Семчик Зем право

_______________________________ Розділ 5. Право власності на землю

—власність громадян (ст. 14), що ототожнюється з приватною власністю

(ст. 41);

—власність на землю юридичних осіб, що ототожнюються з юридичними особами приватного права (ст. 14);

—власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах (ст. 142), що ототожнюється з комунальною власністю (ст. 143);

—державна власність (статті 14, 16);

—майно, що належить Автономній Республіці Крим (ст. 138 Конституції України, п. 1 ст. 18 Конституції Автономної Республіки Крим);

—повноваження Верховної Ради Автономної Республіки Крим на розпорядження спільними із землями і природними ресурсами територіальних громад в межах території Автономної Республіки Крим (п. 2 ст. 18 Конституції Автономної Республіки Крим).

Перелічені вище підходи для визначення форм власності на землю доцільно поділити на дві групи, перша з яких стосується землі, що характеризує її як територію України, територіальних громад, Автономної Республіки Крим, області, району, а також як територію територіальної громади міста, селища, села та як об'єкт природи.

Друга група підходів стосується земель, що використовуються в господарській діяльності як засіб виробництва чи просторовий базис.

Правова характеристика першої групи підходів стосується землі, яка разом з іншими природними об'єктами, що знаходяться в межах території України, згідно зі ст. 13 Конституції України віднесена до об'єктів права власності Українського народу. Тут слід звернути увагу на те, що Україна згідно зі ст. 2 Конституції України є унітарною державою, а згідно зі ст. 4 в Україні існує єдине громадянство. Отже, Український народ становлять громадяни України, що проживають на всій території України без винятку та за рубежем. До речі, в Конституції Автономної Республіки Крим також записано, що в ній постійно проживають громадяни України. Це означає, що на Автономну Республіку Крим поширюється єдине громадянство України, а Верховна Рада Автономної Республіки Крим забезпечує спільні інтереси територіальних громад, розташованих на території Автономної Республіки Крим.

У Конституції України (ст. 13) застережено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування. У статті 14 Конституції України не зазначено, що суб'єктом права власності на землю є Автономна Республіка Крим.

Земля як об'єкт права власності Українського народу означає верховенство Українського народу як політичного суверена на всій території України, зокрема Автономної Республіки Крим.

Правова характеристика другої групи підходів стосується земель, що виступають об'єктами господарської діяльності держави, юридичних осіб і громадян. Оскільки господарська діяльність пов'язана з використанням землі і майна (рухомого і нерухомого), то, очевидно, право власності на землю, а точніше — на земельні угіддя і земельні ділянки, здійснюються у тих же формах, що і право власності на майно. Саме з цих позицій майно і земля є

1 2 1

Загальна частина

об'єктами цивільно-правових відносин, виступають як товар у цивільному обігу. Вище зазначалося, що в різних статтях Конституції України визначені такі форми власності на майно:

а) власність громадян; б) власність юридичних осіб;

в) власність територіальних громад сіл, селищ та міст; г) спільна власність територіальних громад; ґ) власність держави;

д) спільна власність територіальних громад, повноваження розпоряджатися якими покладені на районні, обласні ради і Верховну Раду Автономної Республіки Крим.

Зцих позицій слід розглядати і форми власності на землі (земельні угіддя

іземельні ділянки), які виступають об'єктами права власності.

Право приватної власності на землю громадян.

Право приватної власності на землю в Україні запроваджено Законом України «Про форми власності на землю» від ЗО січня 1992 р., ЗК України в редакції від 13 березня 1992 р. визначені особливості права приватної власності на землю.

Згідно з цим Кодексом (ст. 6) і Законом України «Про власність» у редакції від 5 травня 1993 р. (ст. 14) суб'єктами права приватної власності на землю визнавалися громадяни України. Громадяни іноземних держав та особи без громадянства, які в сукупності з громадянами України є фізичними особами, могли бути суб'єктами права землекористування, зокрема на умовах оренди. Право приватної власності на землю, як і на майнові об'єкти, гарантується Конституцією України. У статті 41 Конституції закріплено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права. Воно набувається в порядку, визначеному законом. Згідно зі ст. 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання та рівність усіх суб'єктів права власності перед законом.

