Степень влияния комплексов на объект исследования

	ТРК "Куба"	ТРК "Горки"	ТК "Башня"	ТК "Солнечный"	ТК "Никитинский"
Степень влияния	17,5	27,4	13,9	11,6	21,8

Видно, что наибольшее влияние на исследуемый объект оказывает ТРК «Горки». Значит именно «Горки» будут оттягивать на себя большее число потенциальных потребителей.

Для проведения качественной оценки влияния воспользуемся формулой Стержесса. С её помощью мы определили, что число интервалов степени влияния равно 3: низкая, средняя, высокая. Для наглядности полученных данных изобразим влияние на объект исследования потенциальными конкурентами на карте Тракторозаводского района города Челябинска (приложение 7).

Получается, что далеко не самое сильное влияние оказывает расстояния между объектами на силу воздействия между ними. Ближе всех к объекту исследования расположены ТК «Солнечный» и ТК «Башня», но именно они слабее всех влияют на объект.

Таким образом, самым опасным конкурентом для исследуемого объекта является ТРК «Горки». Именно он является самым предпочтительным для арендаторов, «занимает определенное место в головах» потребителей, оказывает наибольшее влияние на объект. При этом это единственный торговый центр в данной области с хорошо проработанной концепцией, наличием продуманных вертикальных коммуникаций.

На втором месте идет ТК «Никитинский». Его большим плюсом является то, что люди привыкли к нему, а также удачное месторасположение – самый центр города.

Последнее место делят ТК «Башня» и ТК «Солнечный». Плохая проработанность концепции, малое количество машиномест, отсутствие развлекательной зоны – всё это приводит к тому, что комплексы не являются сильными конкурентами.

Следующей частью работы является анализ спроса на торговую недвижимость среди покупателей.

II. Анализ спроса

II. 1. Выбор типа статистического наблюдения и метода коммуникации

Для оценки целесообразности строительства нового объекта недвижимости необходимо провести оценку спроса на его услуги.

Для проведения анализа спроса нам необходимо провести маркетинговое исследование. Субъектом исследования являются домохозяйства, которые входят в первичную и вторичную зону влияния объекта, а именно – посетители торговых комплексов.

Исследование проводилось в период с 13 по 27 октября 2008 года.

Мы будем использовать несплошное выборочное наблюдение, тип выборки – случайная стратифицированная. Респонденты выбирались по половозрастным характеристикам (пропорционально структуре населения города Челябинска по полу и возрасту) на основе данных Челябинского областного комитета государственной статистики за 2008 год. Объем выборки (для первичной и вторичной зон влияния объекта он будет одинаков) рассчитан по следующей формуле:

n = (4)

где t – коэффициент доверия;

² – дисперсия;

K – коэффициент, корректирующий на бесповторность (K = )

х – предельная ошибка.

В нашем случаи, для обеспечения репрезентативности эти параметры определены следующим образом:

• доверительная вероятность F(t)=95%, что соответствует коэффициенту доверия t = 1,96;

• размер предельной ошибки мы задает в размере 8%;

• значение дисперсии ²=0,25, что соответствует максимальной вариации исследуемого признака.

Таким образом, размер репрезентативной выборки n = 150 человек. Структура половозрастного распределения респондентов представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Половозрастное распределение респондентов

Методом добычи информации, или методом коммуникации выбран опрос, тип опроса – телефонный. Данный метод обусловлен своими минимальными материальными затратами, случайностью отбора, высокой репрезентативностью.

Нашим коллективом была разработана анкета (приложение 10) и проведен опрос 150 человек из первичной зоны влияния объекта (население порядка 30 000 человек), из которых 134 оказались эффективными, и 160 респондентов из вторичной зоны влияния объекта (общая численность населения зоны вторичного влияния порядка 126 000 человек), из которых 143 оказались эффективными. Таким образом, приняв во внимание численность обеих зон, можно говорить о репрезентативности выборки.

В связи с финансовым кризисом и корректировкой некоторых действий, наша рабочая группа провела повторный опрос населения для выявления изменений настроений. Исследование проводилось в период с 10 по 23 февраля 2009 года. Все правила формирования выборки смотри выше. Было опрошено 170 человек из зоны непосредственного влияния и 180 человек из вторичной, из которых эффективными оказались 140 и 158 соответственно.