Семчик Зем право

__________________________________ Розділ 7. Право оренди землі

організації у сфері культури і мистецтв (зокрема національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні)2.

Проте 22 травня 2008 р. Конституційний Суд України визнав цей закон неконституційним, і він втратив чинність. Однак З червня 2008 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України», яким фактично відновила законодавчі новели, внесені до земельного законодавства Законом від 28 грудня 2007 р.3

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатньо

1 Урядовий кур'єр. — 2007. — № 247, 31 груд.

Приписи Закону України від 28 грудня 2007 р., якими внесені зміни до земельного законодавства, діють до 31 грудня 2008 р. Урядовий кур'єр. — 2008. — 4 черв.

для набуття договором чинності. Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.

Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р.1 на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок (п. 4.11).

Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєстрація договору провадиться у 30денний строк.

161

Загальна частина

Законодавство надає можливість оскаржити в судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі юридичні наслідки:

—по-перше, договір набуває чинності після державної реєстрації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи;

1Урядовий кур'єр. — 2003. — 20 лют.

—по-друге, згідно із законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 211-212 ЗК України.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі має бути змінений у зв'язку з прийняттям Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»1 від 1 липня 2004 р. та інших законів (зокрема, про ринок земель та про Державний земельний кадастр) у частині функціонування єдиної державної автоматизованої інформаційної системи відомостей та документів стосовно земельних ділянок, іншого нерухомого майна, їх правового режиму та спрямований на усунення невиправданих ускладнень під час реалізації громадянами, юридичними особами конституційних прав на землю та прав користування земельними ділянками, іншими суб'єктами нерухомого майна.

Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Громадяни, які мають право на земельну частку (пай)2 у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в порядку, визначеному ЗК України та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у процесі аграрної реформи.

Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України «Про оренду землі», визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта, як земельна частка (пай), не передбачає.

1 Офіційний вісник України. — 2004. — № ЗО. — Ст. 1993.

Земельна частка (пай) — це оцінена у грошовому виразі та визначена в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь недержавного сільськогосподарського підприємства, яка визначає рівновелику частку участі члена підприємства в земельному пайовому фонді господарства і може бути у встановленому чинним законодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) у самостійну земельну ділянку. Див.: Носік В., Коваленко Т . Щодо правової природи земельної частки (паю) // Право України. — 2000. — № 3. — С. 53.

Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально-визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування,

162

__________________________________ Розділ 7. Право оренди землі

розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Отже, пере-дання в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі та отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.

В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною часткою, є сертифікат на право на земельну частку (пай). ЗК України 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстрації цих договорів.

Припинення договору оренди земельної ділянки здійснюється за наявності передбачених законом підстав: закінчення терміну, на який було укладено договір; розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 Закону України «Про оренду землі»; одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому ЗК України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; смерть громадянина-оренда-ря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи — орендаря.

Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливостями об'єкта цих відносин, зокрема: орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орен

163

_____________________________________Розділ 7. Право оренди землі

додавця. Таке утримування земельної ділянки унеможливлює її використання за цільовим призначенням.

У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи неналежним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділянки або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяну шкоду.

164

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

способом, крім встановлення на користь особи права земельного сервітуту. Як правило, об'єктом права земельного сервітуту є конкретна земельна

ділянка, щодо якої у суб'єкта права земельного сервітуту виникають певні права та обов'язки. Однак у ряді випадків об'єкт права земельного сервітуту не є попередньо встановленим і визначається в момент реалізації такого права (публічні земельні сервітути). Суб'єктами права земельного сервітуту є громадяни та юридичні особи.

Види земельних сервітутів. Земельні сервітути не є однорідними. Залежно від характеру потреби особи у використанні чужої земельної ділянки та способу її задоволення земельні сервітути поділяються на приватні та публічні. Приватними вважаються земельні сервітути, які спрямовані на задоволення інтересів (потреб) конкретної особи шляхом використання конкретної чужої земельної ділянки. Тобто в рамках приватного земельного сервітуту виникають права та обов'язки конкретної особи щодо конкретної земельної ділянки. У свою чергу приватні земельні сервітути поділяються на сусідські та особисті. Завданням публічних земельних сервітутів є задоволення певних земельних інтересів невизначеного кола громадян за рахунок не конкретної земельної ділянки, а певних категорій земель.

Сервітутні земельні відносини регулюються нормами Земельного, Цивільного та Лісового кодексів України. З моменту введення в дію 1 січня 2002 р. ЗК України передбачав виникнення тільки приватних сусідських земельних сервітутів. Натомість прийнятий пізніше ЦК України, який набув чинності 1 січня 2004 р., врегулював відносини щодо встановлення приватних особистих земельних сервітутів — емфітевзису та суперфіцію. З 9 березня 2006 р., тобто з дати введення в дію чинної редакції ЛК України, у вітчизняному законодавстві з'явилися норми про публічні земельні сервітути. Отже, формування правового забезпечення сервітутних земельних відносин здійснювалося в рамках проведення кодифікації різних галузей законодавства — земельного, цивільного та лісового, що обумовило наявність певних суперечностей та неузгодженостей у законодавстві про земельні сервітути. Певною мірою такі суперечності та неузгодженості були усунуті зі внесенням змін та доповнень до ЗК України 27 квітня 2007 р., якими до цього Кодексу були внесені норми, що регламентують застосування таких земельних сервітутів, як емфітевзис та суперфіцій, з посиланням на відповідні норми ЦК України. Однак формування законодавства України про земельні сервітути не можна вважати завершеним.

