Семчик Зем право

Розділ 10. Гарантії прав на землю

нок і землекористувачів вилучення (викуп) для державних або

земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами й організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодовуються в повному обсязі інші збитки.

За такими ж правилами може провадитися вилучення (викуп) земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, фермерських та особистих селянських господарств, сільськогосподарських науково-дослідних установ і учбових господарств, інших державних сільськогосподарських та лісогосподарських підприємств і організацій;

є) якими забезпечується відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам і втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, зумовлених вилученням сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників, які підлягають зарахуванню на рахунки відповідних місцевих рад і використанню на освоєння для сільськогосподарських і лісогосподарських потреб, поліпшення відповідних угідь та охорону земель.

На гарантію земельних прав спрямовані також контроль за використанням і охороною земель, їх моніторинг та законодавче встановлення порядку вирішення земельних спорів і встановлення відповідальності за порушення земельного законодавства.

У наступному підрозділі розглядатимуться способи захисту прав на землю та порядку їх реалізації, які є основними елементами забезпечення гарантій прав на землю.

2. Способи захиступрав на землю та їх реалізація

Земельні відносини в Україні регулюються нормами земельного права, яке є комплексною галуззю права. За своїм змістом і способом регулювання воно має ознаки публічного і приватного права. Це обумовлено тим, що земельні правовідносини є складними за об'єктом, суб'єктами і змістом правовідносин, правами і обов'язками. У земельному праві застосовують імперативні і диспозитивні норми права. Так, об'єктом правовідносин є земля України як єдина просторова територія, що стосується всієї країни. їх об'єктом є землі територіальних громад, як території сіл, селищ і міст, їх спільної території, як регіону. Об'єктом правовідносин є землі держави, як політичного утворення, а також земельні ділянки громадян і юридичних осіб

191

Розділ 10. Гарантії прав на землю

України та громадян і юридичних осіб іноземних держав та осіб без громадянства.

У земельних правовідносинах щодо певного об'єкта землі беруть участь відповідні суб'єкти: Український народ, держава, територіальні громади та органи місцевого самоврядування, юридичні особи, громадяни. Громадяни та юридичні особи як суб'єкти права поділяються: на громадян і юридичних осіб України, громадян та юридичних осіб іноземних держав, осіб без громадянства. У свою чергу, юридичні особи України поділяються на юридичних осіб приватного права та юридичних осіб публічного права, а останні можуть бути юридичними особами, заснованими на власності держави, від імені яких виступають органи виконавчої влади, та юридичними особами, заснованими на комунальній власності, від імені яких виступають територіальні громади та органи місцевого самоврядування сіл, селищ і міст, а також Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні і регіональні ради, які наділені відповідними повноваженнями у галузі земельних відносин на території певного регіону, зокрема з питань розпорядження землями, що знаходяться у спільній власності територіальних громад певного регіону.

Особливими повноваженнями в галузі земельних відносин, закріпленими у ЗК України, наділена Верховна Рада України. До її повноважень належить: прийняття законів у галузі регулювання земельних відносин, визначення засад державної політики у галузі використання та охорони земель, затвердження загальнодержавних програм щодо використання земель. Характерним є те, що стосовно земель як об'єкта права закон наділяє Верховну Раду України повноваженнями для вирішення конкретних питань щодо окремих конкретних земельних ділянок як об'єктів права. Такими є повноваження Верховної Ради України щодо встановлення зміни меж районів і міст, а отже й щодо зміни правового статусу окремих конкретновизначених суб'єктів права на землю в системі місцевого самоврядування. Такими є повноваження щодо погодження питань, пов'язаних із вилученням (викупом) особливо цінних земель. Ці повноваження обумовлені тим, що Конституцією України (ст. 14) земля проголошена основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, та що право власності на землю гарантується. Оскільки ст. 41 Конституції України встановлено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, Верховна Рада України є гарантом забезпечення особливої охорони землі як основного національного багатства і права власності на землю всіх форм власності, яке вона здійснює шляхом прийняття відповідних законів, наприклад, Закон України «Про охорону земель».

На практиці це застосовується до гарантування права власності на землю всіх суб'єктів земельних відносин, а також ділянок і захисту прав на землю всіх суб'єктів права. Наприклад, до земельних ділянок із особливо цінних земель, перелічених у ст. 150 ЗК України, які належать конкретним громадянам чи юридичній особі України на праві власності у конкретних розмірах: 0,10 гектара, набутих громадянином для будівництва й обслуговування жилого будинку, 0,12 гектара — для садівництва чи 2 гектари для ведення особистого селянського господарства. Така земельна

192

Розділ 10. Гарантії прав на землю

ділянка може бути викуплена у власника для будівництва об'єктів загального державного значення лише за погодженням матеріалів викупу земельних ділянок особливо цінних земель Верховною Радою України, за погодженням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласної, Київської і Севастопольської міських Рад.

