Семчик Зем право

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

встановлювати її цільове призначення. Згідно із ЗК України право встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки є виключним правом відповідних органів влади. Тому при встановленні емфітевзису сторони можуть конкретизувати у договорі цільове призначення земельної ділянки лише в межах встановленого органами влади її цільового призначення. Наприклад, якщо об'єктом емфітевзису є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то сторони за договором емфітевзису можуть конкретизувати цільове призначення шляхом уточнення виду сільськогосподарського використання земельної ділянки, наприклад, встановивши, що вона має використовуватися лише для садівництва, виноградарства тощо.

Отже, емфітевзис надає землекористувачеві (емфітевту) значну незалежність від власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав. Проте за умовами емфітевзису землекористувач зобов'язаний сплачувати власникові ділянки плату за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором (ст. 409 ЦК України).

Разом із тим, з моменту набуття статусу емфітевта у землекористувача виникають обов'язки й перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Зокрема, з виникненням емфітевзису обов'язок сплати земельного податку покладається не на власника земельної ділянки, а на землекористувача. По-друге, землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації (ст. 410 ЦК України). У випадку порушення земельного чи екологічного законодавства юридичну відповідальність нестиме землекористувач, а не власник земельної ділянки.

Емфітевзис надає землекористувачеві не тільки правомочності щодо володіння та користування земельною ділянкою, а і правомочності щодо її відчуження. Отже, відчуження земельної ділянки, щодо якої встановлений емфітевзис, здійснюється шляхом передачі емфітевтом іншій особі всіх зазначених право-мочностей.

Однак таке відчуження не позбавляє власника земельної ділянки його титулу, а також передбачає можливість повернення йому правомочностей щодо володіння та користування земельною ділянкою. Так, у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Для цього закон зобов'язує землекористувача письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. Проте у разі продажу

171

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором (ст. 411 ЦК України).

Суперфіцій. Суперфіцій — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для забудови. Оскільки забудова може здійснюватися на земельних ділянках різних категорій земель (промисловості, транспорту, житлової та громадської забудови тощо), об'єктом суперфіцію можуть бути земельні ділянки такого цільового призначення, на яких земельним законодавством дозволяється будівництво житлових будинків, господарських будівель та споруд. Отже, власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель на умовах суперфіцію.

Набуття та здійснення суперфіцію регулюється ЗК України (ст. 102і та деякими іншими) і главою 34 ЦК України (статті 413-417). Згідно зі ст. 415 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою для забудови встановлюється договором між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою з метою будівництва на ній житлового будинку, господарської чи іншої будівлі або споруди (далі — землекористувач).

Як і емфітевзис, суперфіцій встановлюється на основі договору між власником земельної ділянки, призначеної для забудови, та особою, яка має намір побудувати будинок, будівлю чи споруду та використовувати побудований об'єкт за призначенням (землекористувач). Передача прав на землю в межах суперфіцію можлива тільки після укладення зазначеного договору, в результаті чого виникає суперфіцій як право конкретної особи на конкретну земельну ділянку.

Крім того, договором про встановлення суперфіцію визначається його правовий зміст, тобто обсяг прав і обов'язків на земельну ділянку, які її власник передає суб'єкту суперфіцію. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою виключно в обсязі, встановленому договором (ст. 415 ЦК України) та відповідно до вимог земельного та іншого законодавства України.

Як і емфітевзис, суперфіцій надає землекористувачеві правомочності щодо володіння та користування земельною ділянкою. Більше того, договором про встановлення суперфіцію може бути передбачено, що власник земельної ділянки також має право володіти та користуватися нею в певному обсязі, який фіксується в договорі із землекористувачем (ст. 414 ЦК України).

Крім того, до правомочностей, які передаються власником ділянки землекористувачеві в рамках договору про встановлення суперфіцію, входить правомочність щодо її відчуження. Це означає, що землекористувач як суб'єкт права суперфіцію може передавати іншій особі набуті за

172

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

договором про встановлення суперфіцію правомочності щодо земельної ділянки (ст. 413 ЦК України).

Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ст. 415 ЦК України). Це означає, що він також має право відчужувати такі будівлі (споруди) на підставі цивільних правочинів. Слід звернути увагу на те, що при відчуженні будівлі (споруди), побудованої на земельній ділянці, належній особі на праві су-перфіцію, не застосовуються положення ст. 120 ЗК України, згідно з якими до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. У таких випадках до набувача права власності на будівлю (споруду) переходять лише ті права на земельну ділянку під такою будівлею (спорудою), які були надані суб'єкту суперфіцію за договором про його встановлення. Крім того, перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Разом із тим, з моменту набуття статусу суб'єкта суперфіцію у землекористувача виникають обов'язки перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. По-друге, землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ст. 415 ЦК України).

