- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
Основанием для проведения работ по определению рыночной стоимости объекта оценки стали:
-
Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, предоставленные Заказчиком:
-
Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц № ХХХХХХ от ХХ.ХХ.200Х г., выданного Инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по г. Кемерово Кемеровской области;
-
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание литер Д кадастровый номер 42:2:24:03:45:60:0:Д:0:0 № 42 АА ХХХХ от ХХ декабря 200Х г.;
-
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:24:020304:417 за № 42 АА 588755 от ХХ апреля 200Х г.
-
Технический паспорт на здания (Д) с кадастровым номером 938/3/0:1001/А/ХХХ/Х;
-
кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) ХХ июня 200Х г., № Х-ХХ/х.
-
Справка бухгалтерии по расходам на здание (литер Д) от ХХ марта 200Х г.
Объект оценки находится в собственности ОАО «ХХХ». Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц, регистрационный номер записи № ХХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.
Здание находится на территории ОАО «ХХХ», расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, ХХ.
|
Наименование объекта оценки, адрес |
Инв. № |
Балансовая стоимость на 01.03.2006 г., руб. |
|
|
первоначальная |
остаточная |
||
|
Складское помещение, находящееся по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского ХХ, Литера Д |
ХХХ |
1 205 113 |
763 277, 16 |
Затратный подход
Характеристика строения под литером Д согласно техническому паспорту:
|
Описание объекта оценки |
|||
|
Общая характеристика объекта оценки |
Отдельно стоящее сооружение, смонтированное из металлических панелей (профлист), в котором находятся складское и подсобные помещения. |
||
|
Год постройки сооружения |
1983 |
||
|
Площадь объекта оценки, м2 |
961 |
||
|
Общий строительный объем объекта оценки, м3 |
7400 |
||
|
Количество этажей сооружения |
1 |
||
|
Класс капитальности сооружения |
2 |
||
|
Внешний вид |
Хороший |
||
|
Фактический возраст здания, лет |
23 года |
||
|
Строительные характеристики |
|||
|
Основные конструктивные элементы |
Конструктивное решение и материал |
Дефекты (по результатам технического осмотра) |
|
|
Фундаменты |
Бетонно-ленточные |
Искривление горизонтальных линий стен фундамента |
|
|
Стены |
Металлический профнастил (профлист), по нему пущен утеплитель |
Коррозия, вмятины, прочие повреждения |
|
Перекрытия |
Металлические |
Деформация, местами небольшая ржавчина, прочие повреждения |
|
Крыша |
Металлические (профлист) |
Местами протечки, просадки кровли |
|
Полы |
Бетонные |
Трещины и выбоины в ходовых местах |
|
Проемы (дверные) |
Металлические |
Коррозия, деформация коробки |
|
Электротехнические работы |
Электропроводка, освещение |
Состояние – нормальное, неисправностей нет |
|
Год постройки |
Объём объекта оценки, м3 |
Средняя внутренняя высота объекта оценки, м |
Инв. № |
Дата паспортизации здания |
Инвентаризация и начисленный износ |
|
|
дата |
размер |
|||||
|
1983 |
7400 |
7,7 |
ХХХ |
ХХ.ХХ.02 г. |
ХХ.хх.02 г. |
17 % |