Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВОСУДИЯ

Восточно-Сибирский филиал

__________________________________________________________________

А.В.Васянович

Правовой режим земельного участка

Учебное пособие

Иркутск 2011

УДК 349.41

ББК 67.407

Рецензенты первого издания (2006 г.):

Амосов С.М. – д.ю.н., председатель Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин ВСФ РАП.

Коротких В.А. - заместитель руководителя Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области.

Васянович А.В. Правовой режим земельного участка: Учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. - Иркутск: ВСФ РАП, 2011. – 145 с.

Рассматриваются ключевые понятия земельного права, определяющие правовой режим земельного участка: юридические факты образования земельного участка и прекращения его существования как объекта правоотношений, целевое назначение земельного участка, вещное право на землю, режим земель различных категорий, разрешенное использование земельного участка, функциональное зонирование.

Приводятся примеры определения правового режима конкретных земельных участков, с учетом действующего законодательства Российской Федерации и субъектов РФ, расположенных в Сибири, ежегодных региональных докладов органов государственной власти, специально уполномоченных в данной сфере. Приводятся примеры судебной практики.

Учебное пособие для студентов юридических вузов подготовлено на основе курсов лекций по дисциплине «Земельное право», прочитанных в ВСФ РАП в 2004-2010 гг., а также адвокатской практики автора.

Нормативные правовые акты приводятся по состоянию на 01.12.2010 г.

ISBN___________________

© Васянович А.В., 2011

© Российская академия правосудия, 2011

Введение

Иркутск, утренний телефонный звонок в юридическую консультацию: бизнесмены купили земельный участок площадью около гектара, рядом расположена жилая зона, гаражи, аэропорт; в кадастровом паспорте участка указана его категория по целевому назначению - «земли населенных пунктов», переход права зарегистрирован в «департаменте», то есть в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области…

Просят оказать содействие в получении пакета документов, для того чтобы построить на участке современный многоэтажный жилой дом; какие-то проблемы в санэпиднадзоре. Обычно адвокаты приглашают клиентов «с бумагами» в консультацию, поскольку «дьявол сидит в деталях», но в данном случае, по-видимому, все просто: земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне аэропорта. Уточняем расстояния, выясняем, что законным путем вопрос не решается: в санитарно-защитных зонах запрещается размещение объектов для проживания людей. Прямой запрет; норма установлена в СанПиН (санитарно-эпидемиологические правила и нормативы) 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», введенных в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 апреля 2003 г. № 38¹. Даем совет: в будущем, планируя какую-либо деятельность, учитывать все возможные факторы, не жалеть времени, обращаться к специалистам.

Современное земельное законодательство России допускает многовариантность использования земли. При этом существует множество ограничений землепользования, обусловленных здравым смыслом и правовыми нормами, зачастую заданными различными отраслями права.

Чтобы решить практический вопрос, недостаточно изучить Земельный кодекс РФ. Требуется знание санитарно-эпидемиологического законодательства, экологического права, законов, регулирующих отношения в сфере природопользования, культурного наследия и т.д.

Собственник рукотворной вещи может распоряжаться ею свободно: мастер, изготовивший рояль, может, как говорится, хоть играть на нем, хоть к стенке гвоздиком прибить. Собственник земельного участка далеко не всегда правомочен делать все, что ему угодно.

Правовые основы землепользования и охраны земель в России сформулированы в Конституции РФ (ст.9, 36, 42, 71, 72). Особая конституционная формула (ч.2 ст.36) ограничивает круг действий собственника природных ресурсов, в том числе земельных: владение, пользование и распоряжение природными ресурсами осуществляются их собственниками СВОБОДНО, ЕСЛИ это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Вещи, процессы и явления познаются их свойствами. Свойства земли можно подразделить на природные, экономические, юридические, политические. Характеристика Земли как планеты Солнечной системы будет включать в себя такие данные и понятия, как радиус, площадь, средняя плотность, удаленность от Солнца и других планет, внутреннее строение, параметры магнитного поля и др. Изучая конкретный земельный участок, мы опишем его форму, измерим площадь, уклоны поверхности, определим экспозицию, процессы рельефообразования, плодородие почв. Мы увидим, что нет абсолютно одинаковых земельных участков.

Есть похожие участки, по тем или иным свойствам, но абсолютно идентичных нет. Одни земельные участки лучше приспособлены для строительства, другие – для разбития сада. А вот на этом участке расположена древняя мечеть. Следовательно, по соседству неуместно размещать доменную печь или ночной клуб.

