- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
№ п/п |
Квартал |
Вид использования (руб. за кв. м в год) |
|||||||||||||||
1. |
2. |
3. |
4.1. |
4.2. |
4.3. |
5.1. |
5.2. |
5.3. |
5.4. |
5.5. |
5.6. |
5.7. |
5.8. |
5.9. |
5.10. |
||
1. |
01:01:001 |
0,63 |
0,63 |
0,36 |
0,98 |
4,41 |
16,85 |
177,22 |
46,93 |
12,06 |
6,03 |
59,11 |
69,00 |
13,03 |
160,39 |
24,25 |
40,53 |
2. |
01:01:002 |
1,61 |
1,82 |
3,20 |
10,13 |
45,59 |
174,14 |
1878,79 |
497,51 |
127,90 |
63,95 |
626,69 |
731,56 |
138,13 |
1700,37 |
257,07 |
429,73 |
3. |
01:01:003 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
1,24 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
1,12 |
0,63 |
0,63 |
4. |
01:01:004 |
0,98 |
0,99 |
1,30 |
5,57 |
25,05 |
95,68 |
1049,28 |
277,86 |
71,43 |
35,71 |
350,00 |
408,57 |
77,14 |
949,64 |
143,57 |
240,00 |
5. |
01:01:005 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
1,24 |
5,58 |
21,32 |
546,32 |
144,67 |
37,19 |
18,59 |
182,23 |
212,73 |
40,16 |
494,44 |
74,75 |
124,96 |
6. |
01:01:006 |
0,63 |
0,65 |
0,39 |
4,33 |
19,48 |
74,40 |
787,92 |
208,65 |
53,64 |
26,82 |
262,82 |
306,80 |
57,93 |
713,10 |
107,81 |
180,22 |
7. |
01:01:007 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
1,86 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,72 |
0,63 |
1,68 |
0,63 |
0,63 |
8. |
01:01:008 |
0,63 |
0,64 |
0,45 |
3,78 |
17,00 |
64,92 |
690,16 |
182,76 |
46,98 |
23,49 |
230,21 |
268,74 |
50,74 |
624,62 |
94,43 |
157,86 |
9. |
01:01:009 |
0,63 |
0,63 |
0,38 |
3,75 |
16,87 |
64,43 |
623,39 |
165,08 |
42,44 |
21,22 |
207,94 |
242,74 |
45,83 |
564,19 |
85,30 |
142,59 |
10. |
01:01:010 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
1,26 |
5,65 |
21,57 |
561,90 |
148,79 |
38,25 |
19,13 |
187,43 |
218,79 |
41,31 |
508,54 |
76,88 |
128,52 |
11. |
01:01:011 |
0,63 |
0,63 |
0,45 |
0,66 |
2,98 |
11,40 |
428,65 |
113,51 |
29,18 |
14,59 |
142,98 |
166,91 |
31,51 |
387,94 |
58,65 |
98,04 |
12. |
01:01:012 |
0,71 |
0,72 |
0,32 |
4,95 |
22,28 |
85,08 |
912,28 |
241,58 |
62,10 |
31,05 |
304,30 |
355,22 |
67,07 |
825,65 |
124,83 |
208,66 |
13. |
01:01:013 |
0,94 |
1,08 |
1,53 |
6,25 |
28,13 |
107,44 |
1164,84 |
308,46 |
79,29 |
39,65 |
388,54 |
453,57 |
85,64 |
1054,22 |
159,38 |
266,43 |
14. |
01:01:014 |
0,80 |
0,91 |
1,32 |
5,54 |
24,94 |
95,25 |
1028,63 |
272,39 |
70,02 |
35,01 |
343,11 |
400,53 |
75,62 |
930,95 |
140,74 |
235,27 |
15. |
01:01:015 |
0,63 |
0,63 |
0,42 |
1,52 |
6,83 |
26,08 |
531,78 |
140,82 |
36,20 |
18,10 |
177,38 |
207,06 |
39,10 |
481,28 |
72,76 |
121,63 |
16. |
01:01:016 |
0,63 |
0,63 |
0,35 |
1,58 |
7,12 |
27,21 |
524,64 |
138,93 |
35,71 |
17,86 |
175,00 |
204,29 |
38,57 |
474,82 |
71,79 |
120,00 |
17. |
01:01:017 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
2,28 |
10,24 |
39,10 |
375,65 |
99,48 |
25,57 |
12,79 |
125,30 |
146,27 |
27,62 |
339,98 |
51,40 |
85,92 |
18. |
01:01:018 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
2,95 |
13,27 |
50,67 |
492,32 |
130,37 |
33,51 |
16,76 |
164,22 |
191,70 |
36,19 |
445,57 |
67,36 |
112,61 |
19. |
01:01:019 |
0,63 |
0,63 |
0,42 |
3,80 |
17,11 |
65,36 |
707,77 |
187,42 |
48,18 |
24,09 |
236,08 |
275,59 |
52,04 |
640,56 |
96,84 |
161,89 |
20. |
01:01:020 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
1,24 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
0,63 |
1,12 |
0,63 |
0,63 |
21. |
01:01:021 |
0,82 |
0,92 |
1,37 |
5,41 |
24,34 |
92,96 |
1111,04 |
294,21 |
75,63 |
37,82 |
370,60 |
432,62 |
81,68 |
1005,54 |
152,02 |
254,13 |
22. |
01:01:022 |
0,63 |
0,63 |
0,32 |
0,63 |
0,63 |
1,82 |
9,45 |
2,50 |
0,64 |
0,63 |
3,15 |
3,68 |
0,69 |
8,55 |
1,29 |
2,16 |
23. |
01:01:023 |
0,63 |
0,63 |
0,79 |
2,70 |
12,14 |
46,38 |
502,00 |
132,93 |
34,17 |
17,09 |
167,45 |
195,47 |
36,91 |
454,32 |
68,69 |
114,82 |
Окончание табл.
