- •Аннотация
- •Содержание
- •I. Анализ предложения
- •I. 1. Анализ торговой недвижимости
- •Торговые комплексы, зоны влияния которых пересекаются с зоной обслуживания исследуемого объекта
- •I. 2. Анализ развлекательной недвижимости
- •Основные конкуренты на рынке развлекательной недвижимости
- •I. 3. Позиционирование
- •Карта конкурентов с точки зрения арендаторов
- •Интегральные показатели качества для комплексов с позиции арендаторов
- •Карта конкурентов с точки зрения конечных потребителей
- •Интегральные показатели качества для комплексов с позиции покупателей
- •I. 4. Модель влияния конкурентов на объект
- •Параметры, определяющие влияние конкурентов на объект
- •Степень влияния комплексов на объект исследования
- •II. Анализ спроса
- •II. 1. Выбор типа статистического наблюдения и метода коммуникации
- •II. 2. Краткая характеристика потенциальных потребителей
- •II. 3. Характеристика спроса на торговую недвижимость
- •II. 4. Анализ спроса на развлекательную недвижимость
- •Кинотеатры
- •Показатели по рынку кинотеатров на конец года
- •Боулинг
- •Показатели по рынку боулинга на конец года
- •Развлекательные центры
- •Данные опроса в первичной зоне влияния
- •Данные опроса во вторичной зоне влияния
- •Объем спроса в стоимостном выражении
- •Прогноз спроса на развлекательные услуги в 2009 году
- •III. Рекомендации по торговой и торгово-развлекательной составляющих объекта
- •Заключение
- •Список литературы
- •Приложение 1. Торговые комплексы, зоны влияния которых пересекаются с зоной обслуживания исследуемого объекта Приложение 2. Классификация торговых центров
- •Приложение 3. Основные конкуренты на рынке развлекательной недвижимости
- •Приложение 4. Сильные и слабые стороны развлекательных и торгово-развлекательных комплексов
I. Анализ предложения
Для определения концепции торгового комплекса необходимо провести анализ конкурентной среды. Разработать концепцию комплекса – это значит ответить на вопрос: каким должен быть комплекс в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет, оставаясь успешным в условиях развития торговой зоны и возможного ужесточения конкуренции.
Предложение, в связи с разразившимся финансовым кризисом, подверглось некой корректировки. Как сообщает GVA Sawyer, все проекты, заявленные к вводу в
2009 г., отменены или отложены, ныне существующие торгово-развлекательные комплексы стараются всеми способами сохранить свои позиции, удержать арендаторов, предлагая им различные схемы: скидки в первый год аренды, арендные каникулы, понижают арендные ставки, которые уже упали в среднем на 20-25%.
I. 1. Анализ торговой недвижимости
Рассмотрим торговые комплексы, зоны влияния которых пересекаются с зоной обслуживания1 исследуемого объекта (табл. 1.1, приложение 1). Под зоной влияния мы подразумеваем первичную и вторичную зоны в совокупности.
Первичная торговая зона (Primary Catchment Area)2 – географическая территория, на которой проживает большинство покупателей торгового центра. Покупатели, проживающие на территории первичной зоны, составляют 75 – 85% от числа всех регулярных покупателей и являются "опорной" группой.
В первичную зону обслуживания исследуемого объекта3 входит территория в радиусе 1,5 – 2,3 км, что соответствует 7 – 10 остановкам на общественном транспорте (20 маршрутных единиц) или 7 – 10 мин. на автомобиле. Здесь проживает около 30 000 человек.
Вторичная торговая зона (Secondary Catchment Area) охватывает более обширную, по сравнению с "первичной" территорию, на которой проживают
15 – 25% покупателей центра. Их можно отнести к "тяготеющим" покупателям торгового центра.
Во вторичную зону влияния объекта входит территория в радиусе 3 – 5 км, что соответствует 10 – 15 остановкам на общественном транспорте (20 маршрутных единиц) или 15 – 20 мин. на автомобиле. Здесь проживает около 126 000 человек.
Зоны влияния торговых комплексов определялись исходя из их типов (приложение 2) и результатов опроса.
Под ценовым сегментом понимается средняя цена всех товарных категорий, представленных в торговом комплексе. Существуют различные виды разделения цен по сегментам. В данной работе используется разделение на 5 сегментов: эконом (низкий), средний–, средний, средний+, высокий (элитный).
При этом в одном торговом комплексе может быть представлена продукция разных ценовых сегментов. Например, в ТК «Никитинском» ценовой сегмент продовольственных товаров средний–, а непродовольственных товаров – средний.
В таблице 1.1 представлены существующие и строящиеся торговые комплексы рассматриваемого района. Также показаны товарные категории, представленные в них, указан ценовой сегмент и общая площадь.
Для того, чтобы представлять, какое количество торговых комплексов попадают в зону непосредственного влияния исследуемого объекта, представим их на карте города (приложение 1).
Таблица 1.1*