Раздел 3. Оценка зданий и сооружений

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует детальное ознакомление с их планировкой, конструктивными особенностями, правовой, технической и учетной документацией. Далее составляется подробное описание объекта оценки, в котором даются характеристики земельного участка, улучшений (зданий и сооружений), включая несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы и оборудование.

Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются три стандартных метода:

• затратный подход,

• сравнительный подход,

• доходный подход.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы.

3.1. Затратный подход

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности:

• определяется рыночная стоимость набора прав на участок земли;

• определяется стоимость восстановления или замещения улучшений (зданий и/или сооружений) как новых;

• определяется величина накопленного улучшениями износа.

Рыночная стоимость недвижимости по затратному методу (С_затр) определяется как сумма рыночной стоимости участка земли (С_зу) и стоимости восстановления (замещения) улучшений (С_ул) за вычетом накопленного ими износа (И_нак) по формуле:

С_затр = С_зу + С_ул – И_нак

Определение накопленного износа

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недви­жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (табл.).

Классификация износа объектов недвижимости

ИЗНОС
Физический	Функциональный	Внешний (экономический)
Устранимый	Устранимый	Как правило, неустранимый
Неустранимый	Неустранимый

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);

• срока жизни;

• сравнения продаж.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Пример

Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа

	Восстановительная стоимость
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика)
устройство фундаментов	4900
устройство наружных стен	50000
устройство перекрытий	2500
устройство перегородок	35000
устройство подвесных потолков	6000
устройство полов из ковролина	5000
внутренняя и наружная отделка	6000
система канализации	2000
система электроснабжения	3500
система отопления	13500
вентиляция и кондиционирование	3500
Итого	143400
Косвенные издержки	10000
Прибыль предпринимателя	21500
Общая восстановительная стоимость	174900

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Пример

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Тогда величина устранимого физического износа будет определяться следующим образом:

	Восстановительная стоимость, руб.	Остаток		Стоимость исправления, руб.
Кровля	2500	500		2000
Окраска	1500	1500		0
Стоимость устранимого физического износа			2000

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой устранимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным¹⁰, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Пример