В сучасних умовах право приватної власності громадян на земельні ділянки визначено ЗК України 2001р. Згідно з цим Кодексом громадяни України мають право відповідно до ст. 81 ЗК України набувати право власності на земельну ділянку на підставі: придбання за договором купівліпродажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Право власності на земельну ділянку має певні особливості й обмеження. Так, громадяни можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також за межами населених пунктів за умови, що на них розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на підставі приватної власності. Таке право набувати земельні ділянки у власність іноземні громадяни та особи без громадянства мають у разі придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; викупу земельних

122

_______________________________ Розділ 5. Право власності на землю

ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать на праві власності, а також у разі прийняття спадщини.

Земельним законодавством (ст. 121 ЗК України) встановлені норми безоплатного передання земельних ділянок громадянам у приватну власність. Із земель державної або комунальної власності вони мають право на безоплатне передання їм земельних ділянок у таких розмірах: а) для фермерського господарства в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство; б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара; в) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара; ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара; д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара. Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

Право власності на землю юридичних осіб.

Стаття 14 Конституції України встановлює, що право власності на землю гарантується, набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Не викликає різночитання право приватної власності на землю юридичної особи, якою є приватне сільськогосподарське підприємство, що створене одноособово громадянином для виробництва сільськогосподарської продукції. Згідно із ЗК України 1992 р. (ст. 6) земельна ділянка надавалася у приватну власність для ведення селянського (фермерського) господарства громадянинові, а не господарству.

Різні концепції про форми власності мають місце, коли йдеться про форми власності на майно і землю юридичних осіб, створених групою (колективом) громадян. Прихильники концепції права приватної форми власності визнають, що її об'єктами є власність окремих фізичних осіб і власність юридичних осіб, створених громадянами.

Представники іншої концепції вважають, що є лише приватна, комунальна і державна форма власності, і не визнають власності недержавних юридичних осіб як приватної власності.

Представники третьої концепції вважають, що власність юридичної особи є власністю колективу членів, що її утворив, а тому вона належить до колективної (кооперативної чи корпоративної) форми власності. Окремі з них визнають колективну форму власності як різновид приватної власності, яка має самостійне значення.

Різні підходи до визначення права власності юридичної особи відображають складний процес усвідомлення цього інституту колишніми радянськими громадянами. До появи СРСР в юридичній науці і на практиці існували приватна і державна форми власності як такі, що регулюються

1 2 3

_______________________________ Розділ 5. Право власності на землю

ділянки у власність від держави в порядку приватизації земель та що право на земельний пай громадянина— члена колективної організації встановлено державою, в теоретичному плані треба виходити з того, що громадяни — власники земельних ділянок добровільно об'єдналися у колективне сільськогосподарське підприємство і передали у власність підприємства власні земельні ділянки як пайовий внесок до єдиного земельного фонду юридичної особи. Отже, в період створення юридичної особи земля належала її засновникам — громадянам — власникам земельних ділянок. Оскільки весь земельний фонд став власністю юридичної особи, то її члени набули статусу пайовиків з правом на земельну частку (земельний пай) без виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості). Вони набули також право на отримання земельної ділянки у приватну власність у разі виходу з юридичної особи.

Разом із тим треба виходити з того, що юридична особа — це абстрактна юридична категорія, за якою стоять конкретні люди (група людей). Ними є члени юридичної особи, які створили колективну форму господарювання. Земельний фонд юридичної особи, вся земля в сукупності складається із земельних паїв членів юридичної особи без визначення ділянки кожному з них окремо. Кожному з них окремо належатиме земельна ділянка в розмірі паю в разі виходу з підприємства — юридичної особи.

Суб'єктом права власності на землю є юридична особа, у власність якої передані земельні ділянки, а повноваження власника здійснюють загальні збори членів колективної організації або ж громадянин, якщо юридична особа складається з однієї фізичної особи. На практиці колектив членів юридичної особи є її фундатором. Кожна така юридична особа є не що інше, як об'єднання громадян, групова колективна організація, що має власну назву і належить до певної форми господарювання (колективне підприємство, кооператив, акціонерне товариство, садівницьке товариство). Це дає підстави стверджувати, що створена фізичними особами (громадянами) колективна організація, що є юридичною особою, базується, функціонує на власності юридичної особи, яка належить до колективної, кооперативної, корпоративної власності.

