- •Аннотация
- •Содержание
- •I. Анализ предложения
- •I. 1. Анализ торговой недвижимости
- •Торговые комплексы, зоны влияния которых пересекаются с зоной обслуживания исследуемого объекта
- •I. 2. Анализ развлекательной недвижимости
- •Основные конкуренты на рынке развлекательной недвижимости
- •I. 3. Позиционирование
- •Карта конкурентов с точки зрения арендаторов
- •Интегральные показатели качества для комплексов с позиции арендаторов
- •Карта конкурентов с точки зрения конечных потребителей
- •Интегральные показатели качества для комплексов с позиции покупателей
- •I. 4. Модель влияния конкурентов на объект
- •Параметры, определяющие влияние конкурентов на объект
- •Степень влияния комплексов на объект исследования
- •II. Анализ спроса
- •II. 1. Выбор типа статистического наблюдения и метода коммуникации
- •II. 2. Краткая характеристика потенциальных потребителей
- •II. 3. Характеристика спроса на торговую недвижимость
- •II. 4. Анализ спроса на развлекательную недвижимость
- •Кинотеатры
- •Показатели по рынку кинотеатров на конец года
- •Боулинг
- •Показатели по рынку боулинга на конец года
- •Развлекательные центры
- •Данные опроса в первичной зоне влияния
- •Данные опроса во вторичной зоне влияния
- •Объем спроса в стоимостном выражении
- •Прогноз спроса на развлекательные услуги в 2009 году
- •III. Рекомендации по торговой и торгово-развлекательной составляющих объекта
- •Заключение
- •Список литературы
- •Приложение 1. Торговые комплексы, зоны влияния которых пересекаются с зоной обслуживания исследуемого объекта Приложение 2. Классификация торговых центров
- •Приложение 3. Основные конкуренты на рынке развлекательной недвижимости
- •Приложение 4. Сильные и слабые стороны развлекательных и торгово-развлекательных комплексов
Интегральные показатели качества для комплексов с позиции арендаторов
|
ТРК "Куба" |
ТРК "Горки" |
ТК "Башня" |
ТК "Солнечный" |
ТК "Никитинский" |
|||||
Интегральный показатель качества |
|
0,94 |
0,56 |
0,44 |
0,96 |
Наибольшие значения интегральных показателей у ТК «Никитинский» и ТРК «Горки». Это говорит о том, что по наиболее важным для арендаторов показателям эти комплексы лидируют. А значит, именно их будут предпочитать арендаторы для расположения своих отделов, но только при условии того, что цена аренды не будет слишком завышена. Ведь не маловажным является соотношение цена–качество. Поэтому необходимо построить карту позиционирования для торговых комплексов с точки зрения арендаторов. Для этого по оси абсцисс отложим значение интегрального показателя качества, а по оси ординат – цена аренды 1 м2 в месяц. Размер пузырька показывает площадь торгового комплекса.
При взгляде на карту появляется вопрос: что означает прямая и зачем она нужна? Прямая проведена через точку пересечения осей под углом 450 и делит всю область построения на две части. В комплексах, находящихся на прямой, соотношение «цена/качество» равно 1, то есть цена равна «стоимости» качества показателей.
В полуплоскости, лежащей ниже прямой, находятся самые привлекательные для арендаторов комплексы. Для них «стоимость» качества характеристик комплекса выше арендной цены. И чем дальше эти комплексы находятся от биссектрисы, тем они более привлекательны для арендаторов. В эту область попали такие комплексы, как ТРК «Горки», ТРК «Куба», ТК «Никитинский». Дальше всех от прямой находится ТРК «Горки». Конечно, по ряду причин он уступает ТК «Никитинский»: местоположение, трафик, проходимость, срок деятельности, – поэтому и интегральный показатель качества у ТК «Никитинский» больше. Но арендная ставка в «Горках» ниже (в среднем на 1300 руб./кв.м.), а, следовательно, является более приемлемой для арендаторов.
В полуплоскости, лежащей выше прямой, находятся менее привлекательные для арендаторов комплексы (ТК «Башня» и ТК «Солнечный»). И хотя в них цена за 1 кв.м. намного ниже, чем в остальных трех комплексах, качество показателей комплекса оставляет желать лучшего. И если «Башня» рядом с биссектрисой, то есть у неё соотношение «цена/качество» близко к оптимальному. То «Солнечный» находится от прямой дальше всех комплексов. Причиной этого является то, что ТК «Солнечный» является некачественным.
Позиционирование комплексов на рынке для конечных потребителей
Торговый (торгово-развлекательный) комплекс может быть весь забит арендаторами, но если он не занимает определенного места в «голове» у потребителей, он разорится.
Для определения популярных комплексов сначала найдем самые важные показатели торгового комплекса с точки зрения покупателей и составим карту конкурентов (табл. 1.5).
Таблица 1.5