2. Механизм рынка жилья: спрос, предложение, цена Спрос на жилье

Известно, что на рынке люди играют только две роли: потребителей и производителей. На рынке жилья удобнее рассматривать жильцов в качестве потребителей, а проектировщиков и строителей в качестве производителей. Интенсивность спроса на жилье в большей степени, чем в случае с другими товарами, зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворить все потребности одновременно.

Спрос на жилье определяется целым рядом факторов.

1. Влияние цен. В целом количественный спрос на жилье, как и на другие товары и услуги, возрастает по мере снижения цен.

Если цены на жилье (дома, квартиры) падают, то мы можем ожидать повышение количественного спроса на жилье. Это можно показать на диаграмме (рис. 16).

Рис. 15 Спрос на жидье

Исследуя влияние цен на изменения спроса, не следует забывать о таком понятии, как эластичность спроса.

Ценовая эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен в процентах. Например, если бы падение цен на 10% вызывало повышение спроса на жилье на 20%, то ценовая эластичность спроса равна 20% : 10% = 2

(Это отрицательное число, поскольку каждое данное изменение цен приводит к изменению спроса в противоположном направлении).

Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если ценовая эластичность меньше единицы, такой спрос называют относительно неэластичным см. рис. 17).

Рис. 16 Неэластичный спрос на жилье

На рис. 17видно, что независимо изменения цен, спрос количественно не меняется

Если ценовая эластичность больше единицы, то спрос называют эластичным, т.е. очень чувствительным к цене (рис.18).

P

Рис. 17 Эластичный спрос на жилье

Т. е. малейшее изменение цен вызывает значительное повышение спроса.

Если исходить из этих понятий, то спрос на жилье в целом считается относительно неэластичным. По оценкам американских специалистов ценовая эластичность спроса колеблется в пределах от — 0,61 до —1,2 в случае постоянного дохода.

2. Доход семьи. Одним из существенных факторов, ограничивающих величину спроса на жилье, является доход семьи, т.е. суммы денег, получаемые в виде заработной платы, дохода от собственности и непосредственной продажи товаров и услуг.

По аналогии с эластичностью спроса на жилье по ценам, эластичность на жилье по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье (%) на изменение дохода (%):

изменение спроса на жилье (%)

изменение дохода (%)

Делается допущение, что цены неизменны. При этом зависимость спроса от дохода прямолинейна.

Графически влияние дохода на спрос изображается путем смещения кривой спроса от первоначальной. Если доход повышается, то смещение кривой идет вправо, если понижается — влево (рис.19).

Рис. 18 Влияние дохода семьи на спрос на жилье

По оценкам экономистов доходная эластичность выражается величинами от 0,26 до 1,1. Однако на деле влияние дохода на спрос жилья трудно выразить количественно. Это связано с тем, что доход не только влияет на способность семьи оплачивать эксплуатацию жилья, но и определяет ее восприятие собственного богатства.

Поэтому оценивать влияние дохода на спрос жилья по способности содержать жилье и по восприятию богатства.

3. Богатство отличается от дохода. Богатство представляет собой меру запаса: сумму накопленных семьей экономических ресурсов. Доход в отличие от богатства является мерой потока: это количество средств, получаемых семьей на протяжении определенного периода времени, например месяца или года.

Более того, богатство нечто большее, чем просто накопленные деньги в виде счета в банке, акций, облигаций и прочих помещений капитала (дом, предприятие). В понятие “богатство” входит и человеческий капитал. Действительно, большая часть дохода — продуктом человеческого капитала. Все доходы, получаемые в виде заработной платы, проистекают из человеческой составляющей капитала, и только проценты, дивиденды и другие доходы от вложений капитала — из его финансовой составляющей.

Именно совокупное богатство сильнее всего влияет на потребность семьи в товарах и услугах, в том числе и связанных с жильем. Доход может быть ниже ожидаемого (например, вследствие безработицы) или выше ожидаемого (вследствие бума или удачи). Но мало кто примет важные решения относительно расходов (например, о покупке квартиры, дома), принимая во внимание факторы, которые он сам считает временными. Богатство определяет и платежеспособность семьи.

4. Платежеспособность. Платежеспособность связана как с богатством, так и с текущим доходом. При одинаковом богатстве разница в получаемых семьями доходах сегодня вызывает различия в их платежеспособности. Это связано с рядом условий, используемых на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита.

Одним из таких условий является то, что кредитор при выдаче займа не может основываться исключительно на будущих доходах. Он, например, не может заставить неплатежеспособного должника работать, чтобы оплатить долг. Поэтому люди с небольшим текущим доходом, но хорошими перспективами, испытывают затруднения при получении кредита на жилье.

Существуют и законодательные ограничения. Например, при выдаче кредита оценочные стандарты могут включать требование, чтобы суммарные выплаты по всем долгам семьи не превышали 30% дохода основного кормильца.

5. Колебания процента и платежеспособность. Ставки процента непостоянны. При прочих равных условиях колебания процента превращаются в циклы колебаний платежеспособности.

Кредиторы не хотят, чтобы инфляция “съедала” покупательную способность денег, возвращаемых заемщиком. Поэтому инфляция влияет на ссудный процент: если кредитор ожидает, что в период действия займа годовой уровень инфляции составит 5%, он добавит эти проценты к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды. Обратите внимание, что здесь учитывается не текущий уровень инфляции, а инфляционные ожидания.