4. Вещное и иное право на землю

Действующее законодательство Российской Федерации (глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю») определяет следующие виды права на землю: собственность, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В соответствии со ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Анализ главы 17 ГК РФ, глав III и IV ЗК РФ позволяет выделить собственность как базовое вещное право на землю, и производные от базового права, такие как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).

Собственность на землю.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные Земельным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земля в Российской Федерации находится в государственной, муниципальной, частной (граждан и юридических лиц) собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК РФ, собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности в отношении земельных участков возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения участка по основаниям, допускаемым законом;

5) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

6) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Права на земельные участки подлежат государственной регистрации и возникают с момента регистрации.

К способам приобретения права собственности на земельный участок можно отнести приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), безхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и приобретение права собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

В 2006 г. Иркутской области в собственности граждан и юридических лиц находилось 1142,3 тыс. га, что составляет 1,5 % от площади всего земельного фонда Иркутской области (из них 1,4 % - в собственности граждан и 0,1 % - в собственности юридических лиц). Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 74128,5 тыс. га или 98,5 %.²¹

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Разграничение государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществляется в соответствии со статьей 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Так, сегодня 98,5% земель Иркутской области находится в государственной и муниципальной собственности, процесс разграничения государственной собственности займет годы. Однако можно констатировать, что более 90% земель Иркутской области является федеральной собственностью, поскольку практически весь лесной фонд, включающий земли лесного фонда, в соответствии с лесным законодательством относится к федеральной собственности.

В соответствии с п. 10 ФЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Для решения вопроса: «чья земля – федеральная, субъекта Федерации, или муниципальная?» - требуется комплексный анализ ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, природоресурсного и природоохранного законодательства, законодательства о культурном наследии и т.д.

Например, используя вышеуказанные критерии, приходим к однозначному выводу, что земли, на которых расположен Прибайкальский национальный парк или Байкало-Ленский заповедник, особо охраняемые территории федерального значения, являются федеральной собственностью.

Обращаясь к Водному кодексу РФ, приходим к выводу, что земли под р.Ангара являются федеральной собственностью, поскольку, в соответствии с п.1 ст.8 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ), водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (за исключением некоторых прудов и обводненных карьеров, что регулируется п.2 ст.8 ВК РФ).

Земли населенных пунктов, не являющиеся частной и государственной собственностью, являются муниципальной собственностью. Но поскольку здание драматического театра им. Охлопкова в г. Иркутске является памятником федерального значения, постольку и земля под ним является федеральной собственностью. Однако если органами государственной власти будет принято решение о передаче здания театра в собственность Иркутской области или города Иркутска, то земля под данным зданием будет иметь другого собственника.

Четкое правовое регулирование отношений собственности, оборота земель особенно важно сегодня, в условиях становления и развития рынка земли. Рассмотрим реальную ситуацию на земельном рынке Иркутской области. (Использован Региональный доклад о состоянии и использовании земель Иркутской области, выпуски 2003-2006гг.).

По сведениям федерального государственного статистического наблюдения (формы 3-зем), в 2003 году в Иркутской области было осуществлено 31305 сделок с земельными участками на площади 185081,731 га, в том числе 29931сделок (184792,931 га) с государственными землями и 1374 сделок (288,8 га.) с земельными участками между гражданами и юридическими лицами.

Земельный рынок в Иркутской области ограничен и функционирует в основном за счёт передачи государственных земельных участков в аренду. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог) составляет около 0,25% от земельного фонда области. При этом в 2003 году передано в аренду 179947,501 га и продано 4844,87 га земель, находящихся в государственной собственности, а на 288,8 га площади земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц осуществлены ими сделки по купле-продаже, дарению, наследованию, залогу. Также была осуществлена продажа прав аренды государственных земель на площади 0,56 га земель.

Показатели государственной статистической отчетности по форме 3-зем свидетельствуют о том, что основная часть сделок с земельными участками относится к государственным землям, при этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений по Иркутской области в 2003 году, когда было зарегистрировано 27169 арендатора, что составило 97,2% от всех земельных сделок.

Анализ таблицы 2 показывает, что за 2001-2003 гг. произошло заметное увеличение количества сделок с земельными участками на территории области. По сравнению с 2001 годом, количество сделок в 2003 году возросло на 56%, и на 79% увеличились площади земли, вовлекаемые в рыночный оборот. Вместе с тем за год органами местного самоуправления было продано гражданам и юридическим лицам 2756 земельных участков (на площади 4844,87 га) или 2,6 % от общего объема сделок с землей. В 3 районах Иркутской области земля была проданы в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), при этом реализовано 199 участков на площади 50,22 га, или 1,1 % от всех проданных государственных земельных участков.

Сделки по купле-продаже земли гражданами и организациями составили в структуре всех сделок 0,1 % (1151 сделок на площади 194,92 га)²².

Заметное увеличение количества сделок произошло в 2004 – 2006 гг. (Таблица 3)²³.

Отмечается устойчивая тенденция к росту стоимости земли. В 1867 г. Россия продала США Аляску за 7,2 млн. долларов; только одного золота в ней добыто уже на сумму в две с половиной тысячи раз большую той, что была уплачена при покупке²⁴.

Объясняется это просто: людей на планете становится все больше и больше, а площадь Земли – величина постоянная.

Таблица 2.

Структура сделок с земельными участками в Иркутской области в 2001-2003 гг.

Виды сделок	2001г.			2002г.			2003г.
	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)		%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)		%
Всего	20063 (102884,42)	100	27720 (171947,49)		100	31305 (185081,731)		100
в том числе:
1. Аренда государственных земель	17990 (102590)	89,6	25467 (170499,23)		92	27169 (179947,501)		97,2
2. Продажа прав аренды государственных земель	15 (2,5)	0,1	21 (4,29)		0,1	6 (0,56)		0,003
3. Продажа государственных земель	53 (12,46)	0,3	960 (1048,59)		3,5	2756 (4844,87)		2,6
4. Купля- продажа земли гражданами юридичес- кими лицами	1658 (219,14)	8,3	966 (246,83)		3,5	1151 (194,92)		0,1
5. Дарение	46 (5,04)	0,2	26 (3,01)		0,1	14 (2,62)		0,001
6. Наследо-вание	288 (41,89)	1,4	261 (126,24)		1,0	179 (46,68)		0,03
7. Залог	13 (13,39)	0,1	19 (19,3)		0,1	30 (44,58)		0,03

Таблица 3.

Структура сделок с земельными участками в Иркутской области в 2004-2006 гг.

Виды сделок	2004г.		2005г.		2006г.
	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%
Всего	34427 (148996,39)	100	33413 (130420,89)	100	39926 (127293,7)	100
в том числе:
1. Аренда государственных земель	30116 (146454,34)	98,3	28809 (125393,99)	96,2	34488 (124800,6)	86,4
2. Продажа прав аренды государственных земель	32 (5,85)	0,004	16 (4,72)	0,004	33 (15,2)	0,08
3. Продажа государственных земель	3174 (973,48)	0,7	3606 (4542,76)	3,5	4167 (1966,2)	10,4
4. Купля- продажа земли гражданами и юридическими лицами	786 (112,8)	0,08	736 (318,08)	0,2	933 (184,6)	2,3
5. Дарение	23 (18,4)	0,01	14 (0,56)	0,0004	17 (21,5)	0,04
6. Наследо-вание	256 (48,35)	0,03	143 (41,27)	0,03	158 (107,4)	0,4
7. Залог	40 (1383,16)	0,93	89 (119,51)	0,09	130 (198,3)	0,3

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

Землепользователь владеет и пользуется земельным участком, но не распоряжается им. Во времена социализма постоянное пользование являлось основным правом на землю для предприятий, организаций и учреждений. Граждане также могли владеть землей на этом праве, наряду с наследуемым пожизненным владением, а также срочным пользованием.

Сегодня, в соответствии со ст. 20 ЗК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Остальные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками или приобрести их в собственность. Вводным законом к ЗК РФ первоначально был задан срок такого переоформления – 1 января 2004 г., впоследствии он был продлен до 1 января 2006 г. При этом законодатель не установил санкций за просрочку, что явилось одной из причин неисполнения закона (другая причина – дороговизна и длительность работ по межеванию земельных участков).

В настоящее время этот срок продлен до 1 января 2010 г., и установлены санкции за неисполнение: статьей 6 (вступает в силу с 1 января 2011 года) ФЗ от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности"²⁵глава 7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях дополнена статьей 7.34 :

_"Статья 7.34. Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность

Нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность -

влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.

Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица".

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

В соответствии с ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»²⁶,

национальные парки являются некоммерческими организациями и создаются в форме финансируемого за счет средств федерального бюджета природоохранного учреждения (ст. 16).

В 1986 г. был организован Прибайкальский национальный парк (ПНП),

один из крупнейших в России (площадь – 418 тыс. га). Зона рекреации и познавательного туризма ПНП составляет 171 тыс. га. Без привлечения туристических организаций сложно наладить рекреационное хозяйство; туризм является важнейшей отраслью Прибайкалья. Наличие оформленных в соответствии с законодательством документов, удостоверяющих права на землю, повышает инвестиционную привлекательность турбизнеса.

В соответствии со статьей 17 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в первой редакции: СЗ РФ 20.05.1995. №12. Ст.1024), ПНП был вправе заключить договор аренда земельного участка, расположенного на его территории, с лицом, имеющим лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории парка. Но в соответствии с п.4 ст.20 ЗК РФ, ПНП как государственное учреждение, обладающее землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ею распоряжаться.

Только в конце 2006 г. существующее противоречие было устранено. Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»²⁷в ст. 17 ФЗ «Об особо охраняемых территориях» внесены соответствующие изменения.

Распоряжаться земельным участком может только собственник, в данном случае – Российская Федерация. И ПНП, и турфирмы получили возможность развивать туризм на долгосрочной основе, с заключением договоров аренды земельных участков на землях, предоставленных ПНП на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендодателем является не ПНП, а федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться государственным имуществом.

«Практика регулирования земельных отношений за рубежом ограничивается всего двумя формами землевладения: собственностью на земельные участки и арендой»²⁸.

Количество участков с титулом «постоянное (бессрочное) пользование» постепенно уменьшается, что задано ЗК РФ и Вводным законом к ЗК РФ.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком.

Пользоваться можно, сдать в аренду можно, достанется наследникам - а продать нельзя. Порожденная социализмом форма квазисобственности на землю – пожизненное наследуемое владение земельным участком. Рано или поздно этот вид вещного права исчезнет, а пока законодатель принял следующую формулу: вновь предоставление земельных участков гражданам на данном титуле не допускается; само право сохраняется и переходит по наследству. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, вправе приобрести их собственность, причем однократно – бесплатно (ст. 21 ЗК РФ). Таких земель немного, менее 1% земельного фонда страны.

Впервые право пожизненного наследуемого владения было предусмотрено в ст. 5 и 20 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г²⁹.

Этот институт получил регламентацию в Законе СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г³⁰.

Субъект права пожизненного наследуемого владения имел следующие возможности (ст. 16, ст. 9 Основ):

1. самостоятельно хозяйствовать на земле;

2. приобретать в собственность произведенную продукцию и доходы от ее реализации;

3. использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты;

4. возводить строения и сооружения на участке;

5. приобретать собственность на посевы и посадки сельскохозяйственных культур;

6. передавать право владения по наследству;

7. отказаться от своего права;

8. пользоваться виндикационным и негаторными исками как против третьих лиц, так и против собственника земли (согласно ч. 4 ст. 32 Закона СССР «О собственности в СССР).

Пожизненное наследуемое владение возникало в порядке, установленном ст. 8 Основ, согласно которой предоставление земли во владение и пользование осуществлялось в порядке ее отвода с последующей регистрацией и выдачей государственного акта. Возникновение владения происходило не на договорной, а на публично-правовой основе. Земля предоставлялась для огородничества, сенокошения и выпаса скота (ст. 21, 22 Основ); землепользователи были вправе возводить на своих участках строения и сооружения по согласованию с Советом народных депутатов, предоставившим землю в пользование³¹.

Повторим, что этот вид права исчезнет, когда будет приватизирован последний участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении.

Безвозмездное срочное пользование земельным участком

Земельным кодексом РФ (ст. 24) предусмотрено пять случаев предоставления земельного участка на этом виде права:

- органы публичной власти вправе предоставить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, сроком до года государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам власти;

- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, государственных природных заповедников и национальных парков) – работникам соответствующих организаций на время существования трудовых отношений в виде служебного надела;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами власти - религиозным организациям;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами власти - лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Отметим, что второй случай спорен, поскольку собственник земельного участка платит налог: как же он предоставит участок в безвозмездное пользование - себе в убыток? Это маловероятно.

Служебные земельные наделы могут предоставляться в виде пахотных земель, сенокосов и пастбищ тем работникам транспорта, лесного хозяйства и пр., которые по роду своей деятельности проживают вне населенных пунктов. Такие наделы могут получать не все работники соответствующих отраслей: по каждой из отраслей должен составляться перечень категорий работников, имеющих право на получение служебного земельного надела.

Например, пунктом 19 Приказа Министерства путей сообщения России от 15 мая 1999г. N 26Ц "Об утверждении положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог"³²предусмотрено, что железные

дороги предоставляют отдельным категориям работников в полосе отвода служебные земельные наделы для сельскохозяйственного использования в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В соответствии с Положением о государственной лесной охране Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1998 г. № 850³³, должностным лицам государственной лесной охраны РФ на время работы в лесной охране предоставляются служебные земельные наделы (пахотная земля и сенокосы) в порядке, на условиях и в размерах, устанавливаемых законодательством соответствующего субъекта РФ.

В соответствии с Положением о лесничем Федеральной службы лесного хозяйства России³⁴, лесничий обязан предоставлять работникам государственной лесной охраны служебные земельные наделы и другие льготы, предусмотренные законодательством.

Абзац 3 п.2 ст. 24 ЗК РФ устанавливает основания и порядок выделения работникам служебного земельного надела. Таким основанием служит решение соответствующей организации о выделении работнику служебного земельного надела при наличии заявления работника.

Следует отметить, что, предусматривая подобное основание выделения служебных наделов (решение соответствующей организации), Земельный кодекс провоцирует создание несоответствия между собственными нормами.

Поскольку в соответствии с ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (ст.6,12) государственные природные заповедники и национальные парки являются учреждениями, то земельные участки у них могут находиться только на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пункт 4 ст.20 ЗК запрещает каким-либо образом распоряжаться такими земельными участками.

Служебный земельный надел выделяется на период трудовых отношений с работником. Сохранение права на служебный надел после прекращения трудовых отношений комментируемая норма не предусматривает. Между тем, в соответствии со ст.87 ЗК РСФСР, право на служебный земельный надел сохранялось за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семей работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил РФ или поступивших на учебу, - на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семей работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно, а для детей - до совершеннолетия.

Если рассматривать данное положение ЗК РФ как исключающее возможность сохранения служебного земельного надела за некоторыми категориями лиц после прекращения с ними трудовых отношений, то возникает вопрос о судьбе уже приобретенных в соответствии с ранее действующим законодательством прав на земельные наделы лицами, прекратившими трудовые отношения³⁵.

По смыслу закона, лица, имеющие участки на праве безвозмездного срочного пользования, могут пользоваться участком, извлекать при этом пользу, но не вправе распоряжаться участком.

В 2004 г. мне довелось предостеречь гражданина А. от крупной ошибки буквально за пять минут до заключения сделки купли-продажи аварийного жилого дома. Гражданину предложили приобрести развалюху, расположенную в полосе отвода железной дороги. Жилое служебное помещение в деревянном доме когда-то было предоставлено работнику ВСжд, дом удалось приватизировать, право собственности на него зарегистрировать. Гражданин А. предполагал купить дом, снести его и на освободившемся участке организовать автосервис. Юристы, сопровождавшие сделку со стороны продавца, убедили А. в ее чистоте, гарантировали последующее оформление прав А. на земельный участок, предъявили даже предварительное согласие начальника дистанции пути на строительство мастерской. И это в полосе отвода железной дороги – на землях транспорта! В лучшем случае гражданин А. мог бы выращивать здесь картофель, если бы устроился на работу путевым обходчиком. Это был бы очень дорогой картофель.

Пока еще далеко не каждый советуется со специалистами при совершении сделок с земельными участками. Да и не только при этом.

Аренда земельного участка³⁶

Сказал Аристотель: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности»³⁷.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендатор (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы вещи, например: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, а особенности отношений по поводу аренды участков также установлены земельным законодательством. Размер арендной платы для государственных и муниципальных земель регулируется актами соответствующих органов власти.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Если срок аренды (субаренды) менее чем один год, договор не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Объектом арендных отношений может быть любой земельный участок (или часть земельного участка), за исключением изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка имеет право:

- собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования участка в соответствии с договором (ст. 606 ГК РФ; п. 2 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ);

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры, многолетние насаждения (ст. 40, 41 ЗК РФ);

- проводить мелиоративные работы, строить пруды в соответствии со специальными требованиями (ст. 40, 41 ЗК РФ);

- передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (договор перенайма), в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

- передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды (п. 6 ст.22 ЗК РФ).

Может ли арендодатель продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, не дожидаясь окончания срока договора аренды? Сохранит ли в этом случае арендатор свои права относительно земельного участка?

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на "сильном" вещном праве - праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а, следовательно, сохраняется и сам договор.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Приведем п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"³⁸:«24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. само по себе

не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе)». То есть, если земельный участок в аренде, то смена его хозяина, например, его собственника, не отменяет права пользования участком арендатором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случаях, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ.

Сервитут

Право ограниченного пользования чужим участком устанавливается соглашением сторон или решением суда (частный сервитут) или законом (публичный сервитут). Частный сервитут подлежит государственной регистрации, сохраняется при переходе прав на земельный участок.

Например, согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (публичный сервитут).

Открытый перечень оснований частного сервитута задан п. 1 ст. 274 ГК РФ: он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитуты в римском праве подробно рассмотрены А.В.Копыловым³⁹: в римском частном праве, уже в ЗаконахXII таблиц встречаются упоминания о четырех исторически первых сельских повинностях, таких как iter – право прохода и проезда верхом, actus – право прогона скота и проезда в легких повозках, via – право пользоваться вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов, aquaeductus – право провести воду через чужую землю. Поскольку сервитуты вместе с исконно римскими землями, рабами и крупным скотом были причислены к маниципируемым вещам, то для их установления применялся тот же способ, что и при отчуждении права собственности, mancipatio. Иск, защищавший сервитуты, назывался виндикацией и служил также для защиты права собственности. Кроме того, сервитуты приобретались посредством завещательного отказа и давностного владения.

Основные признаки сервитутов в римском праве, по А.В.Копылову:

1. Сервитут не может создать для управомоченного лица возможности требовать от собственника служащего участка совершения положительных действий. Обязанное лицо должно либо терпеть известные действия со стороны управомоченного соседа (например, прогон скота к водопою), либо воздерживаться от собственных действий в отношении своей земли, которые

оно смогло бы совершить при отсутствии сервитута (нельзя прорыть канаву, препятствующую проезду через дорогу, которой пользуется сервитуарий).

2. Сервитут не может быть обременен собственным сервитутом, поскольку всегда остается в пределах тех двух вещей, которые связаны отношением господства и подчинения.

3. Нельзя установить сервитут на собственную вещь.

4. Сервитут неделим, часть сервитута не может иметь самостоятельного правового существования.

5. Сервитут должен представлять конкретный интерес для управомоченного лица, быть ему полезен.

6. Сервитут следует судьбе господствующего участка.

Земельные сервитуты прекращались в случае уничтожения служащего участка (физическое уничтожение, например, размыв берега; оккупация неприятелем; отчуждение казной, императором), при отречении от права, при гибели господствующего участка.

Права на чужие вещи, аналогичные древнеримским сервитутам, возникли на Руси в древние времена под названием угодий: собственник имения, пахотной земли не обладал в отношении угодий правами в таком объеме, в каком он пользовался пашней. Например, он не мог воспрепятствовать определенным лицам рубить лес или заниматься пчеловодством, охотой на его участке лесных угодий, или заготавливать сено на его лугах.

Согласно ст. 432 Свода законов гражданских Российских (1914 г.), «право собственности бывает неполным, когда оно ограничивается в пользовании, владении или распоряжении другими посторонними, также неполными на то же самое имущество правами, каковы суть:

1) право участия в пользовании и выгодах чужого имущества;

2) право угодий в чужом имуществе.

Правом собственности на основании определенных для сего постановлений пользуются также ограниченно:

3) владельцы заповедных наследственных имений;

4) владельцы имений временно-заповедных;

5) владельцы имений, жалуемых на праве майоратов в Западных губерниях.

Наконец, право собственности бывает также неполным:

6) когда отделяется от него право владения и пользования;

7) когда отделяется от него право распоряжения, и

8) когда на имении устанавливается право застройки».

Дореволюционное законодательство России предусматривало установление земельных сервитутов на основе договора; в силу закона; посредством завещания (только в Прибалтийских губерниях).

Возрождение института земельных сервитутов в современном российском праве связано с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ (ст. 274-277). Нормы о сервитутах содержатся также в Земельном кодексе РФ, Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁴⁰, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

«Характерными признаками сервитута является то, что он выступает правом не на свою, а на чужую землю (принадлежащую соседу). При этом он дает право ограниченного пользования чужой землей, которая остается во владении ее собственника (п. 2 ст. 274 ГК), и, наконец, при переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут по праву следования все равно сохраняется за его пользователем-сервитуарием (п. 1 ст. 275 ГК)»⁴¹.

Десять целей земельного сервитута определены ЗК РФ (п. 3 ст. 23). Установлено, что сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23), и что он может иметь возмездный характер (п. 6 ст. 23).

Частный сервитут может иметь возмездный характер.

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст.48 ЗК РФ).