- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
2. Порядок определения величины арендной платы
2.1. Величина арендной платы за нежилое помещение в месяц (Ап) определяется по формуле (1):
Ап = S x Т x Кнж x Кр x Кд x Кс x Ки. (1)
2.2. Коэффициент качества нежилого помещения Кнж определяется по формуле (2):
Кнж = К1 x К2 x К3. (2)
Значения коэффициентов приведены в таблицах 1 – 5.
Коэффициент, учитывающий расположение помещения, К1
Таблица 1
(в ред. постановления администрации г. Кемерово
от 29.12.2006 № 130)
|
№ п/п |
Расположение помещения |
К1 |
|
1. |
Отдельно стоящее здание (в том числе подвал) |
1,66 |
|
2. |
В нежилых зданиях (1-й этаж и выше) |
1,53 |
|
3. |
В нежилых зданиях (подвал) |
1,31 |
|
4. |
В жилых зданиях (1 этаж и выше) |
1,42 |
|
5. |
В жилых зданиях (подвал) |
1,21 |
|
6. |
В платформах |
1,31 |
|
7. |
При размещении объектов на чердаке, кровле, крыльце |
4,2 |
Коэффициент, учитывающий степень технического обустройства, К2
Таблица 2
(в ред. постановления администрации г. Кемерово
от 29.12.2006 № 130)
|
№ п/п |
При отсутствии следующих удобств |
К2 |
|
1. |
Водопровода, канализации, центрального отопления |
1,05 |
|
2. |
Двух из удобств |
1,16 |
|
3. |
Одного из удобств |
1,31 |
|
4. |
При наличии водопровода, канализации, центрального отопления |
1,42 |
Коэффициент, характеризующий вход в здание, К3
Таблица 3
(в ред. постановления администрации г. Кемерово
от 29.12.2006 № 130)
|
№ п/п |
Вход в здание |
К3 |
|
1. |
Отдельный с фасада или торца |
1,21 |
|
2. |
Отдельный со двора, общий с фасада или торца |
1,09 |
|
3. |
Общий со двора |
0,95 |
Примечание. Площадь совместного использования рассчитывается пропорционально площади, занимаемой каждым арендатором.
Коэффициент, учитывающий территориальное расположение помещения, Кр
Таблица 4
|
Категории улиц |
Кр |
|
1 |
2 |
|
1. Центральный район |
1,7 - 1,2 |
|
Ц-1 |
1,7 |
|
Ц-2 |
1,6 |
|
Ц-3 |
1,5 |
|
Ц-4 |
1,4 |
|
Ц-5 |
1,2 |
|
2. Ленинский район |
1,6 - 1,5 |
|
Л-1 |
1,6 |
|
Л-2 |
1,5 |
|
3. Заводский район |
1,5 - 0,6 |
|
З-1 |
1,5 |
|
З-2 |
1,4 |
|
З-3 |
1,3 |
|
З-4 |
0,6 |
|
4. Рудничный район |
1,1 - 0,7 |
|
Р-1 |
1,1 |
|
Р-2 |
1,0 |
|
Р-3 |
0,8 |
|
Р-4 |
0,7 |
|
5. Кировский район |
1,0 - 0,6 |
|
К-1 |
1,0 |
|
К-2 |
0,9 |
|
К-3 |
0,8 |
|
К-4 |
0,6 |
|
6. п. Кедровский |
1,2 - 0,8 |
|
Кедр-1 |
1,2 |
|
Кедр-2 |
1,1 |
|
Кедр-3 |
1,0 |
|
Кедр-4 |
0,8 |
Для помещений, расположенных на магистральных улицах общегородского значения установлены следующие значения Кр:
|
№ п/п |
Наименование |
Кр |
|
1. |
Проспект Советский (от начала до пр. Кузнецкого) |
3,15 |
|
2. |
Проспект Советский (от пр. Кузнецкого до ул. Кирова) |
6,3 |
|
3. |
Проспект Советский (от ул. Кирова до ул. 50 лет Октября) |
8,4 |
|
4. |
Проспект Советский (от ул. 50 лет Октября до ул. Мичурина) |
6,3 |
|
5. |
Улица Весенняя |
4,2 |
|
6. |
Проспект Ленина (от пр. Кузнецкого до ул. Дзержинского; от пр. Ленинградского до пр. Комсомольского) |
2,52 |
|
7. |
Проспект Ленина (от ул. Дзержинского до пр. Ленинградского) |
2,94 |
|
8. |
Улица 50 лет Октября |
3,15 |
|
9. |
Улица Дзержинского |
3,15 |
|
10. |
Улица Красноармейская |
3,15 |
|
11. |
Бульвар Строителей (от просп. Московского до просп. Октябрьского) |
2,1 |
|
12. |
Бульвар Строителей (от пр. Октябрьского до ул. Марковцева) |
2,1 |
|
13. |
Проспект Кузнецкий |
2,1 |
|
14. |
Улица Сибиряков-Гвардейцев |
2,42 |
|
15. |
Улица Тухачевского |
2,42 |
|
16. |
Улица Волгоградская |
2,42 |
|
17. |
Проспект Химиков |
2,42 |
|
18. |
Проспект Ленинградский |
2,21 |
|
19. |
Проспект Октябрьский (от Университетского моста до пр. Ленинградского) |
2,42 |
|
20. |
Проспект Октябрьский (от пр. Ленинградского до пр. Комсомольского) |
1,9 |
|
21. |
Улица Терешковой |
2,21 |
|
22. |
Проспект Шахтеров |
1,9 |
|
23. |
Улица Космическая |
1,9 |
|
24. |
Улица Радищева |
2,0 |
|