Лише перелік правочинів у земельних правовідносинах, їхніх суб'єктів та об'єктів свідчить про багатоаспектний їх зміст і характер, порядок правового регулювання й обсяг повноважень відповідних органів державної влади та органів місцевого самоврядування у здійсненні правового регулювання земельних відносин та гарантованих прав на землю.

ЗК України, ЦК України, Закони України «Про місцеве самоврядування», «Про місцеві державні адміністрації» та інші закони регулюють порядок та умови здійснення прав на землю, визначає права та обов'язки учасників цих правовідносин, створюють умови для забезпечення земельного правопорядку і захисту земельних прав суб'єктів права власності на земельні ділянки і землекористувачів, інших учасників відносин, територіальних громад і держави.

Багатоманітність здійснення прав на землю і на земельні ділянки різними суб'єктами правовідносин вимагає застосування різних, специфічних чи особливих способів гарантування і захисту прав на землю, форм і порядку їх застосування у разі порушення земельних прав та інтересів, невиконання обов'язків зобов'язаними особами, уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Так, у разі порушення прав на земельні ділянки у разі придбання їх підприємствами при укладені цивільно-правових угод та здійсненні інших правочинів щодо земельних ділянок відповідно до цивільного законодавства захист прав на земельну ділянку і способи забезпечення виконання зобов'язань застосовуються за нормами цивільного права, передбаченими главами 8, 9 і 35 ЦК України.

Не повторюючи зміст питання захисту цивільних прав, оскільки він досить повно висвітлений у літературі цивільного права1, доцільно зауважити, що у цивільному законодавстві і в теорії цивільного права визначені і розглянуті такі правові категорії, як «право на захист цивільних прав та інтересів» (ст. 15 ЦК України); «способи захисту цивільних прав та інтересів» (ст. 16 ЦК України); «забезпечення виконання зобов'язань» (глава 49 ЦК України); «відповідальність за зобов'язаннями держави Автономної Республіки Крим, територіальних громад» (глава 11 ЦК України).

Якщо розглядати ці питання з позиції земельного права, то ЗК України

193

Розділ 10. Гарантії прав на землю

Цивільне право України: Академічний курс: Підручник: У 2 т. / За заг. ред. Я. М. Шевченко. — Вид. 2-ге, доп. і переробл. — К.: Видавничий Дім «Ін Юре», 2006. — Т. 1: Загальна частина (Автори глав: Я. М. Шевченко, Г.В. Єрьоменко, І. С. Канзафарова). — С. 83, 93, 654, 656.

Захист прав на землю означає діяльність держави та її повноважних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування і посадових осіб зі здійснення організаційно-правових заходів щодо захисту прав на землю громадян і юридичних осіб як власників земельних ділянок чи землекористувачів. Водночас відповідно до земельного законодавства держава забезпечує громадянам і юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.

Згідно зі ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або користувач має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

ЗК України визначає такі способи захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки:

органів місцевого самоврядування;

5)відшкодування заподіяних збитків;

6)застосування інших, передбачених законом, способів.

Упереліку способів захисту прав на земельну ділянку відсутні окремі способи захисту цивільних прав та інтересів, які доцільно було б визначити і

вст. 16 ЦК України, зокрема:

1)припинення дії, яка порушує право;

2)примусове виконання обов'язку в натурі;

3)зміну правовідношення;

4)припинення правовідношення;

5)відшкодування моральної (немайнової) шкоди;

ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав передбачає право на самозахист (ст. 19). Самозахист визнається і нормами земельного права. Так, згідно зі ст. 105 ЗК України у випадку проникнення гілок і коренів дерев з однієї земельної ділянки на іншу власники та землекористувачі мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням. Цілком обґрунтованою є пропозиція щодо доповнення цієї статті ЗК України нормою, що власник чи землекористувач має право відрізати не лише корені дерев, кущів, що проникають із сусідської земельної ділянки, а й гілок цих дерев чи кущів, що

194

Розділ 10. Гарантії прав на землю

ростуть поблизу межі. У разі наявності дерев, які стоять на межі земельних ділянок, у порядку самозахисту своїх прав кожен зі співвласників дерев чи кущів має право користуватися плодами з гілок дерев, що вирощуються на спільному дереві і звисають над обома ділянками, або з тих гілок, що звисають над його територією безпосередньо, без згоди на те сусіда, на межі з яким росте дерево. Таке право він повинен мати і на використання плодів: з гілок, які звисають над його земельною ділянкою, тих дерев, що ростуть поблизу меж на земельній ділянці сусіда.

