Оценка износа

При оценке имущества рассчитывались основные виды износа: физический, функциональный, внешний (экономический), которые в совокупности составляют действительную потерю стоимости актива.

Величина физического износа определяется на основании данных осмотра объекта оценки с учетом обобщенных признаков износа основных конструктивных элементов зданий (ВСН 5 – 86(р)).

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации или полностью заменяются.

Результаты расчета приведены в следующей таблице¹².

Расчет исправимого физического износа:

Основные конструктивные элементы	Уд. вес в общей стоимости, %	Стоимость устройства нового элемента, руб.	Фактический физический износ элемента, %	Доля износа в стоимостном выражении, руб. (3х4)	Остаточная стоимость, руб. (3-5)
Фундамент	15	945 397	20	189 079	756 318
Стены и перегородки	38	2 395 006	20	479 001	1 916 004
Перекрытия	12	756 318	20	151 264	605 054
Крыша	16	1 008 423	20	201 685	806 739
Полы	15	945 397	10	94 540	850 857
Проемы	2	126 053	10	12 605	113 448
Отделочные работы	0
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	1	63 026	5	3 151	59 875
Прочее	1	63026	5	3 151	59 875
ИТОГО:	100	6 302 646		1 134 476	5 168 170

Неисправимый физический износ

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудова­ния. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструк­ций и элементов (за вычетом исправимого физического износа) пропорцио­нально отношению фактических и прогнозируемых сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены).

Прогнозируемые сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, обра­зующие несущий остов здания. Срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться.

Расчет величины неисправимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов приведен в следующих таблицах¹³.