25. |
Улица 40 лет Октября |
1,37 |
|
26. |
Улица Нахимова |
1,16 |
|
27. |
Улица Инициативная |
1,16 |
(в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)
Примечание. При расположении помещения внутри жилого квартала значение коэффициента Кр уменьшается на 0,1.
Распределение улиц г. Кемерово по категориям в соответствии с таблицей 4 приведено в приложениях № 1–6 к настоящему положению.
(Приложения № 2–6 исключены. – Постановление администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)
Коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, Кд
Таблица 5
|
Вид деятельности |
Кд |
|
Игорный бизнес, казино |
20 |
|
Ночные клубы |
20 |
|
Банковская деятельность, пункты обмена валюты |
14 |
|
Офисы |
12 |
|
Склады для хранения любых видов сырья, товаров, продовольствия |
3,0 |
|
Оптовая торговля |
5,0 |
|
Розничная торговля: |
|
|
компьютерной техникой |
7,0 |
|
средствами передвижения и запасными частями к ним |
7,0 |
|
непродовольственными товарами |
4,0 |
|
детскими товарами |
2,0 |
|
книгами |
2,0 |
|
товарами народного промысла |
3,0 |
|
зоомагазины |
3,0 |
|
комиссионные отделы |
2,0 |
|
Розничная торговля: |
|
|
продовольственными товарами |
4,0 |
|
продуктами детского питания |
2,0 |
|
плодоовощной продукцией и цветами, произведенными в Кемеровской области |
2,5 |
|
супермаркеты |
4,0 |
|
Информационно-техническое обслуживание |
6,0 |
|
Проектирование, изготовление и размещение рекламы |
12,0 |
|
Страховая деятельность, операции с недвижимым имуществом |
12,0 |
|
Туристические фирмы и туристические бюро |
12,0 |
|
Юридическая, нотариальная и адвокатская деятельность |
12,0 |
|
Вневедомственная охрана |
2,5 |
|
Предприятия общественного питания, в том числе: |
|
|
столовая, домовая кухня |
1,1 |
|
кафе |
1,1 |
|
закусочная типа «Макдональдс», пиццерия |
2,5 |
|
ресторан, бар |
3,5 |
|
Коммерческие аптеки |
4,0 |
|
Муниципальные аптеки |
2,5 |
|
Оказание бытовых услуг населению (ремонт бытовой техники, обуви, часов, одежды, швейные ателье, химчистка, парикмахерские, фотоателье, частные образовательные школы, оказание ритуальных услуг) |
2,5 |
|
Прокат |
1,5 |
|
Связь, в том числе: |
|
|
почта (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130) |
4,0 |
|
телеграф (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130) |
8,5 |
|
телефон (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130) |
8,5 |
|
радио (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130) |
8,5 |
|
Оказание частных медицинских услуг населению |
2,5 |
|
Клубы любителей животных, ветеринарные клиники |
2,5 |
|
Позиция исключена. – Постановление администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130 |
|
|
Гостиницы, общежития |
2,5 |
|
Редакции телевидения и радиовещания |
3,0 |
|
Редакции газет и журналов |
3,0 |
|
Полиграфическая деятельность |
1,0 |
|
Общественные организации |
2,5 |
|
Деятельность учреждений, унитарных предприятия и других бюджетных организаций, финансируемых за счет средств местного, областного и федерального бюджетов (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47) |
1 |
|
Деятельность органов милиции (кроме отделов вневедомственной охраны), прокуратур, судов (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47) |
1 |
|
Деятельность военкоматов, войсковых частей, структурных подразделений МЧС РФ (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47) |
1 |
|
Деятельность налоговых и таможенных органов (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47) |
1 |
|
Прочие виды деятельности (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47) |
4 |
|
Кредитные организации (в том числе банки, некоммерческие кредитные организации, иностранные банки) (введено постановлением администрации г. Кемерово от 29.08.2003 № 94; в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130) |
14,0 |
|