Цивільному праву відомі норми права, спрямовані на забезпечення виконання зобов'язань (глава 49 ЦК України). Згідно зі ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися такими видами: неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Договором або законом можуть бути встановлені й інші види забезпечення виконання зобов'язання. З цього приводу Кодексом застережено, що виконання зобов'я- зання (основного зобов'язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом.

ЗК України також допускає можливість застосування інших передбачених законом способів захисту прав на землю.

З. Земельно-процесуальне забезпечення гарантій права на землю

Важливо не лише проголосити право приватної власності громадян і юридичних осіб України та інших держав на землю, право комунальної власності на землю територіальних громад, право користування землею громадян і юридичних осіб України та інших держав, встановити обов'язки землевласників і землекористувачів, визначити завдання щодо охорони землі

ізахисту прав на землю, але й забезпечити гарантію цих прав.

Упопередньому підрозділі подано визначення гарантій прав на землю, розглянуто їх структуру та сферу застосування. Одне з перших місць у системі гарантій права на землю посідає земельно-процесуальна форма їх організаційно-правового забезпечення. Вона розглядається як встановлений законом порядок діяльності органів державної влади і місцевого самоврядування у питаннях:

— віднесення земель до відповідної категорії, переведення з однієї категорії до іншої;

— передання земель у власність і надання у користування, зокрема на умовах оренди;

— припинення і переходу прав на землю;

— виконання обов'язків власниками землі і землекористувачами та забезпечення раціонального використання землі;

— відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам і втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;

— контролю за використанням і охороною земель, ведення земельного кадастру і здійснення землеустрою;

— вирішення земельних спорів і відповідальність за порушення земельного законодавства.

195

Розділ 10. Гарантії прав на землю

Земельний процес як один із видів процесуальної діяльності (поряд із цивільно-процесуальною, адміністративно-процесуальною, кримінальнопроцесуальною) спрямований на забезпечення гарантій прав на землю і характеризується такими основними ознаками:

а) суб'єктом земельно-процесуальної діяльності є органи державної виконавчої влади і місцевого самоврядування, які здійснюють процесуальну діяльність в порядку, встановленому ЗК України. Державні органи відповідно до Конституції України (ст. 13) та органи місцевого самоврядування від імені Українського народу здійснюють права власника землі. Так, до повноважень Верховної Ради України в галузі земельних відносин належить: прийняття законів у галузі регулювання земельних відносин, визначення засад державної політики в галузі використання та охорони земель; затвердження загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель; встановлення і зміна меж районів і міст (пункти 6,29 ст. 85 Конституції України); погодження питань, пов'язаних із вилученням (викупом) особливо цінних земель;

б) Кабінет Міністрів України і місцева державна адміністрація наділені повноваженнями розпоряджатися землями державної власності в межах, визначених ЗК України (статті 13, 17 ЗК України), реалізації державної політики в галузі використання та охорони земель; викуплення земельних ділянок для суспільних потреб у порядку, визначеному ЗК України.

Функції, компетенція і порядок діяльності органів місцевого самоврядування як суб'єктів земельного процесуального права визначені Конституцією України (статті 140, 143, 144), Законом України «Про місцеве самоврядування» (статті4, 9,10,11,12,17, 17і, 18, 19,31,51), статтями 8, 10, 12 ЗК України.

До повноважень сільських, селищних, міських рад належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до ЗК України; вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності відповідно до ЗК України; викуп земельних ділянок для суспільних потреб відповідних територіальних громад; організація землеустрою, вирішення земельних спорів тощо.

До повноважень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних і районних рад належить: розпорядження землями на праві спільної власності підпорядкованих громад; забезпечення реалізації державної політики в галузі охорони та використання земель; організація землеустрою та затвердження землевпорядних робіт; вирішення земельних спорів тощо.

До повноважень Фонду державного майна належить розпорядження в процесі приватизації земельними ділянками державної власності, які підлягають приватизації.

Органи державної влади і місцевого самоврядування є основними, але не єдиними учасниками земельно-процесуальної діяльності, оскільки земельний процес стосується всіх осіб (громадян України, іноземців, осіб без громадянства, юридичних осіб України та інших держав, що мають право на землю), на яких покладені зобов'язання дотримання земельного законодавства і які несуть відповідальність за його порушення.

196

Розділ 10. Гарантії прав на землю

Земельний процес як один із важелів механізму забезпечення гарантій прав на землю покликаний у встановленому для нього порядку забезпечувати гарантію прав на землю, виконання обов'язків щодо землі власниками землі і землекористувачами та іншими особами, а також захист прав та інтересів власників земельних ділянок, держави, фізичних і юридичних осіб від будь-яких посягань.

