19. Метод накопления активов.

Суть методики накопления активов предприятий, не находящихся в арбитражном процессе, заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса предприятия и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия.

Нормализация бухгалтерской отчетности в связи с оценкой предприятия, о которой мы говорили выше, в случае реализации методики накопления активов имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия в части неоперационных (излишних, или непроизводственных) активов. После внесения соответствующих корректировок рассчитываются и анализируются финансово-экономические показатели оцениваемого предприятия. Такой подход позволяет оценщику получить представление о финансово-экономическом состоянии предприятия и внести соответствующие окончательные поправки в стоимость предприятия, рассчитанную с использованием методики накопления активов. Метод включает в себя оценку НМА, оценку зданий и сооружений, оценку машин и оборудования, оценку земельного участка, оценку оборотных активов, оценку задолженностей предприятия.

Оценка НМА. Для практической оценки стоимости нематериальных активов специалисты рекомендуют затратный, доходный и сравнительный подходы, обычно используемые в оценке и других видов активов.

Оценка зданий и сооружений. Затратный подход основан на предположении, что текущие затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом текущего его использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости строения (строений) при существующем использовании.

Существуют четыре основных метода определения восстановительной стоимости или стоимости замещения, объекта:

• сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);

• поэлементный;

• сметный;

• индексный.

Оценка машин и оборудования. Для оценки машин и оборудования используются также три подхода к оценке: затратный, сравнительный и в меньшей степени доходный.

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость (или полная стоимость воспроизводства) объекта, из которой вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний. Для расчета полной стоимости воспроизводства используют прямые и косвенные затратные методы.

Прямой затратный метод включает детальный метод расчета калькуляции, основанный на определении состава и количества материала, затраченного на производство оборудования. Затем рассчитываются трудозатраты, а также другие расходы, связанные с производством оборудования. Эти статьи затрат пересчитываются по текущей стоимости и суммируются. Полученная сумма представляет собой базовую стоимость актива и его комплектующих, к которой необходимо прибавить затраты на транспортировку, установку, подключение и комиссионные торговых агентов.

Косвенные затратные методы оценки машин и оборудования предполагают использование мультипликатора, данных по мощности и индексного метода.

Индексный метод заключается в измерении колебаний цены объекта во времени. Основная формула при этом выглядит следующим образом:

Восстановительная = Первоначальная х Индекс изменения

стоимость стоимость цен объекта

Сравнительный подход. Данный подход включает два основных метода — прямого сравнительного анализа продаж и статистического моделирования стоимости техники.

Метод прямого сравнительного анализа продаж применяется, когда имеется возможность подобрать аналог (или аналоги) оцениваемой машины. Цена объекта-аналога, по которому недавно произведена продажа, анализируется и корректируется в соответствии с различиями, которые имеются между объектом-аналогом и оцениваемым объектом.

Метод статистического моделирования заключается в том, что оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. Для данной совокупности объектов с использованием теории статистики и экономико-математического моделирования разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких известных параметров. По этой математической модели рассчитывается стоимость оцениваемой техники, определяется как бы среднестатистическая из данной совокупности однородных объектов.

В зависимости от вида математической модели, выбранной для расчетов стоимости объекта, различают следующие разновидности данного метода оценки:

• метод удельных стоимостных показателей;

• метод корреляционных моделей;

• экспертный метод.

Методики доходного подхода (методика капитализации и методика дисконтированных денежных потоков) реализуются при оценке машин и оборудования в основном так же, как и при оценке недвижимости. Однако в оценке машин и оборудования данными методами есть свои особенности, главная из которых — необходимость вычисления доли чистого дохода, полученного за счет использования именно данной оцениваемой техники. Наиболее распространенный метод оценки техники в этом случае — метод остатка, реализуемый в рамках методики капитализации. Этот метод состоит из нескольких этапов.

На первом этапе определяется объект, который необходимо оценить. Например, из всего имущественного комплекса предприятия выделяется цех, оборудование которого необходимо оценить; рассчитывается доля чистой прибыли предприятия, которая приходится на этот цех ( ЧДц ) или на это оборудование.

На втором этапе из доли чистого дохода определяется часть, относящаяся к земельному участку, на котором стоит цех. Расчет осуществляется по следующей формуле:

где ЧД _зем — чистый доход, полученный за счет земельного участка;

С_зем — рыночная стоимость земельного участка;

К_зем — коэффициент капитализации по аналогичным земельным участкам.

На третьем этапе из доли чистого дохода, приходящейся на оцениваемый цех, выделяется часть, которая относится к зданию данного цеха. Расчет производится по следующей формуле:

ЧД _зд=С_зд х К_зд

где ЧД _зд — чистый доход, полученный за счет здания;

Сд _зд — рыночная стоимость здания;

К_зд — коэффициент капитализации по рынку аналогичных производственных зданий.

