18. Основные принципы оценки объектов недвижимости.

Четыре категории:

1) принципы пользователя предприятием;

2) принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3) принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Дополнительная информация (раскрытие принципов):

1) Принципы пользователя предприятием включают принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю.

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая на рынке за другое предприятие с такой же степенью полезности.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей.

2) Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка - остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Принцип вклада - добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи - по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

Принцип оптимального размера (масштаба) - это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности - имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

3) В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Принцип зависимости гласит: стоимость предприятия зависит от множества факторов.

Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе.

Принцип предложения и спроса. На стоимость предприятий оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению.

Принцип конкуренции. Соревнование предпринимателей в получении прибыли.

Принцип изменения гласит: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия — основной принцип оценки его рыночной стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие.

Роль финансового анализа в оценке предприятия.

Оценка предприятия основывается на текущих и будущих денежных доходах, получаемых от деятельности предприятия. Результаты оценки предприятия, как правило, отличаются от данных финансовой (бухгалтерской) отчетности, так как последние отражают только балансовую, а не рыночную стоимость. Рыночная стоимость в значительной степени зависит от финансового состояния предприятия на дату оценки и характеристики возможной динамики его развития в перспективе. Поэтому перед оценщиком возникает важная задача  оценить финансовое состояние предприятия.

В зависимости от цели и методов оценки финансовый анализ может быть направлен на определение степени финансовых рисков, на выбор сопоставимых предприятий, прогнозирование доходности предприятия, определение ставки дисконта и др. Кроме того, финансовый анализ позволяет изучить и сравнить наиболее важные финансовые характеристики оцениваемого предприятия по годам и выявлять тренды основных финансовых показателей за определенный период, а также сравнивать финансовые показатели оцениваемого предприятия на дату оценки с соответствующими финансовыми показателями аналогичных предприятий той же отрасли, или со среднеотраслевыми, или мировыми показателями, или абсолютными стандартами.

Система аналитических показателей и критериев оценки, используемых при анализе финансового положения предприятия, как и методология оценки стоимости предприятия в целом, зависит от целей и функций оценки. Так, при оценке с целью налогообложения наиболее важными аналитическими показателями являются структура имущества предприятия, рентабельность активов и продукции; при купле-продаже предприятий  платежеспособность предприятия, ликвидность активов, динамика изменений рентабельности; при реорганизации предприятий  деловая активность, структура капитала.

В ходе проведения оценки система анализируемых финансовых характеристик и последовательность процедуры анализа корректируются в соответствии с целью и функциями оценки. Однако, аналитические процедуры изучения уровня и динамики изменения показателей финансового положения предприятия при различных целях и методах одинаковы. Это позволяет выработать и использовать типовую систему финансового анализа в целях упрощения его организации и проведения.

Установление периода, за который производится финансовый анализ, также зависит от цели и используемых методов оценки. Оценка стоимости предприятия в целях его реорганизации или купли-продажи основывается преимущественно на прогнозных оценках, тогда как для целей налогообложения используются в основном данные о текущей деятельности предприятия.

Для прогнозных оценок во внимание принимается не только уровень финансовых показателей на дату оценки, но и динамика их изменения за определенный период, предшествующий дате оценки. Поэтому при оценке, основанной на использовании прогнозных данных, анализ финансового состояния предприятия рекомендуется проводить не менее чем за 3-х летний (и больше) период, предшествующий дате оценки. Сравнение показателей финансового состояния предприятия за несколько отчетных периодов называется методом анализа трендов, позволяющим определить нормальные и предельные (критические) значения показателей.

При оценке, не нуждающейся в прогнозных расчетах, достаточно учитывать уровень показателей финансового состояния оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов, сложившейся на дату оценки.

При отборе предприятий-аналогов должны учитываться следующие признаки сопоставимости:

тождество производимой продукции;

тождество объема и качества производимой продукции;

идентичность изучаемых периодов;

тождество стадий развития предприятий (например, стадии роста или упадка) и размеров производственной мощности;

сопоставимость стратегии развития предприятий;

равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;

сопоставимость финансовых характеристик предприятий.

В зависимости от целей и функций оценки анализ финансового положения предприятия может проводиться с различной степенью детализации. Аналитическая работа может быть организованна в виде экспресс-анализа финансового состояния предприятия или детализированного анализа.

Экспресс-анализ основывается на данных бухгалтерской отчетности и по существу ограничивается задачами внешнего анализа  оценкой финансовой устойчивости и динамики развития хозяйствующего субъекта. При проведении экспресс-анализа используется агрегированные показатели финансовой устойчивости, которые сравниваются с абсолютными стандартами или соответствующими показателями предприятий-аналогов с устойчивым финансовым положением.

Детализированный анализ финансовой устойчивости предприятия направлен на более подробную качественную оценку имущественного и финансового состояния предприятия и возможностей его развития на перспективу. Основываясь на данных аналитического учета, он расширяет и конкретизирует задачи и процедуры экспресс-анализа.

Независимо от степени детализации финансовый анализ состояния предприятия проводится в два этапа:

анализ финансовых отчетов;

анализ финансово-оперативных показателей.

