Значение изучения рынка жилья для развития местного сообщества
В условиях административно-командной системы рынок жилья практически отсутствовал. Жилищное строительство и обеспечение граждан жильем, ремонт жилья и установление квартирной платы осуществлялись почти исключительно через государственные структуры.
В переходный период обнаружилось, что рыночная экономика не может эффективно функционировать, если часть секторов экономики перестраивается в соответствии с рыночными принципами, а другая продолжает функционировать по-старому. Рынок жилья, образующий значительную часть рынка недвижимости, оказывает исключительно важное воздействие на функционирование всей системы рынков. Особое значение рынок жилья имеет для развития местного сообщества.
Во-первых, трудно переоценить значение жилищных условий для жизни и развития человека. Жилье является одним из насущных благ, т.е. таких благ, которые обеспечивают достойное существование человека (merit goods). Жилая площадь, качество жилья имеют самое прямое отношение к возможностям человека воспользоваться плодами цивилизации в культурной и образовательной сферах. Напротив, отсутствие жилья и недостаток жилищных условий, как показывает практика, в развитых странах —одна из главных причин снижения деторождаемости, семейных неурядиц, разводов и других социальных недугов современного общества. Социальный статус человека в значительной степени определяется тем, в каком доме и в каком районе он живет.
Во-вторых, размеры и качество жилья, которым обладают граждане местного сообщества, оказывают влияние на структуру потребительского спроса. Повышение степени обеспеченности жильем и его качества обусловливают тенденцию роста потребления товаров длительного пользования, что ведет к соответствующим сдвигам в структуре экономики. Так, в США в последние десятилетия 13—16% в потребительских расходах семей приходилось на содержание дома, которые включают: приобретение мебели, кухонных и других бытовых приборов, оплату телефона, электроэнергии и газа и т.п. За период с 1940 по 1990 гг. расходы семей на приобретение товаров длительного пользования выросли в 2 раза. Уже в 1987 г. процент семей, имеющих различные бытовые приборы равнялся:
|
электро- или газовые печи |
100% |
|
цветные телевизоры |
97% |
|
холодильники |
90% |
|
стиральные машины |
75% |
|
сушильные аппараты |
65% |
|
посудомоечные машины |
45% |
В-третьих, расходы на приобретение и оплату жилья в развитых странах также составляют одну из самых больших статей бюджетов семей. В США, например, в 1989 г. эти расходы составляли около 14% семейного бюджета, уступая лишь расходам на питание (18%). Если же присовокупить к этим 14% расходы на содержание жилища, то цифра расходов, связанная с жильем составит примерно 27%.
Следовательно, стремление иметь достойное жилье является одним из основных, если не основным, мотивом экономической активности основной части населения в развитых странах.
В-четвертых, состояние жилищного фонда, качество жилищных услуг и развитость рынка жилья оказывает далеко не последнее влияние на инвестиционный климат в местном сообществе.
В книге “Руководство по экономическому развитию” К. Вагнер в живой форме дает ответ на вопрос: ”Что может погубить промышленный проект?”122.
Он предлагает читателю поставить себя на место промышленника, прибывающего в некий Дункан Форк с целью оценить возможности инвестирования, и представить, что Вы можете здесь увидеть, подумать и какова будет Ваша реакция.
“В то время, как самолет делает круги, заходя на посадку, Вы замечаете огромные лужи, разбросанные по всему городу. Вам ясно, — пишет Вагнер, — что это не плавательные бассейны и не зарыбленные пруды... В уме Вы делаете пометку — разобраться, в чем тут дело: то ли это свидетельствует об отсутствии городского планирования вообще или только интереса к коммунальным проблемам. Это важно для Вас, поскольку деловой и политический климат, т.е. отношения местных жителей, являются существенными элементами в принятии решения о размещении предприятия”.. 123.
“Перед въездом в центральную часть города Вы замечаете группу домов барачного типа, которые, кажется, вот-вот развалятся. Грязные дворы. Почти нет деревьев... Когда Вы, наконец, подъезжаете к зданию торговой палаты, где должна состояться встреча с мэром и местными бизнесменами, Вас ждет еще одно разочарование — главная улица выглядит довольно серенько и уныло. Очень мало новых построек и никаких следов реконструкции. Сообщество не производит впечатление процветающего, стремящегося к развитию или хотя бы здорового... 124.
“Плохо, что городские власти неудачно провели зонирование, не предусмотрели буферной зоны между жилыми районами и лучшими промышленными площадками”125. В результате могут возникнуть трения с владельцами близлежащих домов, так как проходящие мимо грузовики вряд ли смогут добавить радости в жизни”.
Наконец, “Вы планировали пригласить шестерых высокооплачиваемых специалистов для запуска предприятия, но в городе практически нет в продаже подходящих для них домов, и к тому же невозможно подыскать нечто приличное среди квартир сдающихся внаем...126.
Поэтому скорее в аэропорт, а по пути попытайтесь подобрать убедительно звучащие “политические” аргументы, чтобы не задеть слишком глубоко патриотические чувства своих хозяев и не говорить, насколько непривлекательным Вы считаете их сообщество” 127.
В-пятых, собственность на жилище является для членов местного сообщества одним из важнейших источников финансовых ресурсов.
С одной стороны, во многих странах налог на недвижимое имущество граждан — основной источник наполнения доходной части местных бюджетов. Например, в США в 1991/92 гг. налог на недвижимость (существенной частью которой является жилищный фонд), составил 48% всех местных налоговых поступлений.
С другой стороны, жилье имеет самую большую залоговую ценность. Жилье — удобная форма обеспечения займа: “Оно повсеместно, сравнительно легко поддается оценке, с трудом может быть перемещено или сокрыто должником и к тому же относительно однообразно”128. Поэтому жилье часто используется домовладельцами для получения крупных денежных займов и расширения своих возможностей и как потребителей товаров и услуг, и как инвесторов.
Рис. 12 Роль рынка жилья в развитии местного сообщества
В цивилизованном обществе рынок жилья предопределяет многие функции местных правительств. Основные цели развития местных сообществ — занятость, доходы, благоустройство. Жилье — системообразующий элемент третьего компонента — благоустройство. С жильем непосредственно связаны такие важные функции местного управления и самоуправления, как:
планирование территории,
зонирование,
оценка жилищного фонда,
правовое оформление движения жилищного фонда (дарение, наследование, купля-продажа),
обеспечение коммунальными услугами,
защита от преступной деятельности, стихийных бедствий (пожарная служба, страхование домовладений) и др.
Таким образом, трудно переоценить воздействие рынка жилья на социальный, экономический и финансовый потенциал развития местного сообщества. Теория и практика свидетельствуют, что изменения на рынке жилья самым существенным образом отражаются буквально на всех сторонах жизни местного сообщества, если мы рассматриваем его в единстве четырех признаков: население, территория, социальное взаимодействие и психологическое чувство сообщества.