Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:

	Остаточная восстановительная стоимость	Действительный возраст		Общая физическая жизнь	Коэффициент к стоимости	Неустранимый физический износ
Кровля	2000		10 лет	15 лет	10/15 (67 %)	1340
Покрытие пола	5000		5	10	5/10 (50 %)	2500
Потолки	6000		5	15	5/15 (33 %)	1980
Окраска	0		Новая	5	0	0
Сантех. приборы	2000		10	20	10/20 (50 %)	1000
Электроарматура	3500		5	10	5/10 (50%)	1750
Оборудование отопления	2100		10	15	10/15 (67 %)	1407
20600
Итого неустранимый физический износ в короткоживущих элементах							9977
Округленно							9980

После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе¹¹.

Пример

Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов

Восстановительная стоимость, руб.	174900
Минус восстановительная стоимость устранимого физического износа, руб.	–2000
Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.	–20600
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом, руб.	152300
Действительный возраст	10 лет
Общая физическая жизнь	75 лет
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов (10 : 75) * 152300	20307
Округленно	20300

К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично исправимому физическому износу устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;

• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

• «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Пример

Известно, что современные стандарты требуют установки в здании дополнительного оборудования (например, кондиционера).

Стоимость функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, будет рассчитываться следующим образом:

Стоимость установки кондиционера в существующем здании	1500
Минус стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве	1100
Итого потеря стоимости (износ)	400

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

ПРИМЕР:

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определим стоимость функционального износа за счет позиций, требующих замены:

Стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость	3500
Минус физический износ	–2000
Минус возврат материалов	0
Плюс стоимость демонтажа	1000
Плюс стоимость монтажа новой электроарматуры	1500
Итого потеря стоимости (износ)	4000

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Пример

В рассматриваемом офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м². Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т. е. позиции, которые функционально присущи складскому помещению, можно рассматривать как «сверхулучшения».

Стоимость функционального износа за счет устранимого «сверх­улучшения»:

Текущая восстановительная стоимость складской площади	8000
минус физический износ	–500
Итого	7500
плюс стоимость ликвидации склада	880
Итого потеря стоимости (износ)	8300

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении устранимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример

Последовательность определения устранимого функционального износа в случае использования замещающей стоимости по позициям, приведенным в двух предыдущих таблицах, будет иметь вид:

Для недостатков, требующих добавления
Стоимость установки оборудования в существующем здании	1500
Минус стоимость установки оборудования в этом здании при его строительстве	–1100
Итого потеря стоимости (износ)	400
Для недостатков, требующих замены или модернизации
Стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость	3500
Минус физический износ	–2000
Минус возврат материалов	0
Плюс стоимость демонтажа	1000
Плюс стоимость монтажа новой электроарматуры	1500
Итого потеря стоимости (износ)	4000
Для недостатков за счет «сверхулучшений»
Стоимость ликвидации складской площади	900
Минус возврат материалов	–20
Итого потеря стоимости (износ)	880

Неустранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

- «сверхулучшениями».

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неустранимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Пример

При определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания мы не учитываем установку системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет.

Определим величину неустранимого функционального износа для этой позиции, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием установки:

Чистая потеря дохода	2000
Норма капитализации для зданий	10 %
Чистая потеря дохода, капитализированная при норме 10 % (2000/0,1)	20 000
Минус стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания	–15 000
Итого потеря стоимости (износ)	5 000

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Последовательность расчета неустранимого функционального износа за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неустранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д., связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример

Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной. При этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа – 172 900 руб. Физический износ определен на уровне 40 %. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.) в размере 500 руб. Существующий коэффициент капитализации для зданий – 10 %.

Определим величину неустранимого функционального износа за счет «сверхулучшений»:

Стоимость «сверхулучшений»(174 900 – 172 900)	2000
Минус физический износ (40 %)	–800
Итого	1200
Плюс настоящая стоимость дополнительных издержек владельца (500/0.1)	5000
Минус стоимость добавочных поступлений	0
Всего: потеря стоимости	6200

Замещающая стоимость не учитывает стоимость строительства «сверхулучшений», поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи, должны быть учтены.

Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение объекта – положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения величины внешнего износа применяют методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж (парных продаж);

• срока экономической жизни.

При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.

Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример

Определение величины внешнего износа капитализацией потерь дохода:

Чистый доход без учета внешних факторов после устранения устранимого физического и функционального износа	25000
Минус текущий чистый доход после устранения устранимого физического и функционального износа	–21000
Потеря чистого дохода за счет внешних факторов	4000
Чистый доход, относящийся к земле (стоимость земли 50 000 при норме для земли 8 %)	4000
Чистый доход, относящийся к зданию (21 000 – 4 000)	17000
Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию (1 – 4 000/21 000 = 0,81), (0,81 * 4 000)	3240
Капитализированная потеря дохода, относящаяся к зданию при норме 10 % (3 240/0,1)	32400
Внешний износ	32400

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл.

Пример

Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой­ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен­ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30 % общей стоимости типичной недвижимости.

Таблица

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка	600 000
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка	450 000
Разница, в том числе	150000
в физических и других различиях объектов А и В	60 000
в стоимости, вызванной близостью вещевого рынка	90 000
Потеря стоимости, связанная с улучшениями (90 000 • 0,70)	63 000
Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка, %	63 000 : 450 000 = 0,14 (14 %)

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний из­нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода.

Пример

Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40 %. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1. эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2. оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле

И = ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 : 90) • 100 = 33 %.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И = (30 : 32) • 100 = 93 %.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93 % обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом.

Общая оценка накопленного износа сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка на отличия должна быть рыночно обоснованной.

Пример

	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)	200000	150000	350000
Минус стоимость участка	–50000	–30000	–100000
Настоящая стоимость сооружений	150000	120000	250000
Стоимость нового строительства на дату оценки	220000	180000	360000
Минус настоящая стоимость сооружений	–150000	–120000	–250000
Итого накопленный износ	70000	60000	110000
Накопленный износ как процент от стоимости строительства, %	31,8	33,3	30,6

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.