Власник земельної ділянки, наданої іншій особі для забудови на умовах суперфіцію, зберігає за собою низку прав щодо цієї земельної ділянки. Поперше, він має право на одержання від землекористувача плати за користування нею. По-друге, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача (ст. 414 ЦК України).

Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови законом не визначений і підлягає встановленню у договорі. Договором право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути надане на визначений або на невизначений строк (ст.

413ЦК України).

3.Публічні земельні сервітути

Публічними є земельні сервітути, які надають право доступу на чужі земельні ділянки необмеженій кількості осіб з метою задоволення їх потреб у відпочинку, туризмі, масових спортивних заходах тощо. Встановлення публічних земельних сервітутів є одним із важливих правових засобів гармонізації приватних інтересів власників земельних ділянок та інтересів широкого кола громадян в умовах ринкової економіки, за якої право приватної власності на землю є недоторканим і гарантується всією правовою системою країни. Однак деякі приватизовані земельні ділянки можуть також використовуватися для задоволення потреб не тільки їх власників, а й інших осіб без завдання шкоди чи значних незручностей власникам таких ділянок.

173

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

Як правило, такі потреби задовольняються шляхом обмеженого використання громадянами чужих земельних ділянок без надання їм прав розпорядження та володіння такими ділянками. Отже, при виникненні публічного земельного сервітуту невизначеній кількості громадян надається право обмеженого користування чужою земельною ділянкою для задоволення певних потреб, пов'язаних з їх тимчасовим перебуванням на такій земельній ділянці.

ВУкраїні проходить земельна реформа, одним із основних напрямів якої

єприватизація земель. У процесі її проведення все більша частина земель переходить у приватну власність громадян та юридичних осіб. У процесі проведення земельної реформи виникає потреба у встановленні публічних земельних сервітутів та, відповідно, формування інституту права земельного сервітуту.

Першим публічним земельним сервітутом, закріпленим чинним законодавством України, є лісовий земельний сервітут. Згідно зі ст. 23 ЛК України лісовий сервітут — це право на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною лісовою ділянкою. Отже, ЛК України встановлює можливість виникнення сервітутних правовідносин між власником (користувачем) лісової земельної ділянки та особою, яка не є власником чи користувачем не тільки лісової, а й будь-якої іншої ділянки.

По суті, суб'єктом права лісового сервітуту може стати будь-який громадянин.

Основний зміст права лісового земельного сервітуту викладений у ч. 2 ст. 23 ЛК України, згідно з якою громадяни мають право вільно перебувати в лісах державної та комунальної власності, якщо інше не передбачено законом. Тобто право лісового земельного сервітуту надає громадянам можливість вільно входити у ліс, перебувати (пересуватися) там, але не користуватися лісовими ресурсами.

Виникнення лісового земельного сервітуту не веде до позбавлення власника лісової земельної ділянки, на якій такий сервітут здійснюється, права володіння, користування та розпоряджання нею, а її користувача — права володіння та користування лісовою земельною ділянкою. По суті, право лісового земельного сервітуту виникає автоматично в особи, яка входить у лісовий масив, і припиняється після виходу з нього.

Громадяни мають право здійснювати надане їм законом право лісового земельного сервітуту на будь-яких лісових земельних ділянках — державних, комунальних та приватних. Проте право лісового сервітуту повинне здійснюватися громадянами способом, найменш обтяжливим для власника лісів або користувача земельної лісової ділянки, щодо якої це право громадянина реалізується.

За своїм юридичним змістом право лісового земельного сервітуту має спільні риси з правом загального користування землею, передбаченим чинним ЗК України (ст. 38). Проте право публічного земельного сервітуту слід відрізняти від права загального землекористування. Основна відмінність між зазначеними видами права на землю полягає у цільовому призначенні земельних ділянок, які є об'єктом цих прав. Цільовим призначенням

174

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

земельних ділянок, які є об'єктом права загального землекористування, є їх використання невизначеною та необмеженою кількістю осіб. Так, до земель загального користування належить частина земель житлової та громадської забудови, які використовуються як майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо. Такі землі залишаються у комунальній власності і не підлягають не лише приватизації, а й передачі у постійне користування чи оренду (статті 38, 83 ЗК України). До земель загального користування слід віднести і громадські сіножаті та пасовища, які створюються органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування на землях, що перебувають у власності держави чи територіальної громади (ст. 34 ЗК України). Що стосується земель, які є об'єктом публічних земельних сервітутів, то вони, як правило, підлягають приватизації, а їх цільове призначення є таким, що дає змогу надавати земельні ділянки в індивідуальне володіння — в постійне користування чи оренду.