На четвертом этапе способом остатка определяется доля чистого дохода, приходящаяся на оцениваемое оборудование:

ЧД _об = ЧД _цех – Чд _зем – ЧД _зд

где ЧД_об — чистый доход, приходящийся на оцениваемое оборудование;

ЧД_зем — чистый доход, приходящийся на земельный участок;

ЧД_зд — чистый доход, приходящийся на здание.

На пятом этапе методом прямой капитализации определяется стоимость оцениваемого оборудования (С_об):

С_об = ЧД_об / К _об

где К_об — коэффициент капитализации для рынка аналогичного оборудования.

Оценка земельного участка.

Известно около двадцати методов оценки земельного участка. Мы рассмотрим только десять из них, а именно:

• метод сравнительного анализа сопоставимых продаж;

• метод соотнесения (или метод переноса);

• метод капитализации; земельной ренты;

•технику остатка для земли;

•метод развития земельного участка;

•метод затратный;

•метод единицы сравнения (или метод удельной стоимости);

•метод базового участка;

•метод регрессии (в том числе метод многофакторных моделей);

•метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнительного анализа сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Метод соотнесения. Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего строение и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях пока не получил широкого распространения, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время непросто найти ввиду отсутствия активного земельного арендного рынка.

Техника остатка для земли. Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и строения, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Метод развития участка предполагает реализацию следующей технологии оценки:

• определение размеров и количества индивидуальных участков;

• расчет стоимости освоенных (застроенных) участков методом сравнения сопоставимых продаж;

• расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

• определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

• определение ставки дисконта;

• дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Метод затратный состоит в определении стоимости земельного участка исходя из издержек на его освоение.

Метод единиц сравнения (или метод удельной стоимости)

заключается в расчете по отдельным районам средних значений стоимости единиц сравнения (1 га, 1 сотки, 1 м² земельного участка) и нанесении их на карту. Средние значения определяются путем расчета медианы или среднеарифметического значения стоимости единицы сравнения по аналогичным земельным участкам.

Для определения стоимости оцениваемого земельного участка соответствующее значение удельной стоимости умножается на площадь данного участка.

Метод базового участка состоит в определении удельной стоимости базового земельного участка и в последующем сравнении с ним оцениваемых участков. В результате сравнения делаются соответствующие уточняющие стоимость поправки. Выбор земельного участка в качестве базового обусловливается местоположением и формой участка, либо соотношением спроса и предложения на участки различных размеров, либо другими критериями.

Метод использования многофакторной математической модели вида:

	n
C = i =	∑ aixi	,
	i=1

где С — стоимость оцениваемого земельного участка;

а _i — i-и фактор, по которому производится анализ влияния его на уровень стоимости земельного участка;

х _i — коэффициент корреляции при i-м факторе;

п — количество рассматриваемых факторов.

В качестве фактора в данной модели могут быть приняты и местоположение, и размеры, и форма, и экономический потенциал земельного участка, и другие факторы. Данная методика оценки используется для определения кадастровой стоимости земли.

Метод валового рентного мультипликатора заключается в определении рыночного соотношения между продажными ценами на аналогичные земельные участки и фактическими или потенциальными валовыми чистыми доходами с этих участков, т. е. в определении валового рентного мультипликатора и использовании его для расчета стоимости оцениваемого участка. При этом используется фактический или потенциальный валовой доход с оцениваемого участка.

Стоимость арендуемого земельного участка для арендатора — это стоимость прав его аренды. Стоимость прав аренды земельного участка для арендодателя — это денежная сумма, которую готов заплатить сегодня потенциальный инвестор за право пользования этим участком на основании договора аренды с целью получения определенного дохода или выгоды от эксплуатации участка в будущем.

Оценка оборотных активов

Оценка запасов. К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности; животные на выращивании и откорме;

малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; затраты в незавершенном производстве; готовая продукция и товары для перепродажи; товары отгруженные; расходы будущих периодов. Эти оборотные активы являются предметом оценки. Они учитываются в балансе с использованием одного из двух методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости последних по времени закупок.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры:

а) требование дебиторам о возврате долга;

б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд;

в) списывание долга с баланса как безнадежного.

В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).

Инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в балансе долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения), уставные капиталы других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций.

Оценка денежных средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.

Оценка задолженностей предприятия. Из накопленной суммы активов вычитаются пассивы предприятия в части:

• целевого финансирования и поступлений;

• заемных средств (долгосрочных и краткосрочных);

3. кредиторской задолженности;

• расчетов по дивидендам;

• резервов предстоящих расходов и платежей;

• прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).

Оценка пассивов осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.

В этом разделе мы рассмотрели подробно один из основных методов оценки предприятий — метод накопления активов, суть которого состоит в определении рыночной стоимости активов предприятия и вычитании из нее задолженностей данного предприятия. В следующей главе книги мы рассмотрим методические положения оценки ликвидационной стоимости.