№ п/п |
Квартал |
Вид использования (руб. за кв. м в год) |
||||||||||||||||
5.11. |
5.12. |
5.13. |
5.14. |
6.1. |
6.2. |
7.1. |
7.2. |
7.3. |
7.4. |
7.5. |
8.1. |
8.2. |
9. |
10. |
11. |
12. |
||
1. |
01:01:001 |
4,70 |
120,28 |
29,32 |
200,44 |
0,63 |
39,19 |
19,09 |
8,68 |
21,02 |
24,76 |
4,13 |
5,31 |
53,20 |
0,047 |
0,083 |
0,022 |
0,013 |
2. |
01:01:002 |
49,88 |
1275,12 |
310,79 |
2124,99 |
4,73 |
320,29 |
174,52 |
79,33 |
192,15 |
226,34 |
37,72 |
45,98 |
460,46 |
0,196 |
0,442 |
0,006 |
0,196 |
3. |
01:01:003 |
0,63 |
0,84 |
0,63 |
1,40 |
0,63 |
2,86 |
1,46 |
0,67 |
1,61 |
1,90 |
0,63 |
0,63 |
3,41 |
0,008 |
0,008 |
0,006 |
0,006 |
4. |
01:01:004 |
27,86 |
712,14 |
173,57 |
1186,78 |
2,34 |
158,55 |
122,15 |
55,52 |
134,48 |
158,42 |
26,40 |
22,92 |
229,51 |
0,080 |
0,095 |
0,083 |
0,038 |
5. |
01:01:005 |
14,50 |
370,78 |
90,37 |
617,91 |
1,38 |
93,78 |
48,47 |
22,03 |
53,36 |
62,86 |
10,48 |
12,62 |
126,36 |
0,075 |
0,041 |
0,087 |
0,039 |
6. |
01:01:006 |
20,92 |
534,76 |
130,34 |
891,17 |
1,87 |
126,60 |
77,67 |
35,30 |
85,51 |
100,73 |
16,79 |
18,52 |
185,48 |
0,074 |
0,033 |
0,085 |
0,080 |
7. |
01:01:007 |
0,63 |
1,26 |
0,63 |
2,10 |
0,63 |
6,47 |
1,88 |
0,86 |
2,07 |
2,44 |
0,63 |
0,78 |
7,81 |
0,033 |
0,031 |
0,006 |
0,032 |
8. |
01:01:008 |
18,32 |
468,41 |
114,17 |
780,60 |
1,77 |
120,00 |
67,12 |
30,51 |
73,90 |
87,05 |
14,51 |
16,87 |
168,94 |
0,092 |
0,074 |
0,100 |
0,094 |
9. |
01:01:009 |
16,55 |
423,09 |
103,12 |
705,08 |
1,56 |
105,64 |
56,82 |
25,83 |
62,56 |
73,70 |
12,28 |
13,81 |
138,33 |
0,069 |
0,041 |
0,082 |
0,032 |
10. |
01:01:010 |
14,92 |
381,35 |
92,95 |
635,53 |
1,34 |
90,67 |
77,89 |
35,40 |
85,76 |
101,02 |
16,84 |
12,52 |
125,36 |
0,074 |
0,098 |
0,088 |
0,036 |
11. |
01:01:011 |
11,38 |
290,92 |
70,91 |
484,82 |
0,97 |
65,50 |
64,11 |
29,14 |
70,59 |
83,15 |
13,86 |
9,83 |
98,38 |
0,045 |
0,006 |
0,017 |
0,011 |
12. |
01:01:012 |
24,22 |
619,16 |
150,91 |
1031,83 |
1,91 |
129,13 |
101,43 |
46,11 |
111,68 |
131,56 |
21,93 |
20,14 |
201,71 |
0,042 |
0,009 |
0,021 |
0,021 |
13. |
01:01:013 |
30,92 |
790,57 |
192,69 |
1317,48 |
2,79 |
189,04 |
129,40 |
58,82 |
142,47 |
167,83 |
27,97 |
26,42 |
264,58 |
0,114 |
0,295 |
0,129 |
0,124 |
14. |
01:01:014 |
27,31 |
698,12 |
170,15 |
1163,42 |
2,57 |
174,13 |
94,10 |
42,77 |
103,61 |
122,05 |
20,34 |
24,15 |
241,84 |
0,109 |
0,222 |
0,122 |
0,118 |
15. |
01:01:015 |
14,12 |
360,91 |
87,97 |
601,46 |
1,04 |
70,63 |
67,06 |
30,48 |
73,83 |
86,97 |
14,50 |
10,79 |
108,01 |
0,019 |
0,052 |
0,035 |
0,031 |
16. |
01:01:016 |
13,93 |
356,07 |
86,79 |
593,39 |
1,04 |
70,21 |
68,11 |
30,96 |
74,99 |
88,34 |
14,72 |
10,81 |
108,22 |
0,013 |
0,029 |
0,025 |
0,024 |
17. |
01:01:017 |
9,97 |
254,95 |
62,14 |
424,88 |
0,94 |
63,74 |
36,44 |
16,56 |
40,12 |
47,26 |
7,88 |
