Политика стимулирования предложения

Как уже отмечалось, она включает строительство государственного жилья и субсидирование частного жилья.

Местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных, участие государства при этом может осуществляться четырьмя способами.

1. Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации.

2. Субсидии по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать эксплуатацию жилья, покрывая разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, чем, например, 30% своего дохода.

3. Субсидии на ремонт. Правительство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Неясно, однако, следует ли при этом предоставлять государственное жилье беднейшим из бедных или же заселять дома по принципу примерно равного дохода, чтобы избежать значительной концентрации бедности.

Альтернативой строительству государственного жилья является субсидирование частного жилья.

Для примера рассмотрим две наиболее распространенные программы.

Первая программа — субсидирование строительства частного жилья, сдаваемого в наем бедным семьям. Правительство заключает договор с частным застройщиком о строительстве жилья для семей с низким доходом. Правительство выплачивает домовладельцу ежегодную субсидию, покрывающую разницу между получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома.

Основой для определения субсидии является разница между тремя величинами: основной ставкой квартплаты, рыночной квартплатой и доходами жильцов.

Основная ставка квартплаты определяется на основе гипотетической квартплаты, которая была бы установлена, если бы весь проект финансировался под очень невысокие проценты.

Рыночная квартплата — это реальная арендная плата за жилье, покрывающая затраты владельца.

Доходы жильцов определяют, какая часть основной квартплаты будет оплачиваться семьей. Если основная квартплата выше, например, 30% дохода семьи, то ей приходится платить всю основную квартплату. Если основная квартплата ниже 30% дохода семьи, то семья платит 30% своего дохода.

Государство оплачивает домовладельцу разницу между тем, что платят жильцы, и арендной платой.

Пример.

Основная квартплата — 200 дол. Рыночная квартплата — 300 дол.

1 случай. Доход семьи 500 дол. Основная квартплата (200 дол.) составляет не 30%, а 40% дохода семьи. В этом случае семья платит 200 дол. Правительство доплачивает разницу: 300 дол. — 200 дол.=100 дол.

2 случай. Доход семьи 800 дол. Тогда основная квартплата ниже 30% дохода семьи, т.е. реально составляет 25%. В этом случае семья платит 240 дол. (30 % дохода).

Правительство доплачивает разницу: 300 дол. — 240 дол.=60 дол.

Таким образом, семьи с меньшими доходами получают помощь от государства в большем объеме.

Вторая программа субсидирования частного жилья для семей с низким доходом предусматривает выплату жильцами в качестве квартплаты определенного процента их доходов. Чтобы получить помощь, семья должна жить в новом жилище, удовлетворяющем минимальным физическим стандартам, и платить, например, 30% всего дохода. Домовладелец, который обязуется по контракту с государством брать “справедливую” плату, получает рыночную арендную плату:

Рыночная арендная плата=Субсидия+0,30Доход.

Программы строительства государственного жилья и субсидирования частного ведут к уменьшению спроса на низкокачественное жилье и снижению равновесных цен в частном секторе. Снижение цен приводит в конечном счете к уменьшению предложения частного жилья. Процесс ухода с рынка низкокачественного жилья продолжается до тех пор, пока цена его не поднимется настолько высоко, чтобы восстановилась нормальная бухгалтерская прибыль.