2.Приватні земельні сервітути

Усистемі приватних земельних сервітутів виділяються сусідські та особисті земельні сервітути, які розрізняються за метою виникнення та своїм правовим змістом. За метою виникнення до сусідських земельних сервітутів належать ті сервітути, завданням яких є усунення чи зменшення недоліків однієї земельної ділянки за рахунок сусідньої (суміжної) земельної ділянки.

166

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

Отже, сусідський земельний сервітут може належати лише особі, яка є власником чи користувачем земельної ділянки з певним недоліком, який усувається чи мінімізується за рахунок сусідньої (суміжної) земельної ділянки.

Особисті земельні сервітути переслідують мету надання конкретній особі, яка з тієї чи іншої причини не може набути права власності на земельну ділянку, максимального обсягу прав на таку земельну ділянку для її сільськогосподарського використання чи забудови.

Сусідські земельні сервітути. Як відомо, кожна земельна ділянка має свої переваги і свої недоліки. Останні пов'язані, як правило, з відсутністю доступу з земельної ділянки до доріг та інших комунікацій, джерел водопостачання тощо. Недоліки розташування земельних ділянок можна компенсувати шляхом надання їх власникам або користувачам певних прав щодо сусідніх земельних ділянок. Отже, мета сусідського земельного сервітуту полягає у тому, щоб надати власникові (користувачеві) однієї земельної ділянки можливість обмеженого користування суміжною (сусідньою) земельною ділянкою з метою усунення недоліків своєї ділянки.

Право сусідського земельного сервітуту характеризується такими ознаками. По-перше, воно може виникати за наявності принаймні двох суміжних (сусідніх) земельних ділянок, одна з яких має певні недоліки розташування, а за допомогою іншої ділянки ці недоліки можна усунути. Відносини сусідського земельного сервітуту передбачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) обслуговує іншу ділянку, що визнається панівною. В рамках відносин сусідського земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усуває недоліки панівної земельної ділянки.

По-друге, право сусідського земельного сервітуту передбачає обмеженість користування чужою земельною ділянкою. Обслуговування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, які надані власникові панівної земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. Такі права є обмеженими і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. Власник (користувач) панівної земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючої ділянки. Відповідно він не зобов'язаний сплачувати за цю ділянку земельний податок чи орендну плату.

Отже, право сусідського земельного сервітуту — це інститут земельного права, нормами якого регулюються відносини щодо обмеженого користування власником (користувачем) однієї ділянки іншою — суміжною (сусідньою) земельною ділянкою для задоволення власних інтересів, які неможливо задовольнити шляхом використання власної ділянки через недоліки останньої.

Встановлення сусідського земельного сервітуту є обтяженням обслуговуючої земельної ділянки. Об'єктивно встановлення сусідського земельного сервітуту призводить до зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем).

167

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

Разом із тим, встановлення такого сервітуту не повинно призводити до позбавлення власника обслуговуючої ділянки жодного з його пра-вомочностей

— володіння, користування чи розпорядження землею. Суб'єкт права сусідського земельного сервітуту не набуває правомочностей щодо розпорядження чи володіння обслуговуючою земельною ділянкою. В рамках сусідського земельного сервітуту власник (користувач) панівної земельної ділянки отримує лише правомочність на обмежене користування певною частиною обслуговуючої ділянки.

При встановленні сусідського земельного сервітуту повинні враховуватися інтереси як власника (користувача) панівної земельної ділянки, так і власника (користувача) обслуговуючої ділянки. Це означає, що при виборі способу користування обслуговуючою ділянкою власником (користувачем) панівної ділянки має бути обраний варіант, за якого власник (користувач) обслуговуючої ділянки матиме якомога більше можливостей для задоволення власних інтересів від використання належної йому ділянки. Іншими словами, встановлення сусідського земельного сервітуту щодо певної земельної ділянки не повинно позбавляти її власника (користувача) можливості володіти та користуватися нею. З практичної точки зору це означає, що власник (користувач) ділянки, щодо якої встановлений сусідський земельний сервітут, має право вимагати зміни порядку реалізації земельного сервітуту з тим, щоб зменшити обтяження цим сервітутом власної ділянки.

Право сусідського земельного сервітуту в суб'єктивному розумінні — це суб'єктивне право, об'єктом якого є конкретна обслуговуюча земельна ділянка, а суб'єктом — власник (користувач) конкретної панівної ділянки. Тому право сусідського земельного сервітуту не є особистим. Воно тісно пов'язане з двома суміжними (сусідніми) земельними ділянками, і лише в рамках такого зв'язку може належати тій чи іншій особі. Тому при переході права власності або права користування панівною земельною ділянкою до нового власника чи користувача до останнього переходить і право на обмежене користування обслуговуючою земельною ділянкою.

