1. Рынок аренды офисных помещений

В таблице 1 привести список зданий, сгруппированных по экономическим зонам, с указанием арендных ставок и заполнения.

Таблица 1

Арендные ставки и заполнение офисных зданий обычного качества

Здания	Этажность	Общая площадь, м2	Арендная ставка, руб. / м2 в месяц	Примечания	Заполнение, %
Зона города или улица

Здания повышенного комфорта (таблица 2).

Таблица 2

Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества

Здания	Этажность	Площадь, м2, общая / полезная	Арендная ставка, руб. / м2 в месяц	Примечания	Заполнение, %
Зона города или улица

Третья категория объектов рассматриваемого сегмента рынка – отдельные помещения с разным качеством отделки и с минимумом предоставляемых услуг (чаще – только телефон) (таблица 3).

Таблица 3

Офисы – аренда

Объекты	Этажность	Площадь, м2	Ставка руб. /м2 в месяц	Примечания		Период экспозиции
Зона или улица города

На основе данных таблиц построить графики и диаграммы по изменению ценовой политики, арендных ставок, структуры спроса и предложения по типам коммерческой недвижимости, распределения спроса и предложения в зависимости от различных факторов (площади, цены, района и т. п.)

2. Рынок продажи офисных помещений

Аналогично собрать и проанализировать материал по данному сегменту рынка.

Раздел 2. Определение стоимости земли

2.1. Методы оценки стоимости земли

Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.

Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.

Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.

Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.

Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.

Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.

В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:

1. сравнения продаж;

2. разнесение;

3. извлечение (экстракция);

4. определение остаточной стоимости;

5. способ развития подразделений;

6. капитализация арендной платы за свободный участок.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России¹, принята следующая классификация методов оценки земельных участков:

1. метод сравнения продаж;

2. метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);

3. метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);

4. метод капитализации земельной ренты (соответствует методу ка­питализации арендной платы за свободный участок МСО);

5. метод остатка для земли (соответствует определению остаточной стоимости МСО);

6. метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).

Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж.

К доходному подходу относятся методы остатка для земли, капитализации земельной ренты, предполагаемого использования, реальных опционов. Остальные методы представляют собой комбинацию различных методов.

Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России, кроме метода сравнения продаж, к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах остатка, выделения и распределения. Поэтому отнесение методов к тому или иному подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.

Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют нормативные методы оценки стоимости.

К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др.

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными.

В отечественных условиях применение сравнительных методов в данное время пока затруднено или невозможно для целого ряда категорий земель, в частности сельскохозяйственных и лесных угодий, в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия открытого рынка земельных участков.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Пример

Требуется оценить участок земли в пригородной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 тыс. руб., прямые издержки на строительство типового дома составят 100 тыс. руб., а прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. руб. Итого общая стоимость составит 270 тыс. руб., из которых земля составляет одну треть.

Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в пригородной зоне может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (¹/₃ от стоимости недвижимости).

Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются:

1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах (например, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами оценивается в 0,01 – 0,1, в США доля стоимости земли под торговыми объектами в 1970-е годы на макроэкономическом уровне оценивалась в 0,667);

Пример

Доля стоимости земли под промышленными объектами определена в 0,1. Стоимость единого объекта недвижимости определена в 1 млн руб. Стоимость земли равна [1 млн руб. ×0,1 = 100 тыс. руб.];

2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных.

Если известна стоимость единого объекта недвижимости (V_О) и доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (К_L), то стоимость земли (V_L) определяется как: V_L = К_L ×V_O.

Пример

Объект	Цена единого объекта ×	Доля земли =	Стоимость земли /	Площадь земельного участка =	Удельная стоимость земли
Объект 1	2 000 000	0,20	400 000	2 га	200 000 /га

Окончание табл.

Объект	Цена единого объекта ×	Доля земли =	Стоимость земли /	Площадь земельного участка =	Удельная стоимость земли
Объект 2	1 200 000	0,25	300 000	1,6 га	187 000 /га
Объект оценки				0,5 га
Стоимость земли в составе объекта оценки = (200 000+187 000) / 2 × 0,5 = 96750

Если известна стоимость единого объекта недвижимости (V_О) и доля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости (К_В), то стоимость земли (V_L) может быть определена как: V_L=(1–К_В)×V_O. Например, доля улучшений составляет 0,8 в стоимости единого объекта недвижимости. Стоимость единого объекта – 1 млн. Стоимость земли равна: (1 – 0,8)×1 млн = 200 тыс.

Если известна стоимость будущих улучшений или стоимость предполагаемого строительства (V_В) и доля имеющихся улучшений в общей стоимости единых объектов недвижимости, рассматриваемых в качестве аналогов (К_В), то стоимость земли (V_L) может быть определена как: V_L = (1 – К_В) × V_B / К_В.

Пример

Объект	Стоимость улучшений	Цена застроенного земельного участка	Доля стоимости улучшений в стоимости единого объекта
Объект 1	500 000	600 000	0,83
Объект 2	600 000	700 000	0,85
Объект 3	700 000	800 000	0,87
Среднее значение			0,85
Объект оценки (земельный участок, на котором планируется застройка)	500 000 (предполагаемая стоимость строительства)
Стоимость земли = (1 – 0,85 ) × 500 000 / 0,85 = 117 647

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстановительная стоимость строений, определенная затратным методом².

Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Пример

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.	100 000
Полная восстановительная стоимость зда­ния, находящегося на земельном участке (стоимость строительства)	80 000
Общий износ	50 %
Остаточная восстановительная стоимость зда­ния =	80 000×0,5 = 40 000
Стоимость земли под зданием =	100 000 – 40 000 = 60 000

Стоимость земли методом выделения также может быть рассчитана с использованием данных об удельной (в расчете на единицу площади) рыночной стоимости единых объектов недвижимости, остаточной стоимости строений на оцениваемом участке и коэффициенте, отражающем увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его реализацией. Использование коэффициента, отражающего увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика, обусловлено тем, что дополнительные расходы и прибыль от строительства и продажи нового объекта обычно составляют определенный процент от рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, и их размер может быть учтен через соответствующий коэффициент. Расчет может быть произведен по следующей формуле: Сз = (Ср / К – Со) × Кэ, где Сз – стоимость земли; Ср – рыночная цена единицы площади здания; К – коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли и дополнительных расходов; Со – остаточная стоимость единицы площади здания; Кэ – коэффициент этажности. Коэффициент этажности = (жилая площадь одного этажа/общая площадь земельного участка под зданием) × кол-во этажей.

Пример

Цена предложения 1 кв. м общей площади в 5-этажном крупнопанельном доме 1970-х годов постройки в г. Кемерове составляет 37 тыс. руб.

Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади панельных домов составляет 14 900 руб. (данные сборника «Ценообразование в строительстве», 2006 г.).

Срок службы дома на момент оценки равен 29 годам.

Норма амортизации строения данного типа – 1 % в год или 0,01.

1,4 – коэффициент, учитывающий экономическое старение в среднем для каменных зданий. Рассчитывается как отношение полного срока службы здания к сроку его экономической жизни³.

Остаточная стоимость 1 кв. м строения равна: 14 900 × (1 –29 × 0,01 × 1,4) = 14 810,6 руб.

Заявленная стоимость (стоимость предложения) 1 кв. м квартиры равна 37 тыс. руб.

Реальная цена продажи (стоимость предложения, уменьшенная на 5 %) равна:

37 000 – (37 000 × 0,05) = 35 150 руб.

В среднем для г. Кемерова коэффициент этажности варьируется от 0,7 до 1,2 кв. м. Для данного расчета он принят в размере 1,2.

Коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и других расходов для г. Кемерова равен 1,3.

Стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка равна: (35 150 / 1,3 – 14 810) × 1,2 = 14 674 руб.

Метод выделения также можно использовать для оценки вновь застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае из рыночной стоимости вновь построенного объекта недвижимости вычитается стоимость строительства и иных затрат, связанных с его продажей, обычных для данного сегмента недвижимости.

Пример

Стоимость 1 кв. м типового жилья в 10-ти этажном панельном доме, руб./м2	37 000
Стоимость строительства типового 10-ти этажного панельного дома, включая прибыль предпринимателя4, руб./м2	20 000
Общий износ	0
Стоимость земли в стоимости 1 кв.м типового жилья, руб./м2	37 000 – 20 000 = 10 000
Коэффициент этажности (коэффициент, учитывающий площадь строения, приходящуюся на 1 кв. м земельного участка)	4,0
Стоимость земли под зданием =, руб./м2	10 000 × 4,0 = 40 000

Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости имеет рыночную стоимость, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:

- определяется количество и размеры участков исходя из физических, юридических возможностей и экономической целесообразности (хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);

- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;

- определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшение включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку, заработную плату ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя.

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Пример

Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. При этом будут иметь место следующие издержки:

- планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.,

- управление – 10 тыс. руб.,

- накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.,

- маркетинг –20 тыс. руб.,

- налоги и страховка – 10 тыс. руб.,

- прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.,

Итого: 320 тыс. руб.

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25000 – 320000 = 430000.

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и при норме отдачи 10%:

(430000 / 4) * 3,1699 = 340760,

где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Метод остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю и последующей его капитализации. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания;

- чистый операционный доход от всей недвижимости;

- коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:

- определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;

- определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.

Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для расчета стоимости земли методом остатка может быть применена следующая формула:

где V_L  стоимость земли;

I  чистый операционный доход;

V_B  стоимость зданий;

R_L  коэффициент капитализации доходов от земли;

R_B  коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Если существующее здание не соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.

Пример

Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 тыс. руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 тыс. руб., коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 % и 10 % соответственно.

Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:

500000 * 0,1 = 50000.

Чистый операционный доход, относящийся к земле:

120000 – 50000 = 70000.

Стоимость земли:

70000 / 0,08 = 875000.

Основной проблемой, связанной с использованием данного метода, является появление отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной является неучет внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений. Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости может приносить доходы, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.

Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.

При определении размера арендной платы учитывается вид использования земельного участка, его месторасположение, особые условия, льготы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления.

Размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается исходя из базового размера арендной платы, площади арендуемого земельного участка, а также применяемых при расчете арендной платы коэффициентов (учитывающие особые условия использования земельного участка, а также особенности категории арендаторов и другие, исходя из решений местных органов самоуправления).

В г. Кемерове, например, базовые размеры арендной платы с 2005 года дифференцируются по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам⁵ (табл 1).

При этом отмечается, что базовые размеры арендной платы для всех видов деятельности не могут быть менее размера земельного налога, установленного для земель, занятых жилищным фондом, а для некоторых видов деятельности (земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, сельскохозяйственного использования, под лесами и поселениями, обособленными водными объектами) – не менее двукратных средних ставок земельного налога, установленных для земель сельскохозяйственного назначения.

Расчет производится по общей формуле:

Ап = Бс x S x К,

где Ап – годовая арендная плата за использование земельного участка;

Бс – годовой базовый размер арендной платы (в соответствии с приложениями к методикам);

S – площадь земельного участка;

К – коэффициент(ы), применяемый(ые) при расчете арендной платы.

Таблица