Информационным источником финансового экспресс-анализа служат данные бухгалтерской (финансовой) отчетности  бухгалтерского баланса (форма № 1) и отчета о прибыли и убытках (форма № 2). Для детализирован­ного анализа привлекаются дополнительно данные аналитического, а по необходимости производственного и управленческого учета.

Характеристика методов оценки бизнеса.

Существует несколько десятков методик оценки стоимости предприятий, обычно группируемых специалистами в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход основан на анализе активов предприятия и включает следующие методики:

• накопления активов предприятия;

• скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов);

• расчета стоимости замещения;

• расчета ликвидационной стоимости.

Все методики затратного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия или предприятия в целом.

Методика накопления активов применяется для расчета стоимости действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия, или холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают массу чистого дохода), когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), или когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).

Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов) в настоящее время чаще используется для предварительной оценки предприятия или в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Эта методика менее трудоемкая, чем методика накопления активов, но дает и менее достоверный результат уровня стоимости предприятия.

Суть методики расчета стоимости замещения заключается в определении текущей удельной или полной стоимости предприятия-аналога, и вычитании износа оцениваемого предприятия, базирующейся на определении текущих удельных или полных затрат на строительство современного предприятия, аналогичного оцениваемому. При реализации данной методики оценщики часто затрудняются определить степень износа внеоборотных активов оцениваемого предприятия.

Методика расчета ликвидационной стоимости используется для ликвидируемых предприятий, а также когда текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы низкий или отрицательный) или когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других случаях.

Основное преимущество использования методик в рамках затратного подхода в том, что они базируются на реально существующих активах и затратах. В то же время эти методики "статичны" и не учитывают перспективы развития предприятия, его будущую доходность.

Методики в рамках доходного подхода к оценке предприятий, основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные из них:

• методика капитализации дохода;

• методика дисконтирования денежных потоков.

Эти методики имеют свою специфику. Например, методика капитализации доходов может базироваться на капитализации будущей прибыли и будущего нормализованного по годам прогнозного периода денежного потока или на другом параметре, характеризующем постоянный по величине в будущем доход предприятия.

Методика капитализации дохода используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозного периода, то оценку проводят с использованием методики дисконтирования денежных потоков.

Наибольшую сложность при реализации методик доходного подхода представляет процесс прогнозирования будущих доходов. В случае капитализации дохода — это определение уровня дохода за первый прогнозный год (при этом предполагается, что доход будет такой же и в следующие прогнозные годы); в случае дисконтирования денежных потоков — это определение уровня доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в остаточный период. Кроме того, довольно сложно определить ставки капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за в основном недостатка рыночных аналитических данных.

Методики доходного подхода к оценке предприятий используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия и ставки доходности соответствующих инвестиций. Преимущество данных методик состоит в учете будущих условий деятельности предприятия:

условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и прочих факторов.

Главный недостаток этих методик — их умозрительность, порой основанная на недостоверной информации.

Методики сравнительного подхода к оценке предприятия базируются на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями сопоставимых предприятий. Сравнительный подход включает следующие методики:

• рынка капитала;

• сделок (методика сравнительного анализа продаж);

• отраслевых коэффициентов.

Методика рынка капитала основана на рыночных ценах акций предприятий, сходных с оцениваемым предприятием. Действуя по принципу замещения, инвестор может инвестировать либо в аналогичное предприятие, либо в оцениваемое предприятие. Поэтому данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут послужить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого предприятия. Преимущество этой методики заключается в использовании фактической информации, имеющейся на фондовом рынке, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность, как в случае применения методик доходного подхода. Для реализации методики рынка капитала необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.

В рамках этой методики рассчитываются различные мультипликаторы: цена/балансовая прибыль; цена/чистая прибыль;

цена/текущий денежный поток; цена/чистый денежный поток; цена/валовая выручка; цена/действительная выручка и пр.

Основное преимущество данной методики в том, что она отражает текущую реальную практику хозяйствования; основной недостаток в том, что она основана на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие условия хозяйствования предприятия.

Методика сделок (или методика сравнительного анализа продаж) — частный случай методики рынка капитала и основана на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или предприятия целиком. В данном случае анализируется информация не с фондового рынка, а с рынка слияний и поглощений.

Главное отличие методики сделок от методики рынка капитала в том, что первая определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как вторая определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Методику отраслевых коэффициентов (или отраслевых соотношений) применяют для ориентировочных оценок стоимости предприятий. Опыт западных оценочных фирм свидетельствует:

• бухгалтерские фирмы и рекламные агентства продаются соответственно за 0,5 и 0,7 годовой выручки;

• рестораны и туристические агентства — соответственно за 0,25-0,5 и 0,04-0,1 валовой выручки;

• автозаправочные станции — за 1,2-2,0 месячной выручки;

• предприятия розничной торговли — за 0,75—1,5 суммы (чистый доход + оборудование + запасы);

• машиностроительные предприятия — за 1,5-2,5 суммы (чистый доход + запасы) и пр.

Широко известное "золотое правило" оценки для некоторых промышленных отраслей экономики гласит: покупатель не заплатит за предприятие более 4-кратной величины среднегодовой прибыли до налогообложения.