Оскільки ВІДНОСИНИ власності недержавних організацій регулюються приватним правом, то цілком природно віднести колективну, кооперативну, корпоративну власність до різновидів права приватної власності. Юридичні особи, засновані громадянами України або юридичними особами України, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: придбання за договором купівлі-продажу або на підставі інших цивільно-правових угод; внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за правилами та в порядку, встановленому для іноземних юридичних осіб. Землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

Право комунальної власності на землю.

1 2 5

Загальна частина

Відповідно до земельного законодавства і законодавства про власність публічною власністю на землю виступає державна власність. Згідно з ч. 1 ст. 4 ЗК України 1992 р. у державній власності перебували усі землі України, за винятком земель, переданих у колективну та приватну власність.

Державна власність на майно розглядалася як загальнодержавна і комунальна власність. Землі загальнодержавної власності як різновиду державної власності визначені в ЗК України 1992 р. (статті 4,13, 14). Наявність комунальної власності на землю як різновиду державної власності простежується із порівняння статей 3, 4, 9-15 ЗК України 2001 р., якими визначається компетенція місцевих рад і Автономної Республіки Крим щодо розпорядження державними землями, за винятком земель загальнодержавної власності.

У статті 14 Конституції України визнається право власності держави на землю. Згідно зі ст. 116 Конституції Кабінет Міністрів України як вищий орган у системі органів виконавчої влади здійснює управління об'єктами державної власності відповідно до закону. Стаття 41 Конституції України встановлює, що громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної власності відповідно до закону.

Конституція України визначає комунальну власність як самостійну форму власності, що функціонує поряд із державною власністю, а не в її складі.

Що стосується землі як об'єкта права комунальної власності, то ст. 142 Конституції України визначає, що земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, є матеріальною та фінансовою основою місцевого самоврядування. Там же зазначається, що територіальні громади сіл, селищ і міст можуть об'єднувати на договірних засадах об'єкти комунальної власності. Районні й обласні ради за Конституцією України не визнані самостійними суб'єктами права комунальної власності. Вони здійснюють лише функції управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Наведене дає підстави для висновку, що до комунальної власності належать землі, які передані у власність територіальних громад і не є об'єктами державної власності. У ЗК України (ст. 83) встановлено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. Згідно із ЗК України до переліку земель комунальної власності, які не можуть передаватися у приватну власність, належать: землі загального користування населених пунктів; землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та істори-ко-культурну цінність; землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених ЗК України; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

126

_______________________________ Розділ 5. Право власності на землю

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі: передачі їм земель державної власності; примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; прийняття спадщини; придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; виникнення інших підстав, передбачених законом.

Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

Право державної власності на землю.

У державній власності перебувають усі землі України, за винятком земель, переданих у приватну і комунальну власність.

Певною компетенцією щодо розпорядження державними землями наділено Кабінет Міністрів України. Згідно зі ст. 116 Конституції України він здійснює управління об'єктами державної власності відповідно до закону. Конкретні функції і повноваження щодо управління і розпорядження землями, що відносяться до державної власності, визначені у законі про Кабінет Міністрів України, а також у ст. 13 ЗК України.

Як вищий орган виконавчої влади, Кабінет Міністрів України може делегувати частину своїх повноважень щодо управління державною власністю, зокрема і землями, відповідним центральним органам виконавчої влади — міністерствам і відомствам, місцевим державним адміністраціям, а також органам місцевого самоврядування.

Слід застерегти, що законодавчого розподілу земель на державні і комунальні землі ще не зроблено, розмежування їх між суб'єктами права державної і права комунальної власності ще не здійснюється.

Можна навести перелік земель державної і комунальної власності, які згідно зі ст. 84 ЗК України не можуть передаватися у комунальну власність. До таких належать: землі енергетики та космічної системи; землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення; землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення; під водними об'єктами загальнодержавного значення; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук.

З часом, разом із розширенням сфери приватизації державного майна, може бути скорочено перелік земель, які не можуть передаватися у колективну і приватну власність.

