5. Определение правового режима земель и земельных участков

Режим земель и земельных участков рассматривается как совокупность правил их использования и охраны.

Он задается предписаниями, разрешениями, ограничениями, запретами. Зависит от категории земли по целевому назначению, зонирования территории, разрешенного использования земельного участка. Во многом определяется внешними относительно конкретного земельного участка факторами и условиями, например, наложением полей ограничений, вызванных особенностями соседних участков и функциональных зон.

Режим земель можно рассматривать в трех уровнях, трех масштабах.

Для всех земель применяются общие принципы их охраны и рационального использования земель, которые дополняются нормами и правилами, установленными для земель семи категорий по целевому назначению. Режим конкретного земельного участка определяется также особенностями, свойствами самого участка, существующими внешними относительно данного участка условиями и факторами, которые могут быть связаны с функциональным зонированием территории, разрешенным использованием.

Коротко определить правовое зонирование земель можно как установление зон с юридически закрепленными границами, перечнями видов разрешенного использования и параметрами строительного изменения недвижимости в этих зонах. Приведем несколько дефиниций из ст. 1 Градостроительного кодекса РФ:

градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Определения понятия «разрешенное использование земельного участка» нет в ЗК РФ; в Градостроительном кодексе РФ (пп. 9 ст.1) виды разрешенного использования определяются как составная часть градостроительного регламента: градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Однако, согласно п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельхозугодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 31 декабря 2005 года № 210-ФЗ⁴²в перечень земельныхучастков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, включены также земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Отметим, что виды разрешенного использования лесов устанавливаются лесохозяйственными регламентами (п. 5 ст.87 Лесного кодекса РФ). Целевое использование и вид разрешенного использования лесного участка указываются в проектной документации в соответствии со ст.ст. 87 и 91 ЛК РФ (п. 4 ст. 69 ЛК РФ).

Поэтому учтем, что для земель поселений, промышленности и иного специального назначения, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, лесных участков разрешенное использование является обязательным элементом режима, для остальных земель режим, в том числе разрешенное использование, в общем определяются особенностями использования и охраны земель в зависимости от их категории по целевому назначению, без специальной регламентации.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласований.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений⁴³.