Як правило, публічні земельні сервітути є безплатними. Це означає, що особи, які використовують право публічного земельного сервітуту для задоволення певних особистих потреб, не зобов'язані вносити за таке використання плату. Більше того, суб'єкти права публічного земельного сервітуту звільнені й від сплати податкових чи інших обов'язкових платежів за користування чужою земельною ділянкою.

4. Підстави та порядок виникнення права земельного сервітуту

Підставами встановлення земельного сервітуту є юридичні факти, з якими закон пов'язує можливість виникнення права земельного сервітуту відповідного виду. Згідно зі ст. 100 ЗК України та ст. 402 ЦК України, земельний сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Підстави та порядок виникнення права сусідського земельного сервітуту. ЗК України передбачає дві підстави встановлення сусідського земельного сервітуту: договір і рішення суду. В обох випадках ініціатором встановлення сусідського земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який має потребу у використанні суміжної (сусідньої) земельної ділянки для усунення недоліків його ділянки, пов'язаних з її розташуванням чи природним станом. Власник (користувач) земельної ділянки, будучи зацікавленим у встановленні сусідського земельного сервітуту, повинен звернутися до власника (користувача) суміжної ділянки з пропозицією укласти договір на обмежене постійне або строкове користування цією ділянкою в рамках конкретного земельного сервітуту.

Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних ділянок дійшли згоди про встановлення земельного сервітуту, вони повинні закріпити досягнуту домовленість у договорі про встановлення сусідського земельного сервітуту. Договір укладається у письмовій формі і підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки і власником (користувачем) панівної

175

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не дійшли згоди щодо встановлення земельного сервітуту, то власник (користувач) панівної земельної ділянки повинен звернутися до суду з заявою про встановлення земельного сервітуту. Рішення суду про задоволення заяви є підставою для встановлення земельного сервітуту.

Моментом виникнення у власника (користувача) панівної земельної ділянки права використовувати обслуговуючу земельну ділянку в рамках того чи іншого сусідського земельного сервітуту є державна реєстрація договору про встановлення земельного сервітуту чи рішення суду про встановлення земельного сервітуту органом, на який покладене здійснення державної реєстрації прав на землю.

Підстави та порядок виникнення та відчуження права особистого земельного сервітуту. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітев-зис) встановлюється договором між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися нею за цільовим призначенням (ст. 407 ЦК України). Що стосується підстав виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), то воно може виникати як на підставі договору, так і на підставі заповіту (ст. 413 ЦК України).

Укладення договору про встановлення емфітевзису чи супер-фіцію має правостворююче значення у виникненні особистого земельного сервітуту. Саме в договорі власник земельної ділянки та особа, якій передаються права щодо володіння та користування нею, визначають права та обов'язки сторін, у першу чергу права та обов'язки суб'єкта права особистого земельного сервітуту, тим самим формуючи його зміст.

Аналогічне значення у виникненні права особистого земельного сервітуту відіграє й заповіт. У заповіті власник земельної ділянки заповідає право власності на користь однієї особи, а, наприклад, право суперфіцію — на користь іншої. При цьому заповідач у своєму заповіті визначає, який обсяг прав у рамках суперфіцію він бажає передати спадкоємцеві. Слід зазначити, що сам факт укладення заповіту ще не породжує виникнення суперфіцію, який надає не тільки певні права щодо земельної ділянки, а й покладає певні обов'язки. Виникнення суперфіцію відбувається за умови, що спадкоємець приймає суперфіцій у порядку, встановленому для прийняття спадкоємцями спадщини.

Відчуження права особистого земельного сервітуту може здійснити особа, на користь якої такий сервітут встановлений договором чи на підставі заповіту. Відчуження особистого земельного сервітуту може здійснюватися шляхом укладення відповідного цивільного правочину: договорів купівліпродажу, дарування, міни тощо. Проте у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

Слід мати на увазі, що при відчуженні емфітевзису та суперфіцію необхідно дотримуватися правила про те, що особа, якій належить особистий земельний сервітут, має право передати іншій особі стільки прав, скільки має

176

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

сама. Тобто при відчуженні особистого земельного сервітуту відчуженню підлягають усі права та обов'язки суб'єкта права особистого земельного сервітуту, які були визначені у договорі про його встановлення чи в заповіті.

Крім того, право особистого земельного сервітуту може бути об'єктом звернення стягнення на майно боржника.

Підстави виникнення права публічного земельного сервітуту.

Виникнення права публічного земельного сервітуту відбувається на підставі закону, яким встановлюється той чи інший публічний сервітут. У разі прийняття такого закону у необмеженої кількості осіб виникає право на безплатний доступ та перебування на земельній ділянці державної, комунальної та приватної власності для задоволення певних особистих потреб.

5. Підстави та порядок припинення права земельного сервітуту

Підставами припинення права земельного сервітуту є юридичні факти, з якими закон пов'язує припинення права земельного сервітуту.

Підстави та порядок припинення права сусідського земельного

сервітуту. Перелік підстав припинення дії сусідського земельного сервітуту визначений у ст. 102 ЗК України. Згідно з цією статтею, дія сусідського земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках: а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки; б) відмови особи, в інтересах якої встановлено сусідський земельний сервітут; в) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом; г) закінчення терміну, на який було встановлено сусідський земельний сервітут; ґ) невикористання сусідського земельного сервітуту протягом трьох років; д) рішення суду про скасування сусідського земельного сервітуту. Зокрема, на вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено сусідський земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках: а) припинення підстав його встановлення; б) коли встановлення сусідського земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено такий сервітут, за її цільовим призначенням.

Однак настання таких підстав не тягне за собою автоматичного припинення дії сусідського земельного сервітуту, а є підставою для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. І лише після скасування державної реєстрації дія земельного сервітуту припиняється.

Підстави та порядок припинення права особистого земельного

сервітуту. Загальними підставами припинення права особистого земельного сервітуту є поєднання в одній особі власника земельної ділянки і землекористувача, а також сплив строку, на який було надано право користування. Крім того, емфітевзис підлягає припиненню й у випадку викупу земельної ділянки, щодо якої він був встановлений, у зв'язку із суспільною необхідністю й переходом її у власність держави. А суперфіцій припиняється й у випадках відмови землекористувача від права

177

_________________________ Розділ 8. Право земельного сервітуту

користування та невикористання ним земельної ділянки для забудови протягом трьох років. Нарешті, емфітевзис та суперфіцій можуть бути припинені за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Однак, якщо на земельній ділянці, щодо якої був встановлений суперфіцій, побудована будівля (споруда), то власник земельної ділянки та суб'єкт права цього сервітуту мають спільно визначити юридичну долю такої будівлі (споруди). У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Проте якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонене законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК України).

178

Загальна частина

Як відомо, земельне законодавство надає власникам та користувачам земельних ділянок свободу вибору способів та видів їх використання в межах встановленого відповідним органом влади цільового призначення цих ділянок. Однак обраний власником чи користувачем земельної ділянки відповідно до чинного законодавства спосіб використання землі може порізному впливати на осіб, які використовують сусідні (суміжні) земельні ділянки, а також на самі земельні ділянки. Трапляються випадки, коли останні зазнають негативного впливу від діяльності (або бездіяльності), яку правомірно здійснює (або утримується від здійснення) власник чи користувач сусідньої ділянки. Однак цільове призначення земельних ділянок дає змогу їх власникам та користувачам здійснювати ту чи іншу правомірну діяльність на земельній ділянці різними способами, засобами або на різних частинах земельної ділянки.

Разом із тим, у більшості випадків використання землі за тим чи іншим цільовим призначенням її власники та користувачі мають можливість вибору способу діяльності, яку вони здійснюють на земельній ділянці відповідно до її цільового призначення. Проте дозволені законом способи використання земельних ділянок можуть по-різному впливати на сусідні земельні ділянки, людей, які їх використовують, а також на тварин та рослинний покрив ділянок. Йдеться про вчинення певного фізичного впливу на них. Деякі способи використання земельних ділянок можуть завдавати мінімальний вплив, який не має негативних наслідків для сусідніх ділянок, інші ж можуть завдавати істотного негативного впливу на здоров'я людей, тварин та природні ресурси сусідніх земельних ділянок.

Принципові засади добросусідських відносин знайшли відображення перш за все у ст. 103 ЗК України. Згідно з цією статтею власники та користувачі земельних ділянок, дотримуючись правил добросусідства, зобов'язані обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, за яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок створюється найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

При цьому ЗК України містить приблизний перелік можливих негативних впливів на сусідні земельні ділянки, до яких належать:

а) затінення, коли в результаті будівництва власником чи ко-

бувають на цій ділянці, або ж потрапляння сонячного випромінювання на рослинність ділянки, що пригнічує її ріст;

б) задимлення, що спричиняється постійним або періодичним спалюванням на земельній ділянці сміття, листя тощо, в результаті чого забруднюється повітря на сусідній ділянці;

180