5.2. Особенности режима земель различных категорий по целевому назначению.

5.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).

Доля в структуре земельного фонда: около 24% земель РФ, около 400 млн. га, из них немногим менее половины – сельскохозяйственные угодья. В Иркутской области на 1 января 2007 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 2002,2 тыс. га (около 3% площади области).

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения в основном определяется Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»⁴⁴.

В некоторых случаях должны приниматься законы субъектов РФ, регулирующие отношения в данной сфере. Например, законами субъектов РФ должны устанавливаться предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, животноводства (п. 1 ст.33 ЗК РФ).

В некоторых случаях такие законы могут приниматься; см. п.1 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Общие особенности правового режима.

Круг субъектов сельскохозяйственного землепользования ограничивается строго определенными земельным законодательством сельскохозяйственными целями (ст.ст. 77, 78 ЗК РФ).

Изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установлен более строгий порядок перевода данных земель в земли других категорий.

В настоящее время более 80% земель сельскохозяйственного назначения (без учета оленьих пастбищ, занимающих огромные пространства) в Российской Федерации находится в частной собственности. Оборот их ограничен. Земли, имеющие высокую кадастровую оценку, предоставляются приоритетно субъектам сельскохозяйственного производства.

За нарушение режима данных земель субъекты права сельскохозяйственного землепользования несут повышенную дисциплинарную, имущественную, административную и уголовную ответственность⁴⁵.

Сельскохозяйственные земли выполняют функцию незаменимого средства производства в данной сфере, плодородие почв подлежит сохранению и повышению, защите от ветровой и водной эрозии, других вредных процессов, от паразитарно-бактериальных вредных организмов.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны:

осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;

соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;

информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;

выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ, а также НПА органов местного самоуправления.

Разновидности.

Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями. Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п.1 ст.79 ЗК РФ).

Земель несельскохозяйственных угодий: земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства.

К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского

(фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.

Земельный кодекс РФ (ст. 80) установил, что в составе земель сельскохозяйственного назначения в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства создается фонд перераспределения земель. Формирование фонда перераспределения земель осуществляется за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения, свободных от

обременения правами юридических и физических лиц. На 1 января 2007 г. в Иркутской области площадь земель фонда перераспределения составила 188,3 тыс. га. По сравнению с предыдущим годом площадь этих земель увеличилась на 10,9 тыс.га. (Таблица 1). Увеличение достигнуто за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения, находившихся в землях запаса и во исполнение ст. 80 Земельного кодекса РФ переведенных в данную категорию.

В составе земель сельскохозяйственного назначения присутствуют и неиспользуемые земли. В первую очередь это относится к землям, переданным в ведение сельских и поселковых администраций и расположенным за чертой населенных пунктов. Эти земли, изъятые у бывших сельскохозяйственных предприятий на начальном этапе их реформирования, по большей части не используются или используются без оформления соответствующих документов. Сюда вошли также невостребованные земельные доли ликвидированных хозяйств, которые в настоящее время не используются.

Отметим, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, находятся в обороте без специальных ограничений.

Обязательный элемент правового режима таких участков – разрешенное использование. Садовый земельный участок в потребительском отношении гораздо ценнее огородного!

В соответствии со ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);

огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Данные нормы позволяют в обход законодательства об особой охране ценных сельскохозяйственных земель застраивать их, по существу, поселками: действующими строительными нормами и правилами допускается на садовых и дачных участках возводить жилые дома из любых материалов, с различной объемно-планировочной структурой: одноэтажные, двухэтажные, мансардные, с произвольным перепадом уровней этажей (см.: СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения», утв. постановлением Госстроя РФ от 10 сентября 1997 г. № 18-51)⁴⁶. Добавьте подвал, цокольный этаж, и можно увидеть, как растут кирпичные пятиуровенные дворцы на бывших полях бывших колхозов вокруг городов.