5.2.7. Земли запаса.

Самый простой случай правового режима: эти земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, могут использоваться только после перевода их в другую категорию, за исключением случаев, если они включены в границы охотничьих угодий, и иных предусмотренных федеральными законами случаев.

5.3. Особенности режима конкретных земельных участков.

Приведем несколько примеров определения правового режима конкретных земельных участков, который зависит от категории земли по целевому назначению, принадлежности к той или иной территориальной зоне, разрешенного использования, внешних факторов.

Участок «Листвянка, ул. Горная, 21» площадью 12016 кв. м (1,2 га). Расположен в рабочем поселке Листвянка Иркутского района Иркутской области Российской Федерации, на правом склоне над р.Крестовка, выше гостиницы «Байкальские терема».

Участок возник в результате объединения 16 небольших приватизированных земельных участков, ранее предоставленных местным жителям для различных целей, впоследствии купленных у собственников одним лицом для формирования пространственного базиса гостиничного комплекса, объединен по просьбе нового собственника, на основании постановления главы администрации Иркутского района.

Участок прошел государственный кадастровый учет, сведения о нем внесены в ЕГРЗ, кадастровый номер 38:06:030104:0116.

Категория земли по целевому назначению – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства туристического комплекса, ограничений и обременений не установлено.

Вещное право собственности зарегистрировано в ЕГРП. Ограничений в обороте не установлено.

Режим земельного участка определяется общим земельным законодательством, особенностями режима земель поселений, разрешенным использованием для строительства рекреационного объекта, отсутствием ограничений, вызванных наличием объектов с разного рода специальными зонами охраны.

Правовой режим земельного участка полностью определен, после получения разрешительной документации, условий проектирования, можно выполнить проектирование туристического комплекса, после получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и разрешения на строительство в установленном законодательством порядке можно приступить к строительству комплекса. Предварительно, планируется сооружение малоэтажного туристическо-гостиничного комплекса «Серебряный острог», с соблюдением традиций старого сибирского деревянного зодчества.

Участок «Верховье р. Кая», площадью около 25 га. Расположен в Иркутском районе Иркутской области Российской Федерации. В начале 90-х гг. прошлого столетия гражданин России М. получил эту землю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; в 2004 г. обратился в компанию, специализирующуюся на подготовке земельных участков для строительства и иного целевого использования, с предложением продать ей данный земельный участок.

Проведенный специалистами компании анализ правового положения земельного участка показал следующее.

Земельный участок площадью 25 га был предоставлен гражданину М. в 1991 г. на основании постановления главы местного самоуправления соответствующего административно-территориального образования о переводе земель гослесфонда и выделении в собственность М. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Участок не поставлен на учет в ЕГРЗ, право на участок не зарегистрировано в ЕГРП.

Для совершения сделки купли-продажи необходимо поставить земельный участок на учет в ЕГРЗ, получить в установленном порядке кадастровый план участка, зарегистрировать право собственности в ЕГРП.

Земля предоставлена для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ограничена в обороте. В соответствии с п. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.

В соответствии с п. 6 Закона Иркутской области "О земельных отношениях, возникающих при обороте земель сельскохозяйственного назначения в Иркутской области", продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, установленных федеральным законодательством, обязан известить в письменной форме правительство области и муниципальное образование, на территории которого расположен земельный участок, о намерении продать земельный участок.

Правительство области на основании ходатайства муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, может предоставить преимущественное право покупки земельного участка муниципальному образованию, известив об этом соответствующий орган местного самоуправления в письменной форме. В извещении указываются дата поступления извещения продавца о намерении продать земельный участок, цена и другие существенные условия договора. В случае передачи преимущественного права покупки земельного участка муниципальное образование уведомляет продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения продавца в администрацию области.

Выявлена проблема: земля выделена в 1991 г. из гослесфонда. В соответствии с действующим в 1991 г. законодательством, земельный участок из земель гослесфонда можно было выделить во временное пользование (ст. 43 Основ земельного законодательства Союза ССР и Союзных республик), но не в собственность. Перевод земель из земель лесного фонда в земли сельскохозяйственного назначения не в входит в круг полномочий органов местного самоуправления и Иркутского лесхоза, согласовавшего в свое время отчуждение участка.

Сделка купли-продажи невозможна до перевода земель в земли сельскохозяйственного назначения и регистрации права собственности М. на земельный участок.

Кроме того, по просьбе М. были рассмотрены варианты его действий.

Иркутский районный суд откажет в приеме искового заявления М. о признании права собственности на данный земельный участок, поскольку при его выделении нарушено лесное и земельное законодательство; кроме того, М. не уплачивал земельный налог.

Если М. попытается в установленном законодательством порядке осуществить перевод земель лесного фонда в земли иных категорий, ему придется выплатить государству не менее 10 млн. руб. из расчета около 400 тыс. руб. за га, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2004 г. N 647 "О расчете и возмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и при переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий"⁶⁷.

Исходя из того, что рассматриваемый земельный участок расположен вдали от коммуникаций, не востребован для какого-либо использования, определить его рыночную стоимость невозможно; в любом случае она будет гораздо меньше, чем 10 млн. руб. компенсаций.

Исходя из того, что фактически участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства не использовался, реальных затрат на его улучшение и использование М. не понес, оптимальный вариант – возвращение данного участка в состав лесного фонда Российской Федерации.

Участок «Поповский луг» площадью 2,96 га. Расположен в с. Большое Голоустное Иркутского района Иркутской области Российской Федерации, на правом берегу р. Голоустная неподалеку от моста через реку, в двух километрах от берега озера Байкал. Участок ровный, покрыт луговой растительностью.

Участок был сформирован администрацией Иркутского района в 2002 г. и продан на торгах обществу с ограниченной ответственностью «Новый материк» (постановление главы района от 19.09.2002 г. № 2257, протокол об итогах аукциона от 24.10.2002 г. № 203, договор купли-продажи земельного участка № 412 от 15.11.2002 г., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2003 г. № 30-01/00-80-2002-383, Свидетельство о государственной регистрации права 38-АБ № 0117376 от 17.01.2003 г.).

Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) № 44/03-5-101369 выдан Иркутским районным филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области, кадастровый номер 38:06:161611:0002.

Категория земли: земли населенных пунктов.

Разрешенное использование: для строительства туристического комплекса.

Вещное право: собственность.

Режим задается общим законодательством РФ, ограничений в обороте нет, участок расположен вне водоохранной зоны оз. Байкал, вне санитарно-защитных зон предприятий, вне иных охранных зон. Согласно письма ГУ «Центр по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области» от 11.08.2003 г. № 626/03-2, объекты культурного наследия на участке отсутствуют, участок признан бесперспективным для их выявления.

Собственник земельного участка вправе заказать проект туристического комплекса, после необходимых согласований и получения положительного заключения государственной экологической экспертизы построить туристический объект на данном участке, эксплуатировать его с соблюдением требований законодательства. Иное использование участка возможно только после изменения его разрешенного использования в установленном законодательством порядке. Собственник участка может также заложить его, продать, произвести отчуждение участка любым законным способом.

Ограничения использования: в соответствии с законодательством об охране озера Байкал, поскольку участок расположен в Байкальской природной территории.