Вопрос 60.Ремонт сданного в наем жилого помещения.

Статья 681 ГК РФ. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Комментарий к статье 681

1. Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель - за текущий ремонт и наймодатель - за капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (ст. 65 и 67 ЖК РФ), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.

Текущий ремонт возможен как во всем жилом помещении, так и в его частях, комнатах, кухне, коридоре и т.п. Проведение работ по текущему ремонту устраняет, как правило, неконструктивные (незначительные) повреждения (покраска, смена обоев, электропроводки и т.д. и т.п.). Периодичность и время проведения текущего ремонта определяет наниматель, исходя из своих интересов, потребностей и возможностей, поэтому в большинстве случаев текущий ремонт является обязанностью нанимателей.

В отличие от текущего капитальный ремонт направлен в первую очередь на восстановление конструкций и основного оборудования, в связи с чем проводится, как правило, во всем здании (жилом или многоквартирном доме). Поэтому, особенно когда речь идет о многоквартирном доме, в большинстве случаев капитальный ремонт является обязанностью наймодателей.

Любой ремонт направлен (или должен быть направлен) на улучшение потребительских качеств жилого помещения, а если дом является многоквартирным, то и потребительских качеств объектов общего пользования.

2. Что касается переоборудования, то полагаем, что данный процесс имеет отношение к ремонту, хотя и косвенное: после переоборудования, очевидно, без ремонта не обойтись. О переоборудовании и переустройстве жилого помещения см. комментарий к статье 289 ГК РФ. Важно отметить, что в таком случае изменяется предмет, а значит, и сам договор,

61. Налоговые и иные льготы гражданам и организациям в жилищной сфере.

Налоговое законодательство предусматривает следующие виды льгот, сопряженные с жилищной сферой:

1) Льгота, установленная подпунктом 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, в соответствии с которым освобождена от налогообложения реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Льгота, установленная подпунктом 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, распространяется лишь на плату за пользование жилым помещением (плату за наем).

2) Льгота, установленная подпунктом 16 п. 2 ст. 149 НК РФ, в соответствии с которой в льготном налоговом режиме производится налогообложение работ, выполняемых в период реализации целевых социально-экономических программ (проектов) жилищного строительства для военнослужащих в рамках реализации указанных программ (проектов), в том числе:

- работ по строительству объектов социально-культурного или бытового назначения и сопутствующей инфраструктуры;

- работ по созданию, строительству и содержанию центров профессиональной переподготовки военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей.

Меры социальной поддержки граждан по оплате жилья, коммунальных услуг (далее - ЖКУ) предоставляются отдельным категориям граждан в соответствии с законодательными и правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Порядок предоставления гражданам мер социальной поддержки по оплате ЖКУ утвержден постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004г. №850-ПП.

Меры социальной поддержки граждан по оплате ЖКУ основываются на заявительном принципе, осуществляются при предоставлении гражданами в организацию, производящую начисление платежей за названные услуги, документов, подтверждающих отнесение их к соответствующей льготной категории.

Меры социальной поддержки по оплате ЖКУ предоставляются гражданам в виде скидки с оплаты (льготные скидки) при расчете им платежей за ЖКУ.

Льготные скидки предоставляются гражданам не более чем на одну квартиру (жилое помещение) исходя из ставок, цен и тарифов, установленных Правительством Москвы.

К платежам за жилое помещение относятся плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за пользование жилым помещением (плата за наем) – для граждан, занимающих жилое помещение государственного жилищного фонда по договору найма (на них предоставляются льготы).

Механизм возмещения выпадающих доходов

ГУ ГЦЖС производит компенсацию льгот на основании Порядка возмещения через Городской центр жилищных субсидий выпадающих доходов жилищных и иных организаций от предоставления льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг, услуг связи (радиотрансляции и телевизионной антенны) гражданам, имеющим на то право в соответствии с действующими нормативными и законодательными актами, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 04.06.2002г. № 411-ПП, а также в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 07.12.04г. № 850-ПП.

На основании вышеуказанного Порядка компенсация льгот производится ГУ ГЦЖС тем организациям, которые заключили договор на возмещение выпадающих доходов от предоставления гражданам льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг, услуг связи. В настоящее время возмещение выпадающих доходов от предоставления льгот по заключенным с ГУ ГЦЖС договорам получают около 3000 организаций.

В настоящее время существует два вида компенсации льгот:

из федерального бюджета

из городского бюджета

Организация, впервые обратившаяся за компенсацией, должна заключить с ГУ ГЦЖС договор на возмещение выпадающих доходов от предоставления гражданам льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг