3.4. Задачи затратный подход

1. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1) многоэтажный дом без лифта;

2) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;

3) дом без горячей воды;

4) в доме протекает крыша;

5) коммунальная квартира;

6) жилой район рядом с аэропортом;

7) у постройки нет удобного входа и выхода;

8) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность;

9) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;

10) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали.

2. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи 75 тыс. руб., стоимость участка 17 тыс. руб., а стоимость восстановления 74 тыс. руб.

3. Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 90 тыс. руб., стоимость участка 21 тыс. руб., а стоимость восстановления 90 тыс. руб. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

4. Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200 тыс. руб., стоимость участка 15 тыс. руб.

5. Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 коп / м² год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

6. Торговый центр, имеющий 500 м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной пла­те 10 руб. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания. Какова его сумма?

7. Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное обо­рудование. Его можно приобрести и установить за 4 тыс. руб. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют 12 тыс. руб.

Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 м², высота потолка 2,5 м.

• Ежегодная потеря арендной платы составляет 4 коп. за м².

• Валовой рентный мультипликатор равен 5.

Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания.

8. Определить затратным подходом стоимость дачи S = 100 м². Стоимость 1 м² здания = 200 руб. Стоимость 1 м² гаража = 100 руб.; S = 60 м². Стоимость всех других сооружений на даче = 2 тыс. руб. Устранимый физический износ дачи = 3 тыс. руб. Неустранимый физический износ дачи = 2 тыс. руб. Устранимое функциональное устаревание = 1 тыс. руб. Рыночная стоимость земельного участка = 5 тыс. руб.

Определить:

1. Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней?

2. Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?

9. Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в со­ответствии с затратным подходом?

10. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью за­тратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180 тыс. руб., полная стоимость воспроизводства здания офиса –1 млн. 500 тыс. руб., общий износ здания – 20 % восстановительной стоимости.

11. Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Объекты для сравнений	Чистый операционный доход (NOI), руб.	Цена продажи (V), руб.
№1	435 000	2 900 000
№2	560 000	3 500 000
№3	784 000	5 600 000
№4	1 020 000	6 000 000
№5	1 125 000	750 000
Оцениваемый объект	680 000	?

12. Здание с участком продано за 80 тыс. руб. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость 20 тыс. руб. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 тыс. руб. Определить общий накопленный износ здания.

13. Здание с участком продано за 100 тыс. руб. исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 40 тыс. руб. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80 тыс. руб. Определить общий накопленный износ здания.

14. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 тыс. руб., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 тыс. руб., а общий износ здания оценивается в 20 %.

15. Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15 тыс. руб., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 тыс. руб., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55 500 руб.

16. Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м², построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе в основном покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилега­ющей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 550 тыс. руб.

Специалисты по строительству дали следующую информацию:

1. Износ кирпичной кладки оценивается как:

износ к. = 0,006 х Т х W,

где: Т – возраст здания (лет),

W – сметная стоимость.

2. Износ потолочных перекрытий оценивается как:

износ п. = - (0,002 х Т + (S/N) х 0,0002) х W,

где: Т - возраст здания (лет),

S – площадь здания (м²),

N – количество этажей,

W – сметная стоимость.

3. Износ рам и дверей оценивается как:

износ р. = 0,03 х Т х Wp,

где: Т – возраст здания (лет),

Wp – стоимость монтажа рам и дверей.

4. Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 22 тыс. руб. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 30 тыс. руб.

5. Замена сантехники и освещения оценивается в 22 тыс. руб. Из-за плохой планировки арендная плата за 1 м² в данном здании на 4 руб. в месяц меньше, чем в соседних.

Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 18 тыс. руб.

Определить:

а) величину устранимого физического износа;

б) величину неустранимого физического износа;

в) величину устранимого функционального устаревания;

г) величину неустранимого функционального устаревания;

д) величину экономического устаревания (устаревание по место­положению).

17. Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построены следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый операционный доход с учетом внешнего воздействия 55 тыс. руб. Чистый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 тыс. руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным доходом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 тыс. руб. Увеличение стоимости участка земли на 25 % к концу 5-го года. Уменьшение стоимости улучшений на 10 % к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал – 25 %.

Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).

18. Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м². Стоимость 1 м² деревянных окон­ных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м² деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15 %. Стоимость демон­тажа 1 м² деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м² деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м² металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.