- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
помещения (далее – объект аренды)
Величина годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями определяется по следующей формуле:
Ап = S x (Сб x Киз x Кт x Кз x Ктд x Ккп) : 10,
где:
1.1. S – общая площадь помещения, передаваемого в аренду (кв. метров). Площадь арендуемого здания (помещений в здании) определяется суммой площадей помещений, находящихся в пользовании арендатора. Площадь арендуемого здания (помещений в здании) определяется по внутреннему периметру здания (помещения в здании). Пользование площадями помещений общего пользования вменяется к оплате каждому пользователю в доле, пропорциональной доле занимаемых помещений в суммарной площади здания. Площади помещений общего пользования рассчитываются балансодержателями сдаваемых в аренду помещений.
1.2. Сб – базовая величина стоимости строительства 1 квадратного метра в Кемеровской области нежилой площади без учета НДС.
Устанавливается комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и изменяется в соответствии с официальными данными государственного учреждения «Региональный центр по ценообразованию в строительстве Кемеровской области».
1.3. Киз – коэффициент износа
Киз = 1 – (К1 x К2), где
К1 – количество полных лет эксплуатации здания по состоянию на 1 января года, в котором объект передается в аренду.
Значение коэффициента К2 устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструкционных элементов здания и дифференцируется по следующим категориям:
|
|
Характеристика здания |
К2 |
|
1. |
Здания передвижные цельнометаллические, деревометаллические |
0,1 |
|
2. |
Здания деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, деревометаллические, каркасно-обшивные и другие аналогичные |
0,05 |
|
3. |
Здания многоэтажные типа этажерок специального назначения обогатительных фабрик, дробильных, размольных, химических цехов и других аналогичных производств, здания одноэтажные бескаркасные со стенами каменной кладки, железобетонными, кирпичными, деревянными и другими перекрытиями |
0,02 |
|
4. |
Здания двухэтажные всех назначений, кроме деревянных всех видов; здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями |
0,012 |
|
5. |
Здания, кроме вошедших в другие группы (с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями) |
0,01 |
В случае, если Киз составляет 0,4 и менее, коэффициент износа объекта недвижимости устанавливается в размере 0,4.
1.4. Кт – коэффициент типа здания
|
Значение коэффициента типа здания устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения здания и дифференцируется по следующим категориям: |
|
|
|
Кт |
|
Административное, наземная встроенно-пристроенная часть в жилых домах |
1,0 |
|
Культурно-развлекательного назначения, здравоохранительного, образовательного (в т.ч. туризма, физкультуры и спорта) назначения, нежилые помещения в общежитиях |
0,9 |
|
Производственное |
0,7 |
|
Складское |
0,6 |
|
Прочее |
0,7 |
1.5. Кз – коэффициент территориальной зоны
Установленные значения коэффициентов учитывают магистральное расположение улиц в населенных пунктах, удаленность поселков от районного центра, близость к торговым и административным центрам, наличие транспортной и иной инфраструктуры и т.д.
Для г. Кемерово - категории конкретных улиц указаны в приложении № 1 к настоящей Методике.
Для г. Новокузнецка - категории конкретных улиц указаны в приложении № 2 к настоящей Методике.
Для других городов Кемеровской области - категории конкретных улиц указаны в приложении № 3 к настоящей Методике.
Для улиц окраин городов, улиц в районах (кроме районов в городах) и поселках области, не перечисленных в приложениях № 1–3, применяется коэффициент 0,5.
1.6. Ктд – коэффициент типа деятельности.
Значение и категории дифференцирования коэффициента устанавливаются исходя из целей, в которых будет использоваться объект аренды.
Вид деятельности, осуществляемый арендатором в арендуемых помещениях, должен быть разрешен учредительными документами арендатора.
|
|
Тип деятельности |
Ктд |
|
1. |
Коммерческие банки, пункты обмена валют, лизинговые компании, биржи; инвестиционные, рекламные агентства, риэлтерские агентства, страховые компании; заведения игорного бизнеса, бильярдные залы, ночные клубы, залы игровых автоматов, ломбарды, боулинги; розничная торговля изделиями из меха и драгоценных металлов, автомобилями; бани и сауны; фирмы-операторы сотовой и пейджинговой связи |
2,0 |
|
2. |
Выставки, ярмарки, оптовая и оптово-розничная торговля, розничная торговля компьютерной и оргтехникой, авто- и запчастями, автосервис; рестораны, бары, кафе, дискотеки; организации, оказывающие кредитно-финансовые, аудиторские, нотариальные, юридические услуги; осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов; туристические, экскурсионные, сыскные и охранные бюро |
1,5 |
|
3. |
Имущество, предоставляемое организациям для осуществления пассажирских перевозок (кроме такси); научно-исследовательская деятельность НИИ, научных организаций; помещения для оказания бытовых услуг населению по ремонту обуви, бытовой аппаратуры и приборов, санитарно-гигиенические услуги населению; кулинарии, столовые, буфеты; группы воспитания и досуга детей и юношества, спортклубы, спортзалы, детские аттракционы, театры, художественные салоны и выставочные залы произведений искусства, уставная деятельность учебных организаций; организации городского (областного) хозяйства |
0,6 |
|
4. |
Деятельность обществ и организаций инвалидов, инвалидов и ветеранов Великой Отечественной войны, ветеранов войны в Афганистане, участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС без права заниматься в арендуемых помещениях коммерческой деятельностью |
0,3 |
|
5. |
Типы деятельности, не вошедшие в настоящий перечень |
1,0 |
Для государственных бюджетных учреждений значение коэффициента Ктд независимо от вида деятельности принимается в размере 0,5.
Если объект аренды используется для нескольких типов деятельности арендатора, для расчета применяется наибольший коэффициент типа деятельности из осуществляемых арендатором в арендуемом помещении.
1.7. Ккп - коэффициент качества нежилого помещения
Ккп = (К1 + К2 + К3).
Значение коэффициента качества нежилого помещения устанавливается по следующим категориям:
1.7.1. К1 – расположение помещения
|
|
К1 |
|
Помещения на 1-м и 2-м этажах здания |
1,0 |
|
Помещения выше 2-го этажа здания, полуподвал (цоколь) |
0,9 |
|
Чердак (мансарда) |
0,8 |
|
Подвал |
0,7 |
1.7.2. К2 – степень технического обустройства
|
|
К2 |
|
Наличие водопровода, канализации, горячей воды и центрального отопления, электроснабжения |
0,25 |
Отсутствие одного из показателей снижает коэффициент на 0,05.
1.7.3. К3 – техническое состояние
Коэффициент определяется оценкой технического состояния помещения (имущества) на основании данных балансодержателя либо акта технического осмотра специалистами комитета.
|
Оценка |
Характеристика технического состояния |
К3 |
|
Отличное |
Помещение (имущество) пригодно к использованию по назначению, не имеет дефектов |
1,0 |
|
Нормальное |
Помещение (имущество) пригодно к использованию по назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки |
0,8 |
|
Удовлетворительное |
Помещение (имущество) пригодно к использованию по назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, отслоение штукатурки; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20 процентов поверхности потолка и стен и прочее) |
0,6 |
|
Неудовлетворительное |
Помещение (имущество) не пригодно к использованию по назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, материал пола пробит, порван, основание пола просело) |
0,3 |
|
Не пригодное для использования |
Помещение (имущество) не пригодно к использованию по назначению, необходимы неотложные меры по его капитальному ремонту. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов в несущих конструкциях |
0 |