Нас может интересовать размер земельного налога, рыночная стоимость участка, возможность строительства на нем небоскреба или песочницы, наличие под поверхностью земли золота или нефти.

Свойств земли – великое множество, но по крайней мере, два из них присущи только земле: переменное свойство – плодородие, и постоянное (инвариантное) свойство - пространственный базис.

В 1985 г., работая в Якутии, мне довелось побывать на глубине около 280 м от поверхности земли, на дне карьера алмазной трубки «Мир». На синей окружности далекого горизонта 35-тонные «БелАЗы» казались муравьями. И для геологов, и для взрывников, готовящих очередную порцию скважин, и для огромного экскаватора, загружающего серо-зеленым кимберлитом мощный самосвал, дно карьера служило местом размещения, пространственным базисом. Что бы мы ни сделали с землей, какой бы глубины ямы ни рыли, какими бы немыслимыми загрязнителями ни засеивали, что-нибудь на ней да удастся разместить.

Но иногда, в некоторых местах уже и земли-пространства на всех не хватает. Около 6,5 млрд. человек на 149 млн. кв. км суши – это около 44 чел/кв.км. Но это в среднем. Возьмите Бангладеш: около 876 чел/кв.км¹.

Нам, живущим в России (8,4 чел/кв.км)², проблемы Южной Азии далеки; нам близка Канада с плотностью населения около 3 чел/кв.км. Но проблема дефицита безопасных и комфортных земель знакома и северянам. Например, по словам экскурсовода, в историческом центре крупнейшего канадского города Монреаля захоронения на кладбище вXVIII веке производились в восемь ярусов, так как островное расположение города обусловливало нехватку пространства.

Чтобы на земле росли деревья, злаки, прирастала биомасса, нужна солнечная энергия и гумус. Трудноразрешимыми проблемами становятся загрязнение земель, истощение почв – следствие деятельности человека.

Приведем цитаты из Рекомендаций парламентских слушаний «Об охране почв», проведенных Комитетом по экологии Государственной Думы Федерального Собрания РФ 14 ноября 2000 г. (материал не был опубликован, распространялся среди участников слушаний): «В последние годы в результате неблагоприятной социально-экономической ситуации в ряде регионов Российской Федерации отмечается резкое нарастание темпов деградации почв, которое уже в ближайшие годы может стать необратимым. Наибольший ущерб российским почвам наносит ветровая и водная эрозия, подтопление, падение плодородия почв, переувлажнение, переуплотнение и осолонцовывание, загрязнение и захламление отходами производства и потребления, загрязнение радионуклидами…

…Ежегодные потери почв сельскохозяйственных угодий составляют более 1,5 млрд. тонн плодородного слоя, прирост эродированных площадей достигает 1,5 млн га, а рост оврагов – 80-100 тыс. га…

…Уникальные черноземы, являющиеся национальным достоянием России, находятся на грани исчезновения».

Еще несколько характерных фактов:

Лучшими, эталонными почвами для Иркутской области приняты почвы, обладающие запасами гумуса 500 т/га, с его содержанием в пахотном слое не менее 7% и мощностью гумусового горизонта 50 см. Среднеобластной показатель по сельхозугодьям в целом – 202,8 т/га; по пашне – 188,9 т/га; по природным кормовым угодьям – 226,5 т/га³. То есть пашня беднее природных кормовых угодий! Значит, не вносятся удобрения и падает урожайность.

Урожайность падает и при попадании загрязняющих веществ, особенно тяжелых металлов, в почву. При загрязнении, характеризующемся 0,6 – 1 ПДК тяжелых металлов, страдает почвенная биологическая активность, подавляются биохимические процессы, урожайность снижается до 15 %. При 2,1 – 3 ПДК - урожайность падает на 30 – 50 % и ухудшается качество сельхозпродукции. Уровень загрязнения более 3 ПДК тяжелых металлов делает продукцию непригодной для употребления в пищу (Приложение к распоряжению губернатора Иркутской области № 62/476-р от 20 ноября 2001 г. «О выделении средств на разработку программы ликвидации повышенного содержания загрязняющих веществ в почвах Иркутской области»).