Діяльність органів державної влади і місцевого самоврядування, а також інших осіб — учасників земельних відносин здійснюється не довільно, а в особливій земельно-процесуальній формі, визначеній ЗК України та іншими законодавчими актами на землю.

Кожній матеріальній земельно-правовій нормі відповідає процесуальна земельно-правова чи інша норма, яка разом з іншими важелями правового механізму забезпечує реалізацію матеріальних земельно-правових норм відповідно до способів гарантування права на землю.

Отже, земельно-процесуальні норми є необхідною умовою забезпечення дії матеріальних земельно-правових норм. З цих позицій земельнопроцесуальні норми поділяються на регулятивні й охоронні, що відповідає класифікації земельно-правових норм. До регулятивних земельнопроцесуальних норм належать ті, що регулюють реалізацію земельноправових норм, які не мають охоронних заходів. Наприклад, переведення земель із однієї категорії в іншу, паювання земель, що належать до колективної власності, надання земельних ділянок в оренду тощо. До охоронних земельно-процесуальних норм належать ті, реалізація яких поєднується із застосуванням передбачених законом способів захисту прав на землю, використання або ж ужиття заходів, спрямованих на запобігання порушенням чи відновлення порушених земельних прав. Наприклад, примусове припинення права на земельну ділянку в разі неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами та інше) у строки, встановлені спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів, і здійснюються у судовому порядку відповідно до статей 143, 144 ЗК України.

Одним із основних завдань земельного процесуального права є забезпечення гарантій права на землю. На вирішення цих завдань спрямовані як регулятивні, так і охоронні земельно-процесуальні норми.

Порядок та умови забезпечення гарантій права на землю здійснюється за допомогою:

Ці норми викладені у ст. 116 ЗК України:

— громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом;

197

Розділ 10. Гарантії прав на землю

—набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх

укористування;

—безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі: приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом;

Відповідно до ст. 118 ЗК України громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської та Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної міської ради за місцем розташування земельної ділянки;

3) земельно-процесуальних норм, якими регулюється порядок безплатної приватизації земельних ділянок громадянами України для ведення фермерського чи особистого селянського господарства; будівництва та обслуговування жилого будинку; садівництва; дачного і гаражного будівництва.

З цією метою громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.

Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки.

Громадяни-працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.

Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний строк розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розроблення проекту приватизації земель.

Передання земельних ділянок у власність громадянам — працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа, провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому цим Кодексом.

198

Розділ 10. Гарантії прав на землю

ЗК України (ст. 127) визначається порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам. Так, згідно зі ст. 128 ЗК України:

—продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повно-

—продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України. Продаж громадянам і юридичним особам земель сільськогосподарського призначення здійснюється центральними органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів, що затверджує Кабінет Міністрів України.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради, або державного органу приватизації, або центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.

Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада, або державний орган приватизації, або центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у місячний строк розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.

Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше ЗО днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.

Підставою для відмови у продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності.

Рішення Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради, державного органу приватизації, центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів про продаж земельної ділянки є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

199

Розділ 10. Гарантії прав на землю

Іноземні держави та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, повинні дотримуватися загальних норм і правил набуття у власність земельних ділянок, визначених ст. 14 Конституції України і ЗК України (ст. 128). Проте деякі відмінності продажу їм земельних ділянок визначаються ст. 129 ЗК України і змінами, які внесені до цієї статті Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 3 червня 2008 р.1 Стаття 129 ЗК України в новій редакції викладена так: «Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України». При цьому розгляд клопотання і продаж таких земельних ділянок здійснюється державними органами приватизації після отримання погодження Кабінету Міністрів України;

4) земельно-процесуальних норми, якими регулюється порядок припинення і переходу прав на землю, вилучення, викуп землі.

До їх складу належать, наприклад, норми:

а) якими визначено підстави припинення права власності на земельну ділянку і права користування земельною ділянкою (статті 140, 141 ЗК

Так, припинення права власності на землю або права користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови власника землі або землекористувача згідно зі статтями 142, 144 ЗК України провадиться за його заявою на підставі рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування. У разі виявлення випадків використання землі не за цільовим призначенням, неусунення допущених порушень законодавства державний інспектор з використання та охорони земель письмово попереджає особу, яка допустила порушення, про необхідність усунення цих порушень у 30-денний строк. Якщо порушення за цей час не будуть усунені, державний інспектор на таку особу накладає адміністративне стягнення у встановленому порядку і повторно надає 30-денний строк для усунення порушень. Якщо порушення і в цей строк не будуть усунуті, державний інспектор з використання та охорони земель звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою. Рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про припинення права користування земельною ділянкою може бути оскаржене

200