2. Описание и удостоверение границ участка

Принадлежность земельного участка к государственному и административно-территориальному образованию – важная составляющая часть его правового положения. Признанные таковыми тем или иным государством юридические факты, определяющие возникновение или прекращение существования земельного участка, имеют значение на территории, на которую распространяется суверенитет данного государства. Постановление главы администрации N-ского района субъекта РФ о предоставлении гражданину РФ дачного участка на Аляске вряд ли будет выполнено. В современном мире - около 200 независимых государств, обладающих своими территориями и акваториями, имеющих государственные границы.

Земельные участки на территории России расположены на суше внутри ее государственных границ. Площадь всех земельных участков, расположенных на территории России, меньше площади ее территории, поскольку в состав государственной территории входят, кроме территории субъектов РФ, внутренние воды и территориальное море в пределах государственных границ, воздушное пространство над ними, лежащие под ними недра.

Конвенция ООН по морскому праву (Монтего-Бей, 10 декабря 1982 г.) устанавливает ширину территориальных вод не более 12 миль, а ширину исключительной экономической зоны – не более 200 миль¹¹.

Отметим, что исключительная экономическая зона не входит в состав государственной территории РФ. В соответствии с ч. 2 ст.67 Конституции, Россия обладает суверенными правами и осуществляет юрисдикцию на континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне РФ в порядке, определяемом федеральным законом и нормами международного права¹².

Поскольку, в соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст.5), Российская Федерация состоит из равноправных субъектов Российской Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов, каждый земельный участок России расположен на территории какого-либо субъекта РФ.

При описании земельного участка указывается также его принадлежность к какому-либо административно-территориальному образованию, так как это определяет компетенцию по регулированию земельных отношений органов власти различного уровня.

Описание земельного участка может выполнить любое лицо. Однако государственная регистрация права на земельный участок, перехода права на него от одного лица к другому, может быть осуществлена только для участка, поставленного на государственный кадастровый учет.

Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК ЗФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Следовательно, имеются принципиальные различия в правовом режиме земельных участков, прошедших или не прошедших государственный кадастровый учет, имеющих просто описание либо описание и удостоверение границ, выполненные в установленном законодательством порядке.

Замечание. В некоторых случаях достаточно простого, «бытового» описания участка и установления его границ, чтобы совершить сделку с земельным участком или его частью. Например, если мы заключаем договор аренды земельного участка или его части сроком менее чем на один год, что не требует государственной регистрации и, соответственно, можно обойтись без постановки такого участка на государственный кадастровый учет. Также в судебном решении относительно земельного участка, не поставленного на государственный кадастровый учет, допустимо такое описание участка, которое позволит однозначно идентифицировать его. Конечно, данные вопросы могут получить иное решение в будущем.

Общие принципы, положения, порядок ведения государственного учета земель изложены в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно п.2 ст.1 данного Закона, «Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом».

На всей территории Российской Федерации ведение государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Каждый земельный участок, как и любой объект недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный (кадастровый) номер, который присваивается объекту недвижимости органом кадастрового учета. В этих целях орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на единицы кадастрового деления: кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.

Пример кадастрового номера конкретного земельного участка, расположенного в рабочем поселке Листвянка Иркутской области: