- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
|
№ п/п |
Конструкции и Элементы |
Остаточная стоимость, руб. |
Факт. срок эксплуатации, лет |
Общий прогнозируемый срок эксплуатации, лет |
Коэффициент износа** (4/5) |
Величина износа в стоимостном выражении, руб. (3х6) |
|
1. |
Крыша |
806 739 |
23 |
80 |
0,29 |
231 937 |
|
2. |
Полы |
850 857 |
5 |
30 |
0,17 |
141 810 |
|
3. |
Проемы |
113 448 |
23 |
80 |
0,29 |
32 616 |
|
4. |
Отделочные работы |
0 |
0 |
10 |
0,00 |
- |
|
5. |
Внутренние сан.-техн. и элект-е устройства |
59 875 |
5 |
20 |
0,25 |
14 969 |
|
6. |
Прочее |
59 875 |
23 |
30 |
0,77 |
45 904 |
|
|
ИТОГО |
1 890 794 |
|
|
|
467 236 |
Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
|
|
|
Стоимость, руб. |
|
1 |
Стоимость нового строительства, руб. |
6 302 646 |
|
2 |
Минус исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб. |
1 134 476 |
|
3 |
Минус стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб. |
467 236 |
|
4 |
Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб. |
4 700 934 |
|
5 |
Фактический возраст здания, лет |
23 |
|
6 |
Общий срок эксплуатации, лет |
80 |
|
7 |
Коэффициент к определению износа (п.5/п.6) |
0,29 |
|
8 |
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. (п.4*п.7) |
1 351 518 |
Общий физический износ объекта оценки
|
Вид износа |
Стоимость, руб. |
|
Исправимый физический износ (отложенный ремонт) |
1 134 476 |
|
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов |
467 236 |
|
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов |
1 351 518 |
|
ИТОГО
|
2 953 231 |