21. Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем, иными словами сдать квартиру.

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в квартиру других граждан, а также сдавать квартиру внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Гражданский кодекс (ст. 675) содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

21. Правовой статус поднанимателей.

Договор поднайма жилого помещения - вспомогательный по отношению к договору найма жилого помещения договор, по которому наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.