Токсикантами являются Pb, Cd, As, Zn, Cu, Ni. Токсическое действие свинца при поступлении в организм связано с блокированием ферментных систем путем взаимодействия с реакционно-способными функциональными группами белковых молекул с последующим нарушением процессов биосинтеза гемоглобина, нуклеиновых кислот, протеинов, гормонов. Опасны кумулятивные свойства свинца и его соединений, концентрируемых в костях и создающих при постепенном переходе в кровь явление хронической интоксикации. Кадмий сильно ядовит, поражает центральную нервную систему. Мышьяк ядовит, ингибирует ферменты, угнетает метаболизм, оказывает канцерогенное действие. Цинк вызывает отравления.

Истощение почв объясняется отставанием мероприятий по восстановлению плодородия почв относительно прироста населения. Загрязнение почв – во многом продукт автомобилизации и авиации. Свою лепту вносит милитаризация. Во Вьетнаме, с 1965 по 1973 г. было применено 15,5 млн. т. взрывчатых веществ (больше, чем во всех предыдущих войнах). В результате взрывов было перемещено 2,5 млрд. куб. м. земли, что в 10 раз больше объема земляных работ при сооружении Суэцкого канала⁴.

В 1999 г. США применили против Югославии десятки тысяч снарядов, оснащенных урановыми элементами, до 30 тонн урановых стержней остались навсегда в земле Сербии и Косово⁵.

Понимание основных свойств земли нашло отражение в основном земельном законе России – Земельном кодексе РФ⁶(далее по тексту – ЗК РФ), вступившем в силу с момента официального опубликования в «Российской газете» 30 октября 2001 г.

Земля рассматривается в Кодексе как природный объект, природный ресурс, недвижимое имущество и как объект права собственности и иных прав на землю. Земля – важнейший компонент окружающей среды, средство производства в сельском и лесном хозяйстве, основа жизни и деятельности человека (п.1 ст.1 ЗК РФ).

Объектами земельных отношений являются (п.1 ст.6 ЗК РФ):

1. земля как природный объект и природный ресурс;

2. земельные участки;

3. части земельных участков.

Определение: «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами» (ст. 11¹ ЗК РФ).

Фактически существующий в природе земельный участок юридически возникает после принятия уполномоченным органом власти решения о его образовании (см. гл.I¹ ЗК РФ).

Важные моменты – юридически-техническое удостоверение земельного участка: определение границ, описание, постановка на государственный кадастровый учет, в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»⁷; государственная регистрация права на участок, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Общим для всех земельных участков на территории РФ является то, что на них распространяется юрисдикция Российской Федерации.

Отметим, что российское земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов, поэтому особенности правового режима земельных участков могут задаваться законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Правила землепользования могут устанавливать также органы местного самоуправления (ст. 11 ЗК РФ).

Земельные участки относятся к недвижимым вещам (ч.1 ст. 130 ГК РФ), могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ч.3 ст. 129 ГК РФ).

Земля в России может находиться в собственности граждан, юридических лиц (частная собственность), в муниципальной и государственной (федеральной и субъекта Федерации) собственности. Есть и другие формы вещного права на землю, например, право постоянного бессрочного пользования, наследуемого пожизненного владения.

Необходимо отметить, что сегодня далеко не на все земли, земельные участки как «элементарные единицы» земельных отношений, разграничена собственность.

В Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»⁸определены только правовые основы, принципы, частично порядок этого разграничения. Процесс займет несколько лет, поскольку разграничение собственности на землю в России никогда не касалось всех земель: их слишком много.

Существуют общие, универсальные нормы, правила землепользования и охраны всех земель; специальные нормы и правила для земель того или иного типа, категории; могут устанавливаться ограничения и требования для конкретного земельного участка. В совокупности они определяют режим использования и охраны земельного участка. В соответствии с земельным законодательством РФ (ст. 7 ЗК РФ), правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Правовое положение земельного участка задается несколькими отраслями права.

По О.И. Крассову, правовой режим земель представляет собой определение в законодательстве содержания прав на земельные участки, управления землепользованием и охраной земель, основного целевого назначения земель, территориального зонирования, публичных сервитутов, ограничения прав, разрешенного использования⁹.

В самом общем виде правовой режим земельного участка можно определить как совокупность норм и правил его использования и охраны.

Множественность вариантов режима земель определяется множественностью видов разрешенного использования для земель нескольких категорий, а также вариантами зонирования.

Таким образом, основными факторами правового режима земельного участка являются:

-принадлежность к государственному и административно-территориальному образованию;

- юридический факт возникновения (образования);

- юридически-технические действия по описанию и удостоверению в установленном порядке его границ, кадастровый учет;

- категория по целевому назначению;

- вещное или иное право на землю;

- разрешенное использование;

- принадлежность к территориальной зоне (зонам).