Залежно від терміну використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) панівної ділянки сусідські земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. До постійних належать сусідські земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних сусідських земельних сервітутів належить прокладення власником (користувачем) панівної ділянки певного лінійного об'єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом строкового сусідського земельного сервітуту може бути встановлення власником (користувачем) панівної ділянки будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд на сусідній (обслуговуючій) ділянці. По завершенню будівництва чи ремонту дія цього сусідського земельного сервітуту припиняється. Слід зазначити, що дія постійного сусідського земельного сервітуту також може бути припинена.

168

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

Оскільки сусідський земельний сервітут завжди встановлюється в інтересах власника (користувача) панівної земельної ділянки, то право сусідського земельного сервітуту є суб'єктивним правом виключно особи, яка є власником або користувачем панівної земельної ділянки. З цього випливає, що особа, в інтересах якої встановлений сусідський земельний сервітут, не має права на відчуження земельного сервітуту іншій особі шляхом укладення цивільно-правової угоди або іншим способом. Угоди про відчуження сусідського земельного сервітуту є недійсними. Разом із тим, право сусідського земельного сервітуту переходить до іншої особи у випадку набуття нею права власності чи права користування панівною земельною ділянкою.

Встановлення сусідського земельного сервітуту є обтяженням земельної ділянки, щодо якої його встановлено. Тому за загальним правилом власник (користувач) такої ділянки має право на отримання від особи, в інтересах якої встановлений сусідський земельний сервітут, компенсації за незручності, пов'язані з обтяженням його ділянки сусідським земельним сервітутом. Винятки з цього правила можуть бути встановлені законом.

В ряді випадків встановлення сусідського земельного сервітуту може проявлятися не тільки в обтяженні обслуговуючої земельної ділянки, а й супроводжуватися обмеженням прав її власника (користувача) щодо використання ділянки за її цільовим призначенням. Якщо встановлення сусідського земельного сервітуту призведе до такого обмеження прав власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки, за якого він зазнає певних збитків, то такі збитки підлягають відшкодуванню власникові (користувачеві) обслуговуючої земельної ділянки у повному обсязі. Наприклад, якщо при встановленні такого сервітуту, як право проходу через обслуговуючу земельну ділянку, її власник змушений встановити прохід (доріжку) за рахунок частини сільськогосподарських угідь, то він матиме право на відшкодування збитків у розмірі неотриманого врожаю з тієї частини угідь, які використовуватимуться власником (користувачем) панівної земельної ділянки для проходу через обслуговуючу земельну ділянку. Збитки, завдані власникові (користувачеві) обслуговуючої земельної ділянки встановленням сусідського земельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтересах якої він встановлений.

Особисті земельні сервітути. Особистими вважаються приватні земельні сервітути, які встановлені на користь конкретної особи — громадянина або юридичної особи. Юридична природа особистих земельних сервітутів полягає в тому, що особам, на користь яких встановлені такі сервітути, власник земельної ділянки передає права володіння та користування, які ця особа може відчужувати на підставі ряду цивільних правочинів без згоди власника. При цьому власник земельної ділянки, щодо якої встановлений особистий земельний сервітут, також може здійснювати її відчуження. Однак, набувач права власності на таку ділянку не може здійснювати правомочності щодо володіння та користування такою земельною ділянкою аж до припинення дії особистого земельного сервітуту. За законодавством

169

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

України до особистих земельних сервітутів належать емфітевзис та суперфіцій.

Емфітевзис. Емфітевзис — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, об'єктом емфітевзису можуть бути лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Це означає, що землекористувачами за договором емфітевзису можуть бути лише особи, які згідно з ЗК України мають право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Отже, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати емфітевзис у передбачених законом випадках (успадкування тощо). Крім того, якщо об'єктом емфітевзису є землі, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то претенденти на отримання емфітевзису мають відповідати вимогам, встановленим для покупців таких земель. Тобто набути право емфітевзису можуть громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, та юридичні особи України, в установчих документах яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва (ст. 130 ЗК України).

Набуття та здійснення емфітевзису регулюється ЗК України (ст. 102і і деякими іншими) та главою 33 ЦК України (статті 407-412). Згідно зі ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою (далі — землекористувач). Крім того, цією ж статтею встановлено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування. Однак відчуження емфітевзису та передання його у спадщину можливе лише після його виникнення, тобто після укладення між власником земельної ділянки та емфітевтом (землекористувачем) договору про встановлення такого земельного сервітуту.

Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором. Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦК України).

Відносини емфітевзису передбачають, що землекористувач (емфітевт) зобов'язаний використовувати земельну ділянку за призначенням, встановленим у договорі. Після укладення договору емфітевзису єдиною правомочністю власника земельної ділянки щодо її використання залишається контроль за використанням земельної ділянки землекористувачем за призначенням, встановленим у договорі. Однак, це не означає, що сторони за таким договором мають право самостійно

170