9,53 |
95,48 |
0,048 |
0,050 |
0,018 |
0,018 |
18. |
01:01:018 |
13,07 |
334,13 |
81,44 |
556,83 |
0,77 |
52,34 |
68,22 |
31,01 |
75,11 |
88,48 |
14,75 |
11,93 |
119,50 |
0,008 |
0,008 |
0,017 |
0,023 |
19. |
01:01:019 |
18,79 |
480,36 |
117,08 |
800,52 |
1,75 |
118,60 |
62,54 |
28,43 |
68,86 |
81,12 |
13,52 |
15,97 |
159,87 |
0,084 |
0,054 |
0,093 |
0,086 |
20. |
01:01:020 |
0,63 |
0,84 |
0,63 |
1,40 |
0,63 |
2,86 |
5,68 |
2,58 |
6,25 |
7,36 |
1,23 |
0,63 |
3,41 |
0,023 |
0,025 |
0,015 |
0,013 |
21. |
01:01:021 |
29,50 |
754,06 |
183,79 |
1256,64 |
2,60 |
176,44 |
95,04 |
43,20 |
104,64 |
123,26 |
20,54 |
26,11 |
261,41 |
0,114 |
0,256 |
0,139 |
0,131 |
22. |
01:01:022 |
0,63 |
6,41 |
1,56 |
10,68 |
0,63 |
4,54 |
27,48 |
12,49 |
30,26 |
35,65 |
5,94 |
0,63 |
4,62 |
0,011 |
0,046 |
0,025 |
0,016 |
23. |
01:01:023 |
13,33 |
340,70 |
83,04 |
567,78 |
1,34 |
91,14 |
50,28 |
22,86 |
55,36 |
65,22 |
10,87 |
12,63 |
126,48 |
0,077 |
0,150 |
0,089 |
0,079 |
24. |
01:01:024 |
5,67 |
145,06 |
35,35 |
241,73 |
0,63 |
29,91 |
45,47 |
20,67 |
50,07 |
58,98 |
9,83 |
2,39 |
23,91 |
0,028 |
0,067 |
0,012 |
0,011 |
25. |
01:01:025 |
9,91 |
253,43 |
61,77 |
422,34 |
1,02 |
69,27 |
40,75 |
18,52 |
44,87 |
52,85 |
8,81 |
9,11 |
91,17 |
0,055 |
0,087 |
0,061 |
0,053 |
26. |
01:01:026 |
7,80 |
199,38 |
48,59 |
332,26 |
0,63 |
26,67 |
45,10 |
20,50 |
49,65 |
58,49 |
9,75 |
6,38 |
63,91 |
0,008 |
0,008 |
0,006 |
0,006 |
Приложение № 3
1. |
Земельные участки, предоставленные для проведения переоборудования объектов недвижимости с прекращением производственной деятельности на период до одного года <*> |
0,5 |
2. |
Земельные участки, переданные в субаренду, в том числе при передаче в пользование объектов недвижимости или временных сооружений, находящихся в частной собственности физических или юридических лиц |
1,2 |
3. |
За земельные участки, фактическое использование которых не соответствует разрешенному виду использования (цели предоставления) земельного участка, но допустимо для данной территориальной зоны |
1,5 |
4. |
За земельные участки, фактическое использование которых недопустимо для данной территориальной зоны, но возникло до утверждения территориального зонирования |
2 |
5. |
Земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых, отдельно стоящих, одноэтажных магазинов и аптек общей площадью помещения менее 300 кв. м |
0,4 |
6. |
Земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность, религиозные объекты |
0,01 |
<*> Коэффициент подлежит применению со дня, следующего за днем окончания установленного срока строительства до дня введения объекта в эксплуатацию.
Приложение № 4
Коэффициенты к арендной плате, утвержденные данным документом, вступают в силу с 1 января 2006 года (пункт 2 постановления Администрации Кемеровской области от 13.06.2006 № 58).