Підсумовуючи викладене, можна дійти висновку, що в Україні використовуються приватна та її різновид — колективна (кооперативна, корпоративна) форми власності на землю, відносини з яких регулюються приватним правом. Суб'єктами права приватної власності на землю виступають громадяни України, а суб'єктами права колективної власності на землю — деякі сільськогосподарські юридичні особи, засновані громадянами

1 2 7

Загальна частина

відповідно до ст. 93 ГК України. Використовуються також державна і комунальна форми власності на землю, відносини з яких регулюються публічним правом. Суб'єктами права державної власності на землю виступають органи державної влади в межах, встановлених законодавством України, та юридичні особи, а комунальної власності — територіальні громади села, селища, міста, які здійснюють правомочності власника як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.

бо Права та обов'язки власників земельних ділянок

ЗК України земельні відносини визначаються як суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин визнані громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади (ст. 2). Зі змісту ЗК України випливає, що під терміном «громадяни» розуміються громадяни України, громадяни іноземних держав та особи без громадянства, а під терміном «юридичні особи» — юридичні особи приватного права та юридичні особи публічного права.

Проте не кожний із суб'єктів земельних відносин наділений загальною, а тим більше спеціальною земельною дієздатністю і відповідною земельною правоздатністю. Особливо відчутна відмінність у дієздатності і правоздатності суб'єктів права земель сільськогосподарського використання з урахуванням їх цільового призначення.

До таких, наприклад, належать особи, які займаються фермерським господарством, особистим селянським господарством, садівництвом, городництвом.

ЗК України конкретизує найменування суб'єктів земельних відносин і виділяє:

—власників земельних ділянок — осіб, яким земельні ділянки належать на праві приватної власності;

—землекористувачів — осіб, за якими земельні ділянки закріплені на праві постійного (безстрокового) користування;

—орендарів — осіб, які володіють, користуються і розпоряджаються земельними ділянками на певний строк в обумовлених межах за договором оренди чи договором суборенди;

—землекористувачів — осіб, що користуються земельними ділянками на умовах короткострокового користування;

—осіб, які мають право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут).

Суб'єкти земельних правовідносин розрізняються за обсягом прав та обов'язків. Так, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають, з одного боку, як суб'єкти права власності (державної і комунальної), а з другого боку, вони наділені повноваженнями у галузі земельних відносин, що виходять за межі правомочностей власника, а також

128

_______________________________ Розділ 5. Право власності на землю

такими, що стосуються регулювання загальних земельних відносин, визначення державної політики в галузі використання та охорони земель, іншими повноваженнями, характерними для органів державної влади та органів місцевого самоврядування в інших сферах суспільного життя, і такими, що поширюються на всіх громадян, підприємства та організації незалежно від форми власності, на якій вони засновані.

З огляду на це розглядається загальний обсяг прав та обов'язків власників земельних ділянок і землекористувачів і обсяг спеціальних прав та обов'язків. Обсяг загальних прав та обов'язків визначається щодо власників і землекористувачів земельних ділянок всіх категорій земель, а обсяг спеціальних прав та обов'язків — щодо власників і землекористувачів земельних ділянок земель сільськогосподарського призначення.

Відповідно до ст. 90 ЗК України власники земельних ділянок всіх категорій земель, зокрема земель сільськогосподарського призначення,

Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Статтею 91 ЗК України встановлено, що власники земельних ділянок зобов'язані:

а) забезпечувати використання їх за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості

заних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

1 2 9

Загальна частина

Законом можуть бути встановлені й інші обов'язки власників земельних ділянок.

Право постійного користування земельною ділянкою ЗК України визначається як право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній власності, без встановленого строку. Право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають: підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації.

Право оренди земельної ділянки визначається як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, зокрема для виробництва сільськогосподарської продукції.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років.

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватися орендарем іншій особі (суборенда). Орендодавцями земельних ділянок можуть бути їх власники або уповноважені ними особи.

Всі землекористувачі, зокрема ті, яким земельна ділянка належить на праві постійного користування або ж на праві оренди, відповідно до ст. 95 ЗК України мають ті ж права, що і землевласники, за винятком права продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, зокрема право:

а) самостійно господарювати на землі; б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та

інших культур, на вироблену продукцію; в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб

Відповідно до ст. 96 ЗК України всі землекористувачі зобов'язані: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості

130