Медицинское страхование (введено постановлением администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130) |
4,0 |
Примечание. При совмещении нескольких видов деятельности арендная плата рассчитывается пропорционально используемой под каждый вид деятельности площади, причем площадь, соответствующая каждому виду деятельности, согласовывается с арендодателем. При отсутствии сведений арендная плата рассчитывается по виду деятельности, имеющему максимальный коэффициент.
(в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)
2.3. Для арендаторов, перечисленных в п. 2.3.1 размер арендной платы за нежилое помещение в месяц определяется по формуле (3):
Ап = S x Т x Кс x Ки (3)
2.3.1. Расчет арендной платы по формуле (3), приведенной в п. 2.3, устанавливается для обществ и организаций инвалидов, инвалидов и ветеранов ВОВ, ветеранов войны в Афганистане, участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС (без права заниматься в арендованных помещениях коммерческой деятельностью) (п. 2.3.1 в ред. постановления администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47).
2.4. В безвозмездное пользование передаются помещения:
а) структурным подразделениям администрации города Кемерово (в том числе под опорные пункты охраны правопорядка), комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово;
б) предприятиям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда (под мастерские и склады);
в) детским клубам по месту жительства, расположенные в подвалах, конторах и квартирах (при условии оформления перевода жилых помещений в нежилые), без права заниматься в арендованных помещениях коммерческой деятельностью;
Стоимость арендной платы за один квадратный метр художникам Кемеровского Союза художников, использующим объекты муниципального нежилого фонда под художественные мастерские, установлена в размере 6,0 (шесть рублей) с учетом НДС (постановление администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 133).
г) художникам Кемеровского Союза художников, достигшим пенсионного возраста, под художественные мастерские (п. «г» в ред. постановления администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 133);
д) расположенные в ветхих строениях, нуждающихся в восстановительном ремонте, а также иные объекты муниципального нежилого фонда (платформы, подземные переходы, общественные туалеты, незавершенные строительством объекты и др.) (п. 2.4 в ред. постановления администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47).
2.5. Определение коэффициента, учитывающего наличие субарендаторов, Кс.
2.5.1. Коэффициент, учитывающий наличие субарендаторов, Кс, определяется согласно Положению о регулировании субарендных отношений и Положению об определении величины арендной платы при сдаче арендованного помещения в субаренду (приложения № 7, 8 – не прилагаются).
2.5.2. Предприятия и организации, использующие арендуемую площадь совместно с третьими лицами по договору о совместной деятельности, оплачивают аренду как сдающие в субаренду 50 % помещения.
2.6. Исключен. – Постановление администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130.
2.7. Особые условия.
2.7.1. Размер арендной платы в месяц не может быть меньше произведения площади помещения на минимальную ставку арендной платы за один квадратный метр в месяц, кроме случаев почасового использования арендатором нежилых помещений, расположенных в муниципальных учреждениях. Почасовое использование нежилых помещений определяется условиями договора аренды, при этом размер арендной платы устанавливается пропорционально фактически используемому времени (п. 2.7.1 в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130).
2.7.2. В особых случаях может быть установлена льготная арендная плата для конкретных юридических или физических лиц отдельным распоряжением Главы г. Кемерово.
Приложение № 1