2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)

Описание объекта оценки, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. ХХ

Земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 42:24:020304:471 предназначен для производственных нужд (под снабженческо-бытовые базы и склады материально-технического снабжения) площадью 3 300 м².

На земельном участке имеются следующие объекты недвижимого имущества:

- здание (литер Д), площадью 961 м².

Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом

Для расчета стоимости использовался метод капитализации земельной арендной платы, так как полученная информация для данного расчета является наиболее достоверной и в качестве дохода выступает земельная арендная плата для оценки земель поселений.

Определение арендного дохода

В настоящее время органы местного управления утвердили методику расчета арендной платы за землю на основе Постановления Администрации города Кемерово от 06.12.2004 № 111 (ред. от 13.06.2006) «Об утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово». Стоимость кв. м земельного участка для данного вида использования равна 43,43 руб.

Отсюда рыночная стоимость земельного участка составит 691 400 руб.

Наименование объекта	Ставка арендной платы, руб.	Площадь	Стоимость, руб.
Земля: весь участок, кв.м.	43,43	3 300	691 400
В том числе под зданием, кв. м прочая земля, кв. м		961 2 339	201 344 490 056

Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли

1. Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания.

2. Определим часть дохода, относящуюся к зданию

3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку

4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле.

Расчет стоимости земли под объектами недвижимости

Наименование объекта	Стоимость здания, полученная затратным подходом	Кв - ставка возмещения капитала	r - ставка дохода	Кзд - коэффициент капитализации	ЧОД здания	ЧОД общий	ЧОД земли	Удельный вес	Стоимость земли под объектами
Здание (литер Д)	2 134 979	0,0175		0,2621	559 672			0,2912	665 108
Прочая земля			0,2446				558 650	0,709	1 618 823
ИТОГО						1 118 321			2 283 931

Стоимость земельного участка, рассчитанного методом остатка для земли, составляет 2 283 931 рубль.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры сформируют итоговую рыночную стоимость земельного участка.

Доходный подход нами применен в соответствии с документами, представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае более точно отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом рассчитывалась стоимость объекта оценки исходя из потенциального дохода, менее которого Заказчик получить не может. В соответствии с этим результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,9.

В соответствии с недостатками метода остатка для земли, полученным с его помощью, результатам присвоен весовой коэффициент 0,1.

Результаты согласования суммированы в таблице:

Подход	Метод	Результат	Вес	Вклад
Затратный	Остатка для земли	2 283 931	0,1	228 393
Доходный	Капитализации земельной ренты	691 400	0,9	622 260
Согласованная рыночная стоимость имущества, руб.				850 653 или округленно 851 000 рублей