Общая характеристика: структура и специфика рынка жилья
Рынок жилья существенно отличается от других рынков товаров и услуг, поскольку жилье — единственный в своем роде товар. В монографии “Жилищная экономика”, подготовленной Институтом экономики города, выделяют пять характерных особенностей, отличающих жилье от других товаров:
Жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.
Жилье является недвижимостью: перемещать из одного места в другое непрактично.
Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий.
Высокие издержки приобретения: чтобы приобрести жилье, обычная семья должна либо копить в течение долгого времени, либо взять в заем крупную сумму денег.
Высокие издержки переезда: денежные — стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения — друзей, школы, магазинов и т.д.129
Особое значение для рынка жилья имеет местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним и определенный набор характеристик местности:
доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной,
обеспеченность общественными услугами: школы, пожарная команда, полиция и т.д.;
качество окружающей среды: разное качество воздуха, воды, разные уровни шума;
внешний вид/ландшафт, внешние характеристики домов и участков.
Наконец, следует отметить также и взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками местного сообщества: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Например, в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровень местных налогов в разных сообществах может отличаться. Существуют различия и в стоимости жизни. Не трудно видеть, что эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места жительства. Далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психологические, криминогенные.
Рис. 13 Специфика рынка жилья
Для понимания процессов, связанных с функционированием рынка жилья (как внутри самого рынка, так и вне его), необходимо представить, хотя бы в самом общем виде, структуру рынка жилья.
Дело в том, что под одним и тем же словом “жилье” скрываются два понятия, имеющие принципиальные отличия.
Первое из них, которое экономисты именуют жилищным фондом, относится к самим строениям, домам, квартирам. Если нас интересует, например, цена строений, то надо исследовать спрос именно на них, т.е. спрос на жилищный фонд или жилищную собственность. Размеры жилищного фонда на конкретный период времени всегда определенны и не могут быть изменены в одночасье, т.е. предложение жилья как товара остается относительно стабильным.
Второе понятие относится к функционированию жилья. Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. И если бы мы могли выразить их количественно, нам бы пришлось измерять их за определенный период времени. Именно эта сторона понятия “жилье” имеется в виду при изучении рынка жилья, “сдаваемого” внаем, так как на этом рынке продаются-покупаются не строения (собственность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями (пользования).
товарсобственностьвладениежилищный
фонд ЖИЛЬЕ
услугифункционированиепользованиежилищные
услуги
С другой стороны, квартплата, или “рента”, устанавливаемая на рынке жилищных услуг, связана не столько с капитальными затратами на строительство здания, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов.
Поэтому довольно часто цены на жилые здания (квартиры, семейные дома) движутся в одном направлении, а цены на создаваемые ими услуги — в противоположном.
Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую взаимосвязаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется в случае, когда домовладелец сам живет в собственном доме. Здесь не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение жилищных услуг сливаются в одно решение.