связан с обеспечением повышенной комфортности и качества условий проживания. Необходимость этих услуг определяет общее собрание членов ТСЖ, а затраты в полном объеме несут собственники жилья (например, при установке спутниковых антенн, дополнительных систем охраны или элементов внешнего благоустройства, при найме дополнительного обслуживающего персонала).

Права и обязанности товарищества собственников жилья

(ст. 137 ЖК РФ) Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договоры об управлении многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

ТСЖ может определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд и расходы на другие определенные законодательством и уставом товарищества цели. На основе принятой сметы товарищество устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги, пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством, передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги, продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства надстраивать или перестраивать часть общего имущества, получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для ведения жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

В соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ может вести застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Если собственники помещений не исполняют своих обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а если собственники не уплачивают обязательные платежи и взносы, товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков.

Товарищество собственников жилья обязано выполнять требования законодательства и устава товарищества, заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений этого дома, не являющимися членами товарищества; в порядке, предусмотренном законодательством, выполнять договорные обязательства (ст. 138 ЖК РФ). Оно должно обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ставить условия и определять порядок владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, наконец, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья. Реорганизация товарищества собственников жилья проводится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 140 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В соответствии со статьей 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Реорганизация осуществляется в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования. Разделение или выделение товариществ собственников жилья возможно лишь при условии, что ранее товариществом были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов. Слияние и присоединение товариществ собственников жилья необходимо отличать от объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).

Преобразовать товарищество можно лишь в потребительский кооператив - жилищный или жилищно-строительный.

Решение о реорганизации должно быть принято общим собранием членов товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Ликвидируется товарищество собственников жилья на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья, как и жилищный кооператив, может быть ликвидировано по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на которое создано товарищество; в связи со сносом дома; по решению суда.

ТСЖ подлежит ликвидации в случае приобретения одним собственником права собственности на все помещения многоквартирного дома.

Членство в товариществе собственников жилья

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе в любое время подать заявление о выходе из членов товарищества. Право выхода не может быть ограничено.

Органы управления товариществом собственников жилья

В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товариществом собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление ТСЖ.

Общее собрание - высший орган управления товариществом, который созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). К компетенции общего собрания относится внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Уведомление о проведении общего собрания не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания направляется в письменной форме лицом, по чьей инициативе созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления - заказным письмом (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ).

Правомочия общего собрания членов ТСЖ установлены статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества: оно правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Руководит деятельностью товарищества собственников жилья правление товарищества (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ).

В обязанности правления входит и управление многоквартирным домом, заключение договоров об управлении им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров об обслуживании, эксплуатации и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; созыв и проведение общего собрания членов товарищества; выполнение иных вытекающих из устава товарищества обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